Tinteggiatura delle scale condominiali: quale tabella usare

Sembra una domanda banale, ma non lo è. E le opinioni (anzi, meglio, le diverse interpretazioni) sono tante …

Secondo le più accreditate, la ripartizione dovrebbe avvenire in base all’ex. art. 1124 c.c., ovvero la spesa andrebbe suddivisa per metà secondo i millesimi proprietà e per metà secondo l’altezza del piano. Si tratta infatti di manutenzione e non di ricostruzione.

Ovviamente, come sempre, fatti salvi i diversi accordi tra i condòmini, presi ad esempio in sede di Assemblea. Quindi, magari, anche la divisione in parti uguali.

Spese individuali per le parti comuni: a chi spetta dimostrarne l’urgenza?

L’art. 1134 c.c. dice che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Il legislatore, con questa norma, ha voluto ribadire (e tener fermo) un principio cardine della materia condominiale: Amministratore ed Assemblea sono gli organi deputati alla gestione e conservazione delle parti comuni. I singoli hanno sicuramente diritto di usarle (vedi art. 1102 c.c.), al limite anche di spendere soldi per le medesime, ma il diritto a vedersi rimborsato il costo sostenuto è limitato ad un ben preciso caso. Deve trattarsi di una spesa urgente. Questa regola vale tanto per le compagine di grosse dimensioni quanto per così detto il condominio minimo, quello con due soli partecipanti per intendersi (cfr. Cassazione, sezioni unite, n. 2046/2006).

Quando una spesa può dirsi urgente? Chi lo deve dimostrare?

A queste domanda ha risposto di recente, e conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione. La sentenza in questione è la n. 4330 del 19 marzo 2012, si fa notare perché rappresenta una sorta di libretto delle istruzioni che indica e orienta chi e come può domandare il rimborso delle spese effettuate per le parti comuni di un edificio in condominio. Insomma: una sentenza da tenere a portata di mano.

Nel dettaglio …

Si legge nella pronuncia che nel condominio le parti comuni apportano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, “ sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
- ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione, 26 marzo 2001, n. 4364);
- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione, 12 settembre 1980, n. 5256);
- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364)” (Cassazione, 19 marzo 2012 n. 4330).

L’onere di provare l’urgenza è posto in capo a chi se ne lamenta. La sua valutazione è rimessa al giudice di merito. “ L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati”

(Cassazione, n.4330 del 19 marzo 2012)

Un nuovo modo di fare condominio …

Da Netizen, a cura di Giampaolo Coletti, rubrica/blog de Il Sole 24 Ore.

I nuovi condomini che vanno online nella nuova puntata di Wiki. La rete ci salverà? 

Il 53.4% di noi italiani vive in condominio, per l’Eurostat è il dato più alto in Europa. Al senso di solitudine alcuni condomini virtuosi hanno risposto con tanta creatività, declinata grazie alle nuove tecnologie.

Nella nuova puntata di Wiki – la rete ci salverà? online e in onda su SMtv San Marino racconteremo i condomini in rete, queli che dialogano grazie a blog, videoblog e web tv. Da Via del Pesciolino a Firenze a R-Nord TV di Modena, passando per Grattacielo TV a Ferrara vi proponiamo il racconto delle storie di successo di chi fa comunità anche utilizzando le nuove tecnologie. E, su tutte, l’esperienza di Teletorre 19 di Bologna, la prima web tv di condominio nata nel dicembre 2001 da un’idea di un pensionato bolognese e accesa nel quartiere Pilastro, in un palazzone di diciannove piani: da undici anni settantadue famiglie hanno scelto di legarsi anche attraverso la rete, di conoscersi, di condividere esperienze e vissuto quotidiano. E dalla web tv è nata una sala biliardo, una piccola palestra condominiale e persino una biblioteca.

