Spese individuali per le parti comuni: a chi spetta dimostrarne l’urgenza?

L’art. 1134 c.c. dice che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Il legislatore, con questa norma, ha voluto ribadire (e tener fermo) un principio cardine della materia condominiale: Amministratore ed Assemblea sono gli organi deputati alla gestione e conservazione delle parti comuni. I singoli hanno sicuramente diritto di usarle (vedi art. 1102 c.c.), al limite anche di spendere soldi per le medesime, ma il diritto a vedersi rimborsato il costo sostenuto è limitato ad un ben preciso caso. Deve trattarsi di una spesa urgente. Questa regola vale tanto per le compagine di grosse dimensioni quanto per così detto il condominio minimo, quello con due soli partecipanti per intendersi (cfr. Cassazione, sezioni unite, n. 2046/2006).

Quando una spesa può dirsi urgente? Chi lo deve dimostrare?

A queste domanda ha risposto di recente, e conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione. La sentenza in questione è la n. 4330 del 19 marzo 2012, si fa notare perché rappresenta una sorta di libretto delle istruzioni che indica e orienta chi e come può domandare il rimborso delle spese effettuate per le parti comuni di un edificio in condominio. Insomma: una sentenza da tenere a portata di mano.

Nel dettaglio …

Si legge nella pronuncia che nel condominio le parti comuni apportano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, “ sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
- ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione, 26 marzo 2001, n. 4364);
- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione, 12 settembre 1980, n. 5256);
- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364)” (Cassazione, 19 marzo 2012 n. 4330).

L’onere di provare l’urgenza è posto in capo a chi se ne lamenta. La sua valutazione è rimessa al giudice di merito. “ L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati”

(Cassazione, n.4330 del 19 marzo 2012)

Inciampare nella grata metallica di pertinenza del Condòminio: risarcimento automatico?

Il passante che cade sul marciapiede dove è ubicata una grata di pertinenza del Condòminio, per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti, deve dimostrare di essere caduto proprio inciampando sulla grata. Questo è quanto emerge dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, VI Sezione Civile, n. 4768 del 23/03/2012.

Nella sentenza si legge quanto segue:

Prestandosi il ricorso ad essere trattato con il procedimento di cui agli artt. 376 e 360-bis cod. proc. civ., è stata redatta relazione; che la relazione ha il seguente contenuto:

“1. In esito a una caduta sul marciapiede, dove vi era una grata metallica apribile, di pertinenza del Condominio, P.M.****. , il marito T.****. e il figlio A.*** della stessa, convenivano in giudizio per il risarcimento dei danni il Condominio, che veniva autorizzato a chiamare in causa l’assicurazione.

La domanda veniva rigettata dal Tribunale; la Corte di appello (sentenza del 7 luglio 2009) confermava la sentenza, ritenendo la domanda sfornita di adeguato supporto probatorio. 2. Solo P.M.*** ricorre per cassazione con quattro motivi. Gli intimati non svolgono difese.

È applicabile ratione temporis la legge 18 giugno 2009, n. 69. Proposta di decisione.

1.I quattro motivi di ricorso concernono vizi motivazionali. In particolare, con il primo – proposto in via principale – si sottolinea che la gran parte della motivazione riproduce quella del primo giudice, deducendo la mera apparenza di motivazione, con conseguente prospettazione della nullità della sentenza.

In via subordinata, si deducono vizi motivazionali in ordine a tre profili. In estrema sintesi, si prospetta la omessa valutazione della parentela di un teste decisivo (C..G. ), zio di un condomino, ai fini della attendibilità, deducendo anche violazione di legge (artt. 1100 ss. e 1121 cod. civ.) (secondo); la contraddittorietà (anche se formalmente sono dedotti tutti i possibili vizi ai sensi del 365 n. 5 cod. proc. civ., terzo motivo) nella valutazione delle testimonianze (G. e C. ) rispetto alla circostanza che la P. trasportava delle buste della spesa al momento dell’incidente; l’omessa considerazione della testimonianza dell’amministratore in ordine alla sostituzione delle cerniere della grata (quarto).

2. Per rigettare il primo motivo è sufficiente dire che la motivazione del giudice di primo grado, riportata dal giudice di appello, costituisce parte integrante della motivazione della sentenza censurata.

Infatti, il secondo giudice l’ha fatta propria ritenendola esauriente.

