Uso improprio del cortile: il condominio non è responsabile

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile, trasformato in “parco giochi”. Lo stabilisce la Corte di Cassazione.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso. Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

(Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904)

[Fonte: IlCondominioweb]

Realizzare una terrazza ad uso esclusivo da una parte del tetto condominiale

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il CondominioWeb)

Il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda deve essere demolito

Deve essere demolito il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda, peggiorando così lo stato preesistente, perchè costruito con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale anche se l’edificio non ha pregi architettonici ed il manufatto è stato eseguito sulla parte del lastrico di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo.

Nel caso di specie il tavolato di tamponamento realizzato dal condominio sulla porzione di lastrico di sua pertinenza presentava caratteristiche del tutto diverse dalle strutture preesistenti dell’edificio condominiale. Pertanto emergeva chiaramente che non solo era stato alterato il profilo estetico e simmetrico del terrazzo, ma anche dell’intero edificio.

[Cassazione Civile, Sez. II, del 30/09/2008, n. 24305]

(Fonte: IlCondominioweb)

Revisione o modifica delle tabelle millesimali: quando è una sentenza a sancirla

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini.

La sentenza di revisione di tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali.

Ne consegue che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva.

[Trib. Monza Sez. I, del 17/03/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Condòmino che non paga (moroso): l’Amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo?

Si, può.

Per il recupero della morosità condominiale l’amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 24299, depositata lo scorso 29 settembre 2008, annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di alcuni condomini morosi in quanto non risultava ancora approvato il bilancio consuntivo.

[Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 24299 del 29/09/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Riscaldamento autonomo: non serve più l’unanimità!

E’ proprio il passaggio al riscaldamento autonomo a conseguire il perseguimento della finalità di risparmio energetico a cui tende la normativa. Per questo tutti i condomini debbono partecipare alla spesa, anche quelli che non sono d’accordo. In particolare, la sentenza 26822 della seconda Sezione civile sottolinea che la normativa approvata con dpr 412/93 «è finalizzata al conseguimento del risparmio energetico, sicché essa consente alla maggioranza dei condomini, escludendo la necessità dell’unanimità, di decidere la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sostituzione di esso con impianti autonomi rispondenti alle caratteristiche di legge».

Ne consegue che «non è più consentito alla minoranza dissidente di mantenere in esercizio il dismesso impianto, risolvendosi una tale eventualità in un dispendio maggiore di energia e non di quel risparmio perseguito dalla legge».

La Cassazione accogliendo la protesta del condominio ha sottolineato che non solo «la canna fumaria non può che essere un bene comune la cui installazione e manutenzione deve necessariamente gravare su tutti i condomini nelle proporzioni millesimali previste», ma ha sottolineato pure che il passaggio del riscaldamento da centralizzato ad autonomo consente anche quel «risparmio energetico» previsto dalla legge per cui «tutti i condomini devono partecipare alle spese per l’installazione». Condomini dissidenti inclusi.

[Cass., Sez. II Civi, sentenza n. 26822 / 2008]
(Fonte: IlCondominioWeb)

Modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza ad uso esclusivo: si può?

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri.

Art. 1102 (Uso
della cosa comune) Ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese
le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa
comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei
a mutare il titolo del suo possesso.

E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il Condominioweb)

Fino a un anno di carcere per chi graffia l’auto del vicino …

I dispetti fra vicini di casa possono costare molto caro: coloro che graffiano la vettura di un vicino possono incorrere in multe fino a 309,00 euro o addirittura passare un anno in carcere. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione che ha reso definitiva la condanna a 100 euro di multa (con il beneficio della sospensione condizionale) nei confronti di una signora che aveva graffiato l’auto di un vicino per una “vendetta condominiale”.

La seconda sezione penale della Suprema Corte ha ritenuto applicabile al caso l’articolo 635l del Codice penale che autorizza “la reclusione fino a un anno o la multa fino a 309 euro nei confronti di chiunque distrugge, deteriora in tutto o in parte o rende inservibili cose mobili”.