Di questo senso di fare comunità parliamo in studio con Lella Mazzoli, direttore del Dipartimento di Scienze della Comunicazione dell’Università di Urbino e da pochi giorni in libreria con “Il patchwork mediale” per FrancoAngeli. Tra i tanti ospiti in puntata in webcam via Skype da Barcellona Claudia Cucchiarato di Vivoaltrove, da Bologna Silvia Storelli di Twitscript, da Partinico Pino Maniaci della tv comunitaria Telejato e da Roma Andrea Materia di Next-tv.it.

SMtv San Marino: online, Digitale Terrestre e sul satellite (canale 520 della piattaforma Sky). Twitter, #wikitv

Inciampare nella grata metallica di pertinenza del Condòminio: risarcimento automatico?

Il passante che cade sul marciapiede dove è ubicata una grata di pertinenza del Condòminio, per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti, deve dimostrare di essere caduto proprio inciampando sulla grata. Questo è quanto emerge dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, VI Sezione Civile, n. 4768 del 23/03/2012.

Nella sentenza si legge quanto segue:

Prestandosi il ricorso ad essere trattato con il procedimento di cui agli artt. 376 e 360-bis cod. proc. civ., è stata redatta relazione; che la relazione ha il seguente contenuto:

“1. In esito a una caduta sul marciapiede, dove vi era una grata metallica apribile, di pertinenza del Condominio, P.M.****. , il marito T.****. e il figlio A.*** della stessa, convenivano in giudizio per il risarcimento dei danni il Condominio, che veniva autorizzato a chiamare in causa l’assicurazione.

La domanda veniva rigettata dal Tribunale; la Corte di appello (sentenza del 7 luglio 2009) confermava la sentenza, ritenendo la domanda sfornita di adeguato supporto probatorio. 2. Solo P.M.*** ricorre per cassazione con quattro motivi. Gli intimati non svolgono difese.

È applicabile ratione temporis la legge 18 giugno 2009, n. 69. Proposta di decisione.

1.I quattro motivi di ricorso concernono vizi motivazionali. In particolare, con il primo – proposto in via principale – si sottolinea che la gran parte della motivazione riproduce quella del primo giudice, deducendo la mera apparenza di motivazione, con conseguente prospettazione della nullità della sentenza.

In via subordinata, si deducono vizi motivazionali in ordine a tre profili. In estrema sintesi, si prospetta la omessa valutazione della parentela di un teste decisivo (C..G. ), zio di un condomino, ai fini della attendibilità, deducendo anche violazione di legge (artt. 1100 ss. e 1121 cod. civ.) (secondo); la contraddittorietà (anche se formalmente sono dedotti tutti i possibili vizi ai sensi del 365 n. 5 cod. proc. civ., terzo motivo) nella valutazione delle testimonianze (G. e C. ) rispetto alla circostanza che la P. trasportava delle buste della spesa al momento dell’incidente; l’omessa considerazione della testimonianza dell’amministratore in ordine alla sostituzione delle cerniere della grata (quarto).

2. Per rigettare il primo motivo è sufficiente dire che la motivazione del giudice di primo grado, riportata dal giudice di appello, costituisce parte integrante della motivazione della sentenza censurata.

Infatti, il secondo giudice l’ha fatta propria ritenendola esauriente.

D’altra parte, la motivazione per relationem a un atto determinato e controllabile, è pacificamente legittima secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3367 e, con specifico riferimento alla sentenza di primo grado, Cass. 11 giugno 2008, n. 15483).

3. I successivi tre motivi vanno trattati congiuntamente, stante la stretta connessione.

3.1. Preliminarmente va precisato che la tesi della danneggiata – ritenuta sfornita di prova dai giudici del merito – è di essere inciampata in una cerniera di una grata metallica di pertinenza del condominio. Circostanza, smentita espressamente da C. G., secondo il quale la P. sarebbe inciampata sul marciapiede, in una parte diversa dal posto dove erano le grate. Circostanza, confermata, invece, da due testi (C. e S. ) che procedevano a piedi dietro alla P. , alla distanza di tre/quattro metri. La testimonianza di S, non rileva più in questa fase di giudizio, atteso che il giudice di merito, al fine di escluderne la portata, ha messo in rilievo che lo stesso teste aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica dell’incidente, e che la ricorrente non censura specificamente tale valutazione.