D’altra parte, la motivazione per relationem a un atto determinato e controllabile, è pacificamente legittima secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3367 e, con specifico riferimento alla sentenza di primo grado, Cass. 11 giugno 2008, n. 15483).

3. I successivi tre motivi vanno trattati congiuntamente, stante la stretta connessione.

3.1. Preliminarmente va precisato che la tesi della danneggiata – ritenuta sfornita di prova dai giudici del merito – è di essere inciampata in una cerniera di una grata metallica di pertinenza del condominio. Circostanza, smentita espressamente da C. G., secondo il quale la P. sarebbe inciampata sul marciapiede, in una parte diversa dal posto dove erano le grate. Circostanza, confermata, invece, da due testi (C. e S. ) che procedevano a piedi dietro alla P. , alla distanza di tre/quattro metri. La testimonianza di S, non rileva più in questa fase di giudizio, atteso che il giudice di merito, al fine di escluderne la portata, ha messo in rilievo che lo stesso teste aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica dell’incidente, e che la ricorrente non censura specificamente tale valutazione.

3.2. Se è vero che la Corte di merito, come deduce la ricorrente, non ha valutato la parentela di Ci.Co. rispetto ad un condomino, ai fini di pesarne l’attendibilità, limitandosi a dire che la ricostruzione genealogica della parentela prospettata dalla P. era basata su congetture, è anche vero che tale valutazione non è decisiva per ribaltare l’esito del giudizio. Anche se si pervenisse ad eliminare ogni incidenza di questa testimonianza sfavorevole alla danneggiata, non per questo la sua domanda sarebbe supportata da idonea prova in ordine alla causalità. Infatti, non risulterebbe provato che è inciampata sulla cerniera della grata, atteso che l’unico teste che lo afferma (C. ), secondo la valutazione del giudice del merito, procedeva da dietro alla distanza di tre – quattro metri; così che è altamente probabile che, come Stella, che lo accompagnava, abbia ricostruito presuntivamente ex post la dinamica.

Di conseguenza, non è decisiva, per ribaltare l’esito del rigetto della domanda, né l’omessa valutazione del rapporto di parentela del teste sfavorevole (secondo motivo), né l’illogico rilievo dato, secondo la ricorrente (terzo motivo), dalla Corte, alla circostanza che la P. portava con sé delle buste della spesa, secondo comune esperienza pendenti di lato, rispetto ad una visuale posteriore. I motivi di censura sono pertanto non decisivi.

Del pari, e ancor di più, non decisivo è il quarto motivo. Infatti, >non è contestata l’esistenza di cerniere sulla grata, sporgenti (di un centimetro) rispetto al piano di calpestio; ma solo se la caduta sia avvenuta nel luogo dove erano le cerniere o sul marciapiede libero dalle grate (e dalle cerniere). Con conseguente irrilevanza della testimonianza – appunto per questo non esaminata dai giudici del merito – attestante l’eliminazione delle cerniere sulla grata. 4. Consegue il rigetto del ricorso”;

che la suddetta relazione è stata notificata agli avvocati delle parti costituite e comunicata al Pubblico Ministero presso la Corte.

Considerato

che il Collegio condivide le osservazioni in fatto e le argomentazioni e le conclusioni in diritto della relazione; che i rilievi mossi dalla ricorrente con memoria e nella adunanza camerale, non sono idonei ad inficiare le argomentazioni della relazione;

che, in particolare, nella relazione non si è proceduto ad una valutazione della attendibilità di un teste (Cavaliere) ma, al fine di giudicare della decisività della censura mossa con il ricorso, si è dato rilievo alla valutazione operata dalla Corte di merito che metteva in evidenza la distanza (circa tre – quattro metri) dalla quale il teste aveva assistito alla caduta, al pari di altro teste (S. ), che aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica; che, non avendo gli intimati svolto attività difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

[Fonte: Condominioweb.com]

Aprire un secondo ingresso sul pianerottolo non è vietato se limita l’uso della cosa comune

L’apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo, da parte di un proprietario con il quale intende servire un secondo alloggio, trova il limite del pregiudizio all’utilizzo della cosa comune da parte di tutti gli altri condomini. (Nella specie era necessario eliminare una parte del cavedio che sarebbe rimasta incorporata nella proprietà esclusiva della ricorrente).