In particolare, i giudici di legittimità hanno scritto che “sussiste l’ipotesi del deterioramento, in caso di danni procurati da una incisione della carrozzeria di un’autovettura, perchè trattasi di condotta che non comporta una semplice alterazione estetica rimovibile con un intervento di ripulitura, ma un’alterazione dell’integrità materiale del veicolo che rende indispensabile un intervento ripristinatorio perchè altrimenti la parte della carrozzeria rimasta priva della protezione della vernice sarebbe lasciata esposta ai fenomeni atmosferici e di ossidazione”.

[Corte di Cassazione, Sez, II Penale, sentenza n. 34825 del 2008]

(Fonte: Il Condominioweb)

Sei scivolato sulle scale del condominio e ti sei fatto male? Niente risarcimento se il pericolo era evidente

Se il fatto lesivo è determinato esclusivamente dal comportamento del danneggiato nessun risarcimento è dovuto dal condominio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsale nell’atrio di un edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. [...] Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che [...] pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione [...].

[Cass. civ., Scz. Ili, Sentenza 19 Giugno 2008 , n. 16607]

(Fonte: La Gazzetta del Condominio]

L’Amministratore non ti sta a genio? Puoi criticarlo: e non rischi niente …

Il condomino che scrive agli altri proprietari una lettera nella quale si critica l’amministratore – accusandolo di usare in modo improprio, illegale ed arbitrario i poteri di amministratore e dichiarando falsità – non commette il delitto di diffamazione, nel caso in cui non vi sia un’aggressione alla sfera morale della persona, ma soltanto una censura delle attività svolte dallo stesso.

Lo ha stabilito la Quinta Sezione Penale della Corte di Cassazione che ha precisato anche che si può contestare l’amministratore “usando frasi certamente aspre perché è fuori dubbio che a ciascun condomino spetta il diritto di controllare i comportamenti dell’amministratore e di denunciare eventuali riscontrate irregolarità. “.
(nella specie, l’amministratore non convocava le assemblee e il condominio ritenne con la lettera incriminata di contestare la conduzione del condominio.)

[Corte di Cassazione, Sez. V Pen., Sent. n. 31596 del 29/07/2008]

(Fonte: Il CondominioWeb)

L’Amministratore non consegna i documenti? Allora la delibera potrebbe essere annullabile …

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari; questo è il principio che ha sancito la Cassazione nella Sentenza n. 12650 del 19/05/2008.