3.2. Se è vero che la Corte di merito, come deduce la ricorrente, non ha valutato la parentela di Ci.Co. rispetto ad un condomino, ai fini di pesarne l’attendibilità, limitandosi a dire che la ricostruzione genealogica della parentela prospettata dalla P. era basata su congetture, è anche vero che tale valutazione non è decisiva per ribaltare l’esito del giudizio. Anche se si pervenisse ad eliminare ogni incidenza di questa testimonianza sfavorevole alla danneggiata, non per questo la sua domanda sarebbe supportata da idonea prova in ordine alla causalità. Infatti, non risulterebbe provato che è inciampata sulla cerniera della grata, atteso che l’unico teste che lo afferma (C. ), secondo la valutazione del giudice del merito, procedeva da dietro alla distanza di tre – quattro metri; così che è altamente probabile che, come Stella, che lo accompagnava, abbia ricostruito presuntivamente ex post la dinamica.

Di conseguenza, non è decisiva, per ribaltare l’esito del rigetto della domanda, né l’omessa valutazione del rapporto di parentela del teste sfavorevole (secondo motivo), né l’illogico rilievo dato, secondo la ricorrente (terzo motivo), dalla Corte, alla circostanza che la P. portava con sé delle buste della spesa, secondo comune esperienza pendenti di lato, rispetto ad una visuale posteriore. I motivi di censura sono pertanto non decisivi.

Del pari, e ancor di più, non decisivo è il quarto motivo. Infatti, >non è contestata l’esistenza di cerniere sulla grata, sporgenti (di un centimetro) rispetto al piano di calpestio; ma solo se la caduta sia avvenuta nel luogo dove erano le cerniere o sul marciapiede libero dalle grate (e dalle cerniere). Con conseguente irrilevanza della testimonianza – appunto per questo non esaminata dai giudici del merito – attestante l’eliminazione delle cerniere sulla grata. 4. Consegue il rigetto del ricorso”;

che la suddetta relazione è stata notificata agli avvocati delle parti costituite e comunicata al Pubblico Ministero presso la Corte.

Considerato

che il Collegio condivide le osservazioni in fatto e le argomentazioni e le conclusioni in diritto della relazione; che i rilievi mossi dalla ricorrente con memoria e nella adunanza camerale, non sono idonei ad inficiare le argomentazioni della relazione;

che, in particolare, nella relazione non si è proceduto ad una valutazione della attendibilità di un teste (Cavaliere) ma, al fine di giudicare della decisività della censura mossa con il ricorso, si è dato rilievo alla valutazione operata dalla Corte di merito che metteva in evidenza la distanza (circa tre – quattro metri) dalla quale il teste aveva assistito alla caduta, al pari di altro teste (S. ), che aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica; che, non avendo gli intimati svolto attività difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

[Fonte: Condominioweb.com]

Aprire un secondo ingresso sul pianerottolo non è vietato se limita l’uso della cosa comune

L’apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo, da parte di un proprietario con il quale intende servire un secondo alloggio, trova il limite del pregiudizio all’utilizzo della cosa comune da parte di tutti gli altri condomini. (Nella specie era necessario eliminare una parte del cavedio che sarebbe rimasta incorporata nella proprietà esclusiva della ricorrente).

Nella sentenza si legge quanto segue. “Si è osservato che per realizzare l’ingresso al nuovo alloggio, che L..C. intendeva ricavare dalla divisione del suo appartamento, sarebbe stato necessario eliminare in corrispondenza di quel piano la cavità attraversante verticalmente tutto l’edificio, la quale sarebbe rimasta “incorporata per la corrispondente sezione nella esclusiva disponibilità della C.”. Indipendentemente, quindi, dall’eventuale possibilità di utilizzazione della porzione residua del cavedio, questo sarebbe stato in parte inglobato nella proprietà esclusiva di C.L.. Nel che è comunque ravvisabile, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte in materia (v. Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, 9 marzo 2006 n. 5085, 24 ottobre 2006 n. 22835, 2 marzo 2010 n. 4965), un uso illecito della cosa comune.”