Nella sentenza si legge quanto segue. “Si è osservato che per realizzare l’ingresso al nuovo alloggio, che L..C. intendeva ricavare dalla divisione del suo appartamento, sarebbe stato necessario eliminare in corrispondenza di quel piano la cavità attraversante verticalmente tutto l’edificio, la quale sarebbe rimasta “incorporata per la corrispondente sezione nella esclusiva disponibilità della C.”. Indipendentemente, quindi, dall’eventuale possibilità di utilizzazione della porzione residua del cavedio, questo sarebbe stato in parte inglobato nella proprietà esclusiva di C.L.. Nel che è comunque ravvisabile, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte in materia (v. Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, 9 marzo 2006 n. 5085, 24 ottobre 2006 n. 22835, 2 marzo 2010 n. 4965), un uso illecito della cosa comune.”

[Fonte: Condominioweb]

Non è un reato riprendere un vicino che edifica un muretto

La ripresa fotografica da parte di terzi lede la riservatezza della vita privata ed integra il reato di cui all’articolo 615-bis c.p., sempre che vengano ripresi comportamenti sottratti alla normale osservazione dall’esterno, essendo la tutela del domicilio limitata a ciò che si compie in luoghi di privata dimora in condizioni tali da renderlo tendenzialmente non visibile ad estranei. Ne consegue che se l’azione, pur svolgendosi in luoghi di privata dimora, può essere liberamente osservata senza ricorrere a particolari accorgimenti, il titolare del domicilio non può vantare alcuna pretesa al rispetto della riservatezza. (Fattispecie relativa ad una ripresa fotografica dalla strada pubblica di due persone che uscivano di casa e si trovavano in un cortile visibile dall’esterno). La logica della statuizione in parola fa perno sul concetto di agevole osservabilità dall’esterno di quanto si compia in uno degli spazi protetti dall’articolo 614 c.p. sull’evidente presupposto, a contrario, che colui che, pur trovandosi in uno di quei luoghi, si esponga, per libera scelta, all’osservazione altrui non può, per ciò solo, invocare la particolare tutela dell’articolo 615 bis.

Nella sentenza si legge quanto segue.

Orbene, la struttura del fatto, come descritta dai giudici di merito, non escludeva certamente l’anzidetta condizione dell’agevole osservabilità. Sennonchè, la fattispecie in esame presentava un altro profilo, che valeva ad escludere il carattere abusivo dell’attività di interferenza, consentendo di individuare un ulteriore connotato utile alla compiuta definizione della nozione di indebito, nell’accezione recepita dal legislatore. In ultima analisi, non sembra, infatti, revocabile in dubbio che la tutela apprestata dal legislatore postuli la liceità dell’attività svolta in ambito privato, potendo, diversamente, l’intrusione nell’altrui privacy ritenersi comunque coonestata, tanto più in presenza di un diritto, il cui esercizio si intenda garantire o la cui violazione si voglia accertare o prevenire. Ed invero, anche ad ammettere, sia pure con innegabile forzatura linguistica, che l’attività di costruzione di un muro di confine costituisca, davvero, fatto afferente all’imperscrutabile vita privata altrui, la realizzazione del manufatto in prossimità di un confine prediale postula il rispetto delle prescrizioni civilistiche. Vero e’ che il privato, che ritenga di poter subire un pregiudizio dall’iniziativa del vicino ha la possibilità di adire l’autorità competente, ma e’ pur vero che l’intervento della forza pubblica puo’ rivelarsi, ove davvero possibile, del tutto vano, qualora quell’attività sia legittima sul piano amministrativo (per il possesso di titolo autorizzazione), e nondimeno illecita sul versante civilistica, per l’inosservanza delle anzidette prescrizioni. Nel qual caso, al privato resterebbe solo l’esperimento delle azioni civili previste a tutela della proprietà ed anche del possesso, ma pure in siffatta prospettiva avrebbe innegabile diritto a documentare, con ogni mezzo (non esclusa appunto la ripresa fotografica o filmata), l’epoca dell’altrui costruzione, essendo, peraltro, risaputo che, ai fini dell’ordinaria azione di nunciazione (denuncia di nuova opera) di cui all’articolo 1170 c.c., e’ necessario il rispetto del termine di un anno dall’inizio della nuova opera. L’insussistenza del reato di cui all’articolo 615 bis va venir meno, come è ovvio, anche il reato di cui all’articolo 660 c.p., posto che, nella formulazione dell’addebito, le molestie sono state configurate solo mediante l’attività di ripresa fotografica e filmata per petulanza e comunque per altro biasimevole motivo, che, per quanto si e’ detto, non e’ ipotizzabile nel caso di specie e non e’ neppure, diversamente, ipotizzato.