La questione circa il riconoscimento del diritto del condomino ad avere conoscenza e ad estrarre copia della documentazione condominiale costituisce, ormai, un argomento consolidato anche se, in passato, si sono avvertite resistenze degli amministratori ad ammettere detta facoltà. Secondo un orientamento l’amministratore, quale custode dei documenti del caseggiato, non è tenuto a renderli noti ai condomini e ciò per ragioni di riservatezza; una sorta di segreto d’ufficio che poteva, chiaramente, dare luogo ad abusi; la giurisprudenza di legittimità, al contrario, si è sempre schierata dalla parte del condomino, sostenendo il suo diritto ad esaminare la documentazione condominiale anche al di fuori dei periodi di approvazione del rendiconto e senza specificarne la ragione, sempre che l’esercizio di tale potere non sia contrario a principi di correttezza (Cass. Sent. 15159 del 29/11/2001). Invero, la documentazione condominiale costituisce un bene comune dei condòmini e l’amministratore ne esercita una detenzione (peraltro non qualificata) per loro conto, per cui non può essere impedito agli amministrati l’accesso ai documenti. Tale situazione soggettiva è altresì confermata, in via amministrativa, dal Garante per la tutela della riservatezza il quale, in occasione dell’emanazione del cosiddetto “vademecum del palazzo”, ha riconosciuto precise modalità e limiti dell’amministratore nel trattamento dei dati, confermando il diritto di ogni condomino a conoscere tutte le situazioni, anche relative ad altri condomini, quando presentino contenuto economico, con le ovvie eccezioni per quanto concerne eventuali dati sensibili. La S.C. va oltre, non solo censura la condotta dell’amministratore, ma sanziona con l’annullabilità il provvedimento che sia ottenuto in violazione del diritto di informazione e ciò in quanto venga indebitamente alterato il processo di formazione della volontà assembleare. Detto assunto è da condividersi atteso che il condomino che non viene messo nella possibilità di conoscere su informazioni contenute nella documentazione, infatti, non potendo partecipare alla discussione in maniera avveduta, viene leso in una sua legittima aspettativa circa l’espressione di volontà anche degli altri partecipanti al corpo collegiale. Il provvedimento della Suprema Corte rimarca il fatto che l’amministratore non è tenuto a depositare la documentazione, ma è tenuto a metterla a disposizione e a rilasciarne copia su richiesta e a spese del condomino interessato. E’ da rilevare, comunque, che l’onere della prova circa l’impossibilità a verificare la documentazione incombe sul condomino e tale circostanza assume un certo peso qualora si tratti dell’approvazione del rendiconto atteso che, in tale ipotesi, la legge impone un termine dilatorio, dalla convocazione dell’assemblea alla seduta vera e propria, di soli cinque giorni, per cui può risultare difficoltoso attivarsi con una raccomandata (che fornisca la prova della richiesta) e, in caso di adempimento, procedere ad un effettivo ed approfondito esame.

(Fonte: Proprietari Casa)

La responsabilità dell’appaltatore per il rifacimento di un terrazzo condominiale

In tema di appalto, le norme contenute negli artt. 1667 e 1669 c.c., sulla garanzia per difformità e vizi dell’opera e sulla responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, disciplinano fattispecie del tutto diverse tra loro: la prima ha natura contrattuale, mentre la seconda, che pure presuppone un rapporto contrattuale, si configura come responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, al fine di promuovere la stabilità e la solidità degli edifici e delle altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, così tutelando l’incolumità e la sicurezza dei cittadini.

Ove non ricorra la costruzione di un edificio o di altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione di preesistenti edifici o di altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, la norma dell’art. 1669 c.c. non è applicabile, potendo invece trovare applicazione, se ne ricorrono le condizioni, la disciplina sulla responsabilità dell’appaltatore, per difformità e vizi dell’opera, di cui all’art. 1667 c.c.

(Nel caso di specie , la Suprema Corte ha riformato la sentenza di merito che aveva ritenuto configurabile tale ipotesi di responsabilità in riferimento all’opera di mero rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale di un edificio condominiale preesistente).

[Cass. civ., sez. II, 20 novembre 2007, n. 24143]

(Fonte: Il Condominioweb)

Sei caduto dalle scale? Il condomìnio non risarcisce se il pericolo era evidente …

Se il fatto lesivo è stato cagionato esclusivamente dal comportamento del danneggiato nessun risarcimento è dovuto dal condominio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsale nell’atrio di un edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini.

La Corte ha ribadito che la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo. Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (la signora aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi.

Infatti, una volta che sia stato accertato, in via di fatto, che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, giustamente la Corte di merito ha escluso che possa trovare applicazione la responsabilità oggettive del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dal la cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.

[Cass. civ., Sez. III, Sentenza 19 Giugno 2008 , n. 16607]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Agganciare la tenda da sole alla soletta del balcone sovrastante: si può?

La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l’art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso (Scritto? ndr, Meglio di si …) del proprietario dell’appartamento sovrastante.

[Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913]

(Fonte: Il Condominioweb)

Ampliamento di locale ad uso abitativo con aumento della cubatura: illegittimo se manca l’autorizzazione condominiale

In mancanza di una delibera condominiale, deve essere abbattuto il manufatto realizzato dal condomino nel terrazzo di sua proprietà esclusiva posto all’ultimo piano dello stabile; solo la presenza di una specifica autorizzazione contenuta nella delibera assembleare, può infatti sanare i lavori intrapresi dal proprietario per la messa in opera di una costruzione che andrebbe ad aumentare la cubatura del suo appartamento.

