Ecco lo sfondo per il desktop per il mese di Gennaio 2010, omaggio a tutti i nostri lettori realizzato in collaborazione con lo studio fotografico di Simone Burchi di Firenze.
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Una volta salvato il file sul proprio PC, è sufficiente aprirlo; cliccando con il tasto destro del mouse sull’immagine, e scegliendo l’opzione “Imposta come sfondo del desktop“, il gioco è fatto.
E’ passato quasi 1 anno da quando si è costituito ed ha cominciato a lavorare il Comitato “Gli Amici di via del Pesciolino“. Sembra ieri ed invece … come passa il tempo!
In questi (circa) 12 mesi il Comitato si è principalmente concentrato su un tema caro a tutti quanti: le limitazioni alla libera vendita degli appartamenti (dei “nostri” appartamenti … doverosa precisazione) che sono contenute nella Convenzione, riportata nell’atto di assegnazione, tra il costruttore (Unica scrl) ed il Comune di Firenze.
[...] La prima, ufficiale, iniziativa del neonato Comitato si rivolge alla Convenzione che regola alcuni aspetti della possibile vendita dei “nostri” appartamenti di via del Pesciolino. [...] Come altre aree fiorentine, anche la nostra presenta vincoli e limitazioni per la cessione dell’immobile. A grandi linee, l’acquirente non deve possedere altre proprietà nel Comune di Firenze; la vendita, o seconda cessione, deve avvenire dopo almeno 5 anni dalla prima cessione e, soprattutto, si deve rispettare un prezzo di vendita definito come prezzo massimo di cessione. [...]
Il problema, com’era già stato indicato, sta nel vincolo, normato dalla suddetta Convenzione, inerente il “prezzo di vendita“, o cessione.
[...] Il prezzo di vendita dell’alloggio non potrà essere superiore all’importo che si configurerà come il maggiore fra il prezzo di prima cessione rivalutato e il valore derivante dalla rendita catastale rivalutata. [...]
Nella scorsa primavera, prima delle elezioni di Giugno 2009, con esponenti della “vecchia” Giunta comunale, nella fattispecie con l’allora Assessore al Bilancio [Tea Albini], furono allacciati dei rapporti e ci furono degli incontri volti a rappresentare le nostre esigenze e, parallelamente, a capire la disponibilità tecnico/amministrativaa, nonchè la volontà politica, a superare questo problema. Ne parlammo qui, sul Blog.
Da allora ad oggi sono stati fatti passi in avanti; dopo un iniziale “rallentamento”, fisiologicamente dovuto all’insediamento della nuova Giunta comunale, i rapporti sono stati riallacciati, gli incontri si sono susseguiti e, con la politica dei “piccoli passi”, si sta proseguendo nella strada maestra intrapresa diversi mesi fa. Il percorso è, probabilmente, ancora lungo ma, al momento, si può guardare con ottimismo al futuro. Magari (ed è la speranza di tutti) ad un prossimo e vicino futuro …
Un doveroso, sincero e sentito ringraziamento va al dott. Andrea Pugliese, Consigliere comunale nonchè nostro Amministratore di Condominio, il nostro trait d’union ed il nostro mentore nella “battaglia” intrapresa.
Appena ci saranno novità, ulteriori notizie ed aggiornamenti … il Blog sarà pronto ad accoglierli. Restiamo in contatto!
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Da CondominioWeb. Interessante …
Nuova sentenza della Cassazione, la n. 24132 del 13 novembre 2009, in materia di condominio.
L’importanza della pronuncia sta nel fatto che si occupa di delineare i poteri del presidente dell’assemblea, figura spesso sottovalutata ma che, al contrario, può incidere e non poco sul corretto svolgimento della riunione condominiale.
Prima di addentrarci nel merito è utile un breve excursus sulle figure coinvolte nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea.
L’amministratore ha il dovere/potere di convocare l’assemblea di condominio.
Dovere in quanto alla fine di ogni anno deve rendere il conto della propria gestione (artt. 1129-1130 c.c.).
Potere poiché, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea ogni qualvolta ne ravveda la necessità.
In occasione dello svolgimento dell’assemblea, però, i suoi poteri si affievoliscono, e salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non è errato affermare che spariscano.
Egli, infatti, è tenuto a dar conto della gestione del condominio ma la gestione e direzione dell’assemblea è rimessa ai condomini, che, all’inizio della riunione, ed al fine di garantirne l’ordinato svolgimento, nominano un presidente. La mancata nomina del presidente costituisce un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione (sul punto si veda Cass. 15 luglio 1980, n.4615).