(Cass. Pen. , sez. V, sentenza del 24/06/2011 n. 25453)

[Fonte: Condominioweb]

Rimuovere l’auto nel cortile (o garage) condominiale: si può?

Il singolo condomino è privo di legittimazione a stipulare con la ditta di soccorso stradale, nel suo esclusivo interesse, il contratto per la rimozione del veicolo. Nella specie, la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza del Giudice di Pace con la quale la convenuta ditta era stata condannata alla restituzione della somma di € …  sborsata dal proprietario del veicolo per rientrarne in possesso, oltre interessi legali . 

[Corte di Cassazione, Sez Civile II , sentenza del 09/02/2011 n. 3180]

(Fonte: CondominioWeb.com)

“Caro Amministratore, lei è latitante”; “Latitante io?? La denuncio!”

Dare del latitante all’Amministratore del Condòminio per lo scarso impegno nella gestione del condominio non è reato. Lo stabilisce la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3372 del 31 gennaio 2011.  Ecco quanto apparso su Condominioweb.

Premessa.  Quando si commenta una sentenza relativa ai così detti delitti d’espressione va sempre detto che per quanto determinate espressioni siano state considerate non lesive, ciò non vuol stare a significare che non esiste più il reato e che ognuno è libero d’insultare senza essere soggetto a punizione.  Al di là dell’auspicabile abrogazione dei reati d’espressione, infatti, essi sono a tutt’oggi vigenti e soprattutto anche se fossero abrogati l’offesa resterebbe comunque punibile a livello civile.

Chiarito ciò, vale la pena comprendere perché il condomino che aveva criticato l’operato l’amministratore di condominio è stato mandato assolto.  Il processo prende spunto da un messaggio sulla bacheca condominiale di questo tenore: “ Abbiamo la facciata del palazzo che sta cadendo a pezzi; gli intonaci del balcone ci cadono dentro mettendo a rischio noi adulti e i bambini di alcuni di voi; le scale sono sporche, i muri sono neri, per la pulizia del giardino dobbiamo provvedere noi stessi a chiamare qualcuno per farlo; paghiamo davvero tanto di condominio; ma noi non abbiamo un capocondominio che dovrebbe occuparsi di tutto ciò?; per chi non se lo ricordasse il suo nome è XY; se non vi ricordate il suo nome, non siete voi che avete problemi di memoria, è lui che è latitante; però i soldi nostri se li prende e come….per quello non è latitante vogliamo continuare cosi a farci prendere in giro, o cerchiamo una persona seria e competente?? personalmente voglio mandarlo via; “e mi sto informando su altri capocondomini; però ci vuole la maggioranza di voi per mandarlo via; quindi se la pensate come me informatevi anche voi su capocondomini di vostra conoscenza che siano persone serie e competenti” (si veda testo sentenza Cass. pen. N. 3372/11).

Da qui la querela sporta dall’amministratore per diffamazione. Il GUP, chiamato a pronunciarsi sul rinvio a giudizio, decideva il non luogo a procedere. Il mandatario, quindi, proponeva ricorso per Cassazione. Gli ermellini hanno mandato assolto il comproprietario criticante. Perché?

La risposta sta appunto nella distinzione tra diritto di cronaca, diritto di critica e maggiore ampiezza del secondo.  Più nello specifico, in sentenza si legge che “ il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l’altro, nella narrazione di fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e di comportamenti. La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l’ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e della correttezza delle espressioni usate (ved. tra altre Cass., 24 maggio 2002, P.G. in proc. Trevisan, CED Cass. n. 2219904). In aderenza a tali principi il giudice di merito ha sottolineato che, nel caso in esame, l’imputata aveva rivolto delle critiche all’operato dell’amministratore dello stabile, per le gravi carenze di manutenzione che l’immobile presentava, invitando gli altri condomini – attraverso l’affissione del volantino – ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore. Con tale condotta l’imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato da (…) , di controllare comportamenti dell’amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità. Le critiche all’operato dell’amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite della rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affisso il volantino” (Cass. 31 gennaio 2011 n. 3372).  La critica all’amministratore, in sostanza, può essere aspra e dura purché s’inserisca in un contesto che non le renda una mera offesa alla persona.