[Fonte: Condominioweb]

Non è un reato riprendere un vicino che edifica un muretto

La ripresa fotografica da parte di terzi lede la riservatezza della vita privata ed integra il reato di cui all’articolo 615-bis c.p., sempre che vengano ripresi comportamenti sottratti alla normale osservazione dall’esterno, essendo la tutela del domicilio limitata a ciò che si compie in luoghi di privata dimora in condizioni tali da renderlo tendenzialmente non visibile ad estranei. Ne consegue che se l’azione, pur svolgendosi in luoghi di privata dimora, può essere liberamente osservata senza ricorrere a particolari accorgimenti, il titolare del domicilio non può vantare alcuna pretesa al rispetto della riservatezza. (Fattispecie relativa ad una ripresa fotografica dalla strada pubblica di due persone che uscivano di casa e si trovavano in un cortile visibile dall’esterno). La logica della statuizione in parola fa perno sul concetto di agevole osservabilità dall’esterno di quanto si compia in uno degli spazi protetti dall’articolo 614 c.p. sull’evidente presupposto, a contrario, che colui che, pur trovandosi in uno di quei luoghi, si esponga, per libera scelta, all’osservazione altrui non può, per ciò solo, invocare la particolare tutela dell’articolo 615 bis.

Nella sentenza si legge quanto segue.

Orbene, la struttura del fatto, come descritta dai giudici di merito, non escludeva certamente l’anzidetta condizione dell’agevole osservabilità. Sennonchè, la fattispecie in esame presentava un altro profilo, che valeva ad escludere il carattere abusivo dell’attività di interferenza, consentendo di individuare un ulteriore connotato utile alla compiuta definizione della nozione di indebito, nell’accezione recepita dal legislatore. In ultima analisi, non sembra, infatti, revocabile in dubbio che la tutela apprestata dal legislatore postuli la liceità dell’attività svolta in ambito privato, potendo, diversamente, l’intrusione nell’altrui privacy ritenersi comunque coonestata, tanto più in presenza di un diritto, il cui esercizio si intenda garantire o la cui violazione si voglia accertare o prevenire. Ed invero, anche ad ammettere, sia pure con innegabile forzatura linguistica, che l’attività di costruzione di un muro di confine costituisca, davvero, fatto afferente all’imperscrutabile vita privata altrui, la realizzazione del manufatto in prossimità di un confine prediale postula il rispetto delle prescrizioni civilistiche. Vero e’ che il privato, che ritenga di poter subire un pregiudizio dall’iniziativa del vicino ha la possibilità di adire l’autorità competente, ma e’ pur vero che l’intervento della forza pubblica puo’ rivelarsi, ove davvero possibile, del tutto vano, qualora quell’attività sia legittima sul piano amministrativo (per il possesso di titolo autorizzazione), e nondimeno illecita sul versante civilistica, per l’inosservanza delle anzidette prescrizioni. Nel qual caso, al privato resterebbe solo l’esperimento delle azioni civili previste a tutela della proprietà ed anche del possesso, ma pure in siffatta prospettiva avrebbe innegabile diritto a documentare, con ogni mezzo (non esclusa appunto la ripresa fotografica o filmata), l’epoca dell’altrui costruzione, essendo, peraltro, risaputo che, ai fini dell’ordinaria azione di nunciazione (denuncia di nuova opera) di cui all’articolo 1170 c.c., e’ necessario il rispetto del termine di un anno dall’inizio della nuova opera. L’insussistenza del reato di cui all’articolo 615 bis va venir meno, come è ovvio, anche il reato di cui all’articolo 660 c.p., posto che, nella formulazione dell’addebito, le molestie sono state configurate solo mediante l’attività di ripresa fotografica e filmata per petulanza e comunque per altro biasimevole motivo, che, per quanto si e’ detto, non e’ ipotizzabile nel caso di specie e non e’ neppure, diversamente, ipotizzato.