La situazione è diversa allorché sia il regolamento condominiale a prevedere la nomina del presidente e le relative funzioni. In questo caso una deliberazione dalla quale non si evince la sua nomina potrebbe essere impugnata in quanto contraria al regolamento di condominio.
E’ molto frequente, però, che il regolamento non specifichi le attribuzioni del presidente. In questi casi quali saranno le norme di riferimento?
In assenza di specifiche disposizioni legislative sarà necessario rifarsi ai principi generali. In pratica, nel presidente si individua quella figura che svolge un ruolo di direzione e moderazione del consesso assembleare, disciplinando la discussione e garantendo a tutti la possibilità d’intervenire compiutamente al fine di giungere ad una corretta formazione della volontà assembleare.
Come può fare tutto questo?
E’ di ciò che, in parte, si è occupata la sentenza del Supremo Collegio oggetto di questo approfondimento.
Nel caso di specie il presidente dell’assemblea visto l’elevato numero di condomini partecipanti all’ assemblea (40 persone) aveva deciso di contingentare i tempi degli interventi di ciascuno limitandoli a 10 minuti. Un dei condomini si opponeva alla deliberazione osservando che una simile decisione dovesse ritenersi invalida, non tanto per il minutaggio, quanto proprio per l’eccesso di potere del presidente. Sostanzialmente, secondo il ricorrente non è possibile esercitare un simile potere, qualunque sia la misura del tempo concesso per gli interventi.
Diceva letteralmente il condomino nel suo ricorso: “il punto non è quello di stabilire se la limitazione degli interventi a 10 minuti sia tale da comprimere, in concreto, il diritto di ciascun condomino ad intervenire in assemblea, ma se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea”(così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132)
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso proposto afferma, al contrario, che “il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione” (così. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).
In pratica, assodato che la legge non disciplina i poteri del presidente dell’assemblea, il così detto contingentamento dei tempi è legittimo, anche in assenza di espressa previsione regolamentare, laddove sia funzionale a garantire l’ordinato svolgimento dell’assemblea e purché non sia tale da comprimere il diritto di condomino ad esprimere le proprie opinioni.
L’obbligo di convocare alle assemblee tutti i condomini tocca all’amministratore. Con mezzi che diano effettivo riscontro affinché sia possibile provare che ogni proprietario sia stato messo in grado di conoscere giorno e luogo in cui l’assemblea si svolge, nonché ma gli argomenti da discutere votare. Anche la prova del deposito dell’avviso di convocazione nelle singole caselle postali dei condomini, può presumere di desumere l’adempimento dell’avviso di convocazione. La stragrande maggioranza degli amministratori, a ragion veduta, si affidano all’invio per raccomandata, eliminando in radice ogni contestazione poiché facilmente tracciabile il percorso della corrispondenza e il giorno esatto della consegna.
Quando dovesse accadere che la delibera chiamati a votare, interessi solo alcuni condomini, l’invito sarà consegnato solo a questi, poiché facenti parte del cosiddetto condominio parziale (riguardante cioè i soli fruitori dell’uso e godimento di un determinato bene.
Quando invece l’unità immobiliare appartenesse a più proprietari (coniugi, familiari, eredi), sarà opportuno avvisarli tutti (tranne il caso di coniugi conviventi, per cui si presume che uno informi l’altro) . L’amministratore porrà la stessa diligenza nel convocare l’usufruttuario per le decisioni inerenti le spese ordinarie e il nudo proprietario per quelle straordinarie riguardanti la conservazione dei beni comuni.
In caso di errore o mancata convocazione è possibile impugnare il deliberato assembleare per annullabilità. Ciò significa che il condomino non convocato ha tempo trenta giorni dall’avvenuta conoscenza delle delibere assunte nell’assemblea cui non ha potuto partecipare per l’impugnazione innanzi al tribunale della sua città.
(Fonte: Il CondominioWeb)
Si rompe la caldaia, cedono gli infissi, la tubatura dell’acqua perde, lo scalino si è rotto. Che sfortuna! Ma non solo, quante beghe … Chi paga, il proprietario oppure l’inquilino? Domanda spontanea ma anche spigolosa.
Vediamo, in breve, di fare un pò di chiarezza. L’art. 1576 del Codice Civile recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Se ne desume pertanto che, come criterio generale, è il locatore (colui che affitta, quindi il proprietario) che deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.
La legge 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani, conosciuta anche con il nome di Legge equo canone), articolo 9, recita:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il medesimo articolo aggiunge anche:
Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
Per andare sul concreto, questa tabella (abbastanza recente, clicca qui per visualizzarla), illustra per le diverse possibili spese la corretta ripartizione.
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