Condominio e servitù pubbliche

Molto interessante questo articolo apparso su CondominioWeb; nella nostro Condominio, non è tanto il portico ad essere soggetto a servitù pubblica quanto il cortile interno.  Di proprietà, quindi con manutenzione a nostro carico, ma con servitù di passaggio, ovvero a disposizione di tutti.

Nel vocabolario della lingua italiana il portico è definito come struttura “ architettonica, inserita in un edificio o isolata, di cui almeno un lato è costituito da un colonnato, ampiamente usata come elemento decorativo o per riparare un’area destinata al transito pedonale” (Vocabolario Italiano De Mauro, Paravia editore). Per il condominio il portico ha la fondamentale funzione di riparare i portoni d’ingresso dalle intemperie e di creare una zona di transito tra l’ingresso vero e proprio ed il “confine” con la pubblica via. Molto spesso sui portici si affacciano dei locali commerciali, altre volte le autorimesse o i box. Non sempre il condominio, o meglio il costruttore al momento della edificazione dello stabile, può decidere di chiudere i portici con delle grate o dei cancelli. La legge, infatti, più nello specifico la legge n. 1150/42 pone in capo ai comuni la facoltà di prevedere che i portici (o le aree private più in generale) possano essere sottoposte a pubbliche servitù. Può così accadere che il portico del Condominio “Alfa” ubicato in un qualsiasi comune sia gravato da servitù di pubblico passaggio allorquando il piano regolatore generale di una città, in relazione alle zone del territorio della stessa, preveda un simile vincolo. In questi casi, ci dice il secondo comma dell’art. 40 della stessa legge: “ Non è dovuta indennità neppure per la servitù di pubblico passaggio che il Comune creda di imporre sulle aree di portici delle nuove costruzioni e di quelle esistenti. Rimangono a carico del Comune la costruzione e manutenzione del pavimento e la illuminazione dei portici soggetti alla predetta servitù“. Nulla vieta naturalmente che se il condominio decida di effettuare lavori di ristrutturazione, il pavimento dei portici potrà essere oggetto di questi lavori, con oneri a carico della compagine condominiale. La servitù, infatti, impone il vincolo di destinazione ma non vieta gli interventi sulla cosa che resta sempre di proprietà condominiale. Può anche accadere che le servitù di pubbliche passaggio si costituiscano per il sol fatto che una determinata struttura sia stata lasciata per lungo tempo liberamente accessibile: si tratta della modalità di costituzione della servitù detta dicatio ad patriam. La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che la dicatio ad patriam ” quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, se pur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, che ne perfeziona l’esistenza, senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio, al fine di soddisfare un’esigenza comune ai membri di tale collettività “uti cives” indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che lo anima (v. Cass. n. 1072-88-S. U., n. 5262-93, n. 10574-94, n. 3117-95, n. 15111-200, n.875-2001, n. 6924-2001, n. 7481-2001)” (Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). Quanto all’accertamento di tale servitù, esso è “ condotto dal giudice del merito è naturalmente insindacabile in sede di legittimità quando, […], è sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (v. Cass. n. 10574-94, cit.)” (così Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). In sostanza, laddove dovessero sorgere contestazioni in merito all’esistenza di tale servitù sarebbe compito del giudice di merito accertarne l’esistenza.

[Fonte:  CondominioWeb]

Pretesa da parte di alcuni condomini per l’utilizzo degli spazi esterni al condominio come parcheggio

La pretesa utilizzazione degli spazi esterni al condominio come parcheggio, da parte di alcuni condomini, non è riconducibile allo schema di alcun diritto di servitù né di altro diritto reale.

Se, infatti, il parcheggiare l’auto può essere una delle tante manifestazioni di un possesso a titolo di proprietà, non può, invece, dirsi che tale potere di fatto fosse inquadrabile nel contenuto di un diritto di servitù, posto che caratteristica tipica di detto diritto è la “realità”, e cioè l’inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso.
La comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non è certamente assimilabile ad una utilità inerente al fondo stesso ma rappresenta un vantaggio personale dei proprietari degli immobili.