Nella specie, i ricorrenti avevano edificato sul terrazzo di proprietà esclusiva un manufatto in muratura che aveva inglobato il preesistente locale stenditoio e lavatoio realizzando una nuova porzione abitativa di mq. 36,50 con un aumento di cubatura di mc 102 senza alcuna autorizzazione da parte dell’Assemblea Condominiale, che anzi aveva deliberato la sospensione dei lavori intrapresi dalle attuali controparti; sussisteva pertanto la violazione dell’art. 11 del Regolamento di Condominio che vietava la costruzione di “qualsiasi manufatto provvisorio o permanente sui giardini privati o condominiali e sui terrazzi privati e condominiali senza autorizzazione dell’assemblea”.

[Cassazione civile , sez. II, sentenza 16.04.2008 n° 10040]
(Fonte: IlCondominioweb)

Delibera condominiale per adibire il cortile comune a parcheggio di motocicli

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune … a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino.

[Corte di Cassazione Sez. II civ., sentenza n. 5997 del 05/05/2008]

(Fonte: IlCondominioweb)

I condomini che affiggono comunicati nella bacheca del condominio rischiano una condanna per diffamazione

Rischia una condanna per diffamazione chi affigge in un luogo aperto al pubblico, all’interno del condominio, il nome e cognome dell’inquilino che resta indietro con i pagamenti.
In particolare gli Ermellini hanno precisato che “integra il delitto di diffamazione il comunicato, redatto all’esito di un’assemblea condominiale, con cui un condomino venga indicato come moroso nel pagamento delle spese, qualora essa venga affisso in un luogo accessibile – non già ai soli condomini dell’edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti – ma ad un numero indeterminato di altri soggetti: in tal caso, invero, il requisito della comunicazione con più persone si può ritenere in re ipsa”.

(Nel caso di specie, La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un inquilino che aveva affisso all’interno della bacheca del condominio denominato “dei giovani pescatori”, un cartello contenente la frase: “si avvisa i sigg. condomini che la signora M. **** non vuole pagare la quota dell’acqua da lei consumata”)

(Corte Cassazione , sez. V sentenza 31 marzo 2008 n. 13540)

[Fonte: Condominioweb]

Limiti anche per i cani (dei) condòmini: non possono abbaiare giorno e notte!

I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane.

Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell’animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale, principalmente nelle ore notturne.

In concreto non si può fare molto e la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale”, i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

[Corte di Cassazione, sentenza n. 7856 del 28 marzo 2008]

(Fonte: Condominioweb)

Infiltrazioni nel lastrico solare in condominio. In caso di danni, obbligo risarcitorio

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Tale criterio di riparto vale però solo per la pavimentazione e, in genere, la struttura che regge la terrazza. Non trova invece applicazione per ciò che si riferisce ai parapetti, ai muretti o alle ringhiere che sono funzionalmente destinati a rendere più sicuro agevole l’uso della terrazza e che devono pertanto essere mantenuti a cura e a spese del proprietario. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo

[Cassazione civile , sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239]

(Fonte: IlCondominioweb)

Infiltrazioni dal lastrico solare condominiale. In caso di danni, obbligo risarcitorio

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Tale criterio di riparto vale però solo per la pavimentazione e, in genere, la struttura che regge la terrazza. Non trova invece applicazione per ciò che si riferisce ai parapetti, ai muretti o alle ringhiere che sono funzionalmente destinati a rendere più sicuro agevole l’uso della terrazza e che devono pertanto essere mantenuti a cura e a spese del proprietario.
Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo

[Cassazione civile , sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239: leggi qui]

(Fonte: IlCondominioWeb)