[Cass. Sez.II, 21 gennaio 2009, n. 1551]

(Fonte: IlCondominioWeb]

Il Presidente dell’Assemblea di Condominio: poteri

Da CondominioWeb. Interessante …

Nuova sentenza della Cassazione, la n. 24132 del 13 novembre 2009, in materia di condominio.
L’importanza della pronuncia sta nel fatto che si occupa di delineare i poteri del presidente dell’assemblea, figura spesso sottovalutata ma che, al contrario, può incidere e non poco sul corretto svolgimento della riunione condominiale.
Prima di addentrarci nel merito è utile un breve excursus sulle figure coinvolte nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea.
L’amministratore ha il dovere/potere di convocare l’assemblea di condominio.
Dovere in quanto alla fine di ogni anno deve rendere il conto della propria gestione (artt. 1129-1130 c.c.).
Potere poiché, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea ogni qualvolta ne ravveda la necessità.
In occasione dello svolgimento dell’assemblea, però, i suoi poteri si affievoliscono, e salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non è errato affermare che spariscano.
Egli, infatti, è tenuto a dar conto della gestione del condominio ma la gestione e direzione dell’assemblea è rimessa ai condomini, che, all’inizio della riunione, ed al fine di garantirne l’ordinato svolgimento, nominano un presidente. La mancata nomina del presidente costituisce un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione (sul punto si veda Cass. 15 luglio 1980, n.4615).
La situazione è diversa allorché sia il regolamento condominiale a prevedere la nomina del presidente e le relative funzioni. In questo caso una deliberazione dalla quale non si evince la sua nomina potrebbe essere impugnata in quanto contraria al regolamento di condominio.
E’ molto frequente, però, che il regolamento non specifichi le attribuzioni del presidente. In questi casi quali saranno le norme di riferimento?
In assenza di specifiche disposizioni legislative sarà necessario rifarsi ai principi generali. In pratica, nel presidente si individua quella figura che svolge un ruolo di direzione e moderazione del consesso assembleare, disciplinando la discussione e garantendo a tutti la possibilità d’intervenire compiutamente al fine di giungere ad una corretta formazione della volontà assembleare.
Come può fare tutto questo?
E’ di ciò che, in parte, si è occupata la sentenza del Supremo Collegio oggetto di questo approfondimento.
Nel caso di specie il presidente dell’assemblea visto l’elevato numero di condomini partecipanti all’ assemblea (40 persone) aveva deciso di contingentare i tempi degli interventi di ciascuno limitandoli a 10 minuti. Un dei condomini si opponeva alla deliberazione osservando che una simile decisione dovesse ritenersi invalida, non tanto per il minutaggio, quanto proprio per l’eccesso di potere del presidente. Sostanzialmente, secondo il ricorrente non è possibile esercitare un simile potere, qualunque sia la misura del tempo concesso per gli interventi.
Diceva letteralmente il condomino nel suo ricorso: “il punto non è quello di stabilire se la limitazione degli interventi a 10 minuti sia tale da comprimere, in concreto, il diritto di ciascun condomino ad intervenire in assemblea, ma se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea”(così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132)
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso proposto afferma, al contrario, che “il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione” (così. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).
In pratica, assodato che la legge non disciplina i poteri del presidente dell’assemblea, il così detto contingentamento dei tempi è legittimo, anche in assenza di espressa previsione regolamentare, laddove sia funzionale a garantire l’ordinato svolgimento dell’assemblea e purché non sia tale da comprimere il diritto di condomino ad esprimere le proprie opinioni.

Uso improprio del cortile: il condominio non è responsabile

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile, trasformato in “parco giochi”. Lo stabilisce la Corte di Cassazione.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso. Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

(Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904)

[Fonte: IlCondominioweb]

Realizzare una terrazza ad uso esclusivo da una parte del tetto condominiale

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il CondominioWeb)

Il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda deve essere demolito

Deve essere demolito il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda, peggiorando così lo stato preesistente, perchè costruito con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale anche se l’edificio non ha pregi architettonici ed il manufatto è stato eseguito sulla parte del lastrico di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo.

Nel caso di specie il tavolato di tamponamento realizzato dal condominio sulla porzione di lastrico di sua pertinenza presentava caratteristiche del tutto diverse dalle strutture preesistenti dell’edificio condominiale. Pertanto emergeva chiaramente che non solo era stato alterato il profilo estetico e simmetrico del terrazzo, ma anche dell’intero edificio.

[Cassazione Civile, Sez. II, del 30/09/2008, n. 24305]

(Fonte: IlCondominioweb)

Revisione o modifica delle tabelle millesimali: quando è una sentenza a sancirla

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini.

La sentenza di revisione di tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali.

Ne consegue che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva.

[Trib. Monza Sez. I, del 17/03/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Condòmino che non paga (moroso): l’Amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo?

Si, può.

Per il recupero della morosità condominiale l’amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 24299, depositata lo scorso 29 settembre 2008, annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di alcuni condomini morosi in quanto non risultava ancora approvato il bilancio consuntivo.

[Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 24299 del 29/09/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Riscaldamento autonomo: non serve più l’unanimità!

E’ proprio il passaggio al riscaldamento autonomo a conseguire il perseguimento della finalità di risparmio energetico a cui tende la normativa. Per questo tutti i condomini debbono partecipare alla spesa, anche quelli che non sono d’accordo. In particolare, la sentenza 26822 della seconda Sezione civile sottolinea che la normativa approvata con dpr 412/93 «è finalizzata al conseguimento del risparmio energetico, sicché essa consente alla maggioranza dei condomini, escludendo la necessità dell’unanimità, di decidere la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sostituzione di esso con impianti autonomi rispondenti alle caratteristiche di legge».

Ne consegue che «non è più consentito alla minoranza dissidente di mantenere in esercizio il dismesso impianto, risolvendosi una tale eventualità in un dispendio maggiore di energia e non di quel risparmio perseguito dalla legge».

La Cassazione accogliendo la protesta del condominio ha sottolineato che non solo «la canna fumaria non può che essere un bene comune la cui installazione e manutenzione deve necessariamente gravare su tutti i condomini nelle proporzioni millesimali previste», ma ha sottolineato pure che il passaggio del riscaldamento da centralizzato ad autonomo consente anche quel «risparmio energetico» previsto dalla legge per cui «tutti i condomini devono partecipare alle spese per l’installazione». Condomini dissidenti inclusi.

[Cass., Sez. II Civi, sentenza n. 26822 / 2008]
(Fonte: IlCondominioWeb)

Modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza ad uso esclusivo: si può?

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri.

Art. 1102 (Uso
della cosa comune) Ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese
le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa
comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei
a mutare il titolo del suo possesso.

E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il Condominioweb)

Fino a un anno di carcere per chi graffia l’auto del vicino …

I dispetti fra vicini di casa possono costare molto caro: coloro che graffiano la vettura di un vicino possono incorrere in multe fino a 309,00 euro o addirittura passare un anno in carcere. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione che ha reso definitiva la condanna a 100 euro di multa (con il beneficio della sospensione condizionale) nei confronti di una signora che aveva graffiato l’auto di un vicino per una “vendetta condominiale”.

La seconda sezione penale della Suprema Corte ha ritenuto applicabile al caso l’articolo 635l del Codice penale che autorizza “la reclusione fino a un anno o la multa fino a 309 euro nei confronti di chiunque distrugge, deteriora in tutto o in parte o rende inservibili cose mobili”.

In particolare, i giudici di legittimità hanno scritto che “sussiste l’ipotesi del deterioramento, in caso di danni procurati da una incisione della carrozzeria di un’autovettura, perchè trattasi di condotta che non comporta una semplice alterazione estetica rimovibile con un intervento di ripulitura, ma un’alterazione dell’integrità materiale del veicolo che rende indispensabile un intervento ripristinatorio perchè altrimenti la parte della carrozzeria rimasta priva della protezione della vernice sarebbe lasciata esposta ai fenomeni atmosferici e di ossidazione”.

[Corte di Cassazione, Sez, II Penale, sentenza n. 34825 del 2008]

(Fonte: Il Condominioweb)

Sei scivolato sulle scale del condominio e ti sei fatto male? Niente risarcimento se il pericolo era evidente

Se il fatto lesivo è determinato esclusivamente dal comportamento del danneggiato nessun risarcimento è dovuto dal condominio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsale nell’atrio di un edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. [...] Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che [...] pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione [...].

[Cass. civ., Scz. Ili, Sentenza 19 Giugno 2008 , n. 16607]

(Fonte: La Gazzetta del Condominio]

L’Amministratore non ti sta a genio? Puoi criticarlo: e non rischi niente …

Il condomino che scrive agli altri proprietari una lettera nella quale si critica l’amministratore – accusandolo di usare in modo improprio, illegale ed arbitrario i poteri di amministratore e dichiarando falsità – non commette il delitto di diffamazione, nel caso in cui non vi sia un’aggressione alla sfera morale della persona, ma soltanto una censura delle attività svolte dallo stesso.

Lo ha stabilito la Quinta Sezione Penale della Corte di Cassazione che ha precisato anche che si può contestare l’amministratore “usando frasi certamente aspre perché è fuori dubbio che a ciascun condomino spetta il diritto di controllare i comportamenti dell’amministratore e di denunciare eventuali riscontrate irregolarità. “.
(nella specie, l’amministratore non convocava le assemblee e il condominio ritenne con la lettera incriminata di contestare la conduzione del condominio.)

[Corte di Cassazione, Sez. V Pen., Sent. n. 31596 del 29/07/2008]

(Fonte: Il CondominioWeb)

L’Amministratore non consegna i documenti? Allora la delibera potrebbe essere annullabile …

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari; questo è il principio che ha sancito la Cassazione nella Sentenza n. 12650 del 19/05/2008.

La questione circa il riconoscimento del diritto del condomino ad avere conoscenza e ad estrarre copia della documentazione condominiale costituisce, ormai, un argomento consolidato anche se, in passato, si sono avvertite resistenze degli amministratori ad ammettere detta facoltà. Secondo un orientamento l’amministratore, quale custode dei documenti del caseggiato, non è tenuto a renderli noti ai condomini e ciò per ragioni di riservatezza; una sorta di segreto d’ufficio che poteva, chiaramente, dare luogo ad abusi; la giurisprudenza di legittimità, al contrario, si è sempre schierata dalla parte del condomino, sostenendo il suo diritto ad esaminare la documentazione condominiale anche al di fuori dei periodi di approvazione del rendiconto e senza specificarne la ragione, sempre che l’esercizio di tale potere non sia contrario a principi di correttezza (Cass. Sent. 15159 del 29/11/2001). Invero, la documentazione condominiale costituisce un bene comune dei condòmini e l’amministratore ne esercita una detenzione (peraltro non qualificata) per loro conto, per cui non può essere impedito agli amministrati l’accesso ai documenti. Tale situazione soggettiva è altresì confermata, in via amministrativa, dal Garante per la tutela della riservatezza il quale, in occasione dell’emanazione del cosiddetto “vademecum del palazzo”, ha riconosciuto precise modalità e limiti dell’amministratore nel trattamento dei dati, confermando il diritto di ogni condomino a conoscere tutte le situazioni, anche relative ad altri condomini, quando presentino contenuto economico, con le ovvie eccezioni per quanto concerne eventuali dati sensibili. La S.C. va oltre, non solo censura la condotta dell’amministratore, ma sanziona con l’annullabilità il provvedimento che sia ottenuto in violazione del diritto di informazione e ciò in quanto venga indebitamente alterato il processo di formazione della volontà assembleare. Detto assunto è da condividersi atteso che il condomino che non viene messo nella possibilità di conoscere su informazioni contenute nella documentazione, infatti, non potendo partecipare alla discussione in maniera avveduta, viene leso in una sua legittima aspettativa circa l’espressione di volontà anche degli altri partecipanti al corpo collegiale. Il provvedimento della Suprema Corte rimarca il fatto che l’amministratore non è tenuto a depositare la documentazione, ma è tenuto a metterla a disposizione e a rilasciarne copia su richiesta e a spese del condomino interessato. E’ da rilevare, comunque, che l’onere della prova circa l’impossibilità a verificare la documentazione incombe sul condomino e tale circostanza assume un certo peso qualora si tratti dell’approvazione del rendiconto atteso che, in tale ipotesi, la legge impone un termine dilatorio, dalla convocazione dell’assemblea alla seduta vera e propria, di soli cinque giorni, per cui può risultare difficoltoso attivarsi con una raccomandata (che fornisca la prova della richiesta) e, in caso di adempimento, procedere ad un effettivo ed approfondito esame.

(Fonte: Proprietari Casa)