(Cass. Pen. , sez. V, sentenza del 24/06/2011 n. 25453)

[Fonte: Condominioweb]

Lutto

In questo triste momento siamo vicini a Laura ed ai suoi bimbi. Un abbraccio triste e commosso nel ricordo di

ANDREA

Lo staff del Blog

Pipistrelli in città: una Bat-Night a Firenze

I pipistrelli saranno i protagonisti dell’evento organizzato dal Museo di Storia Naturale e dal Comune di Firenze, in programma venerdì 17 giugno 2011 a partire dalle ore 21,00 a Firenze presso la Limonaia di Villa Strozzi in via Pisana 77 (si trova qui).

Dopo gli incontri con le scuole in Palazzo Vecchio è ora la volta di un evento pubblico in cui si parlerà di queste misteriose creature e della loro vita in ambiente urbano. Attraverso immagini e filmati scopriremo il loro oscuro mondo e poi grazie a particolari strumenti che rilevano gli ultrasuoni (i bat-detector) potremo udire la loro voce nel Parco di Villa Strozzi. Con un po’ di fortuna riusciremo anche a osservarli in volo.

L’iniziativa si unisce a quelle promosse in tutta Europa dalle Nazioni Unite in occasione dell’Anno Internazionale del Pipistrello (UNEP: United Nations Environmental Program, CMS: Convention on Migratory Species e EUROBATS: The Agreement on the Conservation of Population of Europeans Bats) al motto di “insieme per i pipistrelli”, con iniziative globali e campagne di sensibilizzazione su questi eccezionali (e per alcuni anche carini..) mammiferi volanti. In Italia sono presenti ben 36 specie di pipistrelli. Nei nostri territori questi animali hanno purtroppo vita sempre più dura, causa il rarefarsi dei loro rifugi e l’utilizzo intensivo di prodotti chimici (insetticidi e pesticidi) che uccidono indistintamente tutti gli insetti (inclusi api, farfalle, lucciole..) oltre ad avvelenare i relativi predatori (pipistrelli, ma anche rondini, balestrucci, rondoni, rane e rospi…), senza contare il grave impatto anche sulla salute dell’uomo.

Per diffondere le corrette conoscenze sui pipistrelli e sulle tecniche ecosostenibili di lotta alle zanzare nasce nel 2006 il progetto “BAT BOX – Un pipistrello per amico”, messo a punto dagli zoologi del Museo di Storia Naturale dell’Università di Firenze con la collaborazione di Coop con l’intento di diffondere le bat box per la conservazione dei pipistrelli e di sensibilizzare la cittadinanza e le istituzioni pubbliche ai temi dell’ecosostenibilità. Le bat box, acquistabili in tutta Italia nei punti vendita Coop, sono specifici rifugi artificiali per pipistrelli che offrono nuove opportunità di “alloggio” a questi
efficientissimi predatori di insetti.

Il progetto, che vanta dal 2010 anche la partnership con la Walt Disney Italia, ha suscitato l’interesse della Direzione Ambiente del Comune di Firenze che ha deciso di diventare parte attiva del progetto installando 100 bat box sul territorio comunale per incentivare la biodiversità urbana, per proteggere queste preziose creature e per combattere le zanzare in modo ecosostenibile.

Il programma della serata puoi visualizzarlo qui.

[Per informazioni: batbox@unifi.it e www.msn.unifi.it]

Condominio senza Amministratore: come si può convocare l’Assemblea? Chi può farlo?

Qualche tempo fa (qui, in questo post) abbiamo parlato della possibilità di gestire in autonomia, senza ricorrere all’Amministratore, il proprio Condominio. Un’utile lettura per chi fosse interessato.

Per chi ha scelto di rinunciare ai servizi dell’Amministratore per il proprio Condominio, volontariamente o per una circostanza di fatto (è il caso, ad esempio, dei Condomini con meno di 5 condòmini), uno dei problemi iniziali e più frequenti è COME convocare l’Assemblea e CHI può farlo. Sia Ordinaria che Straordinaria.

Detto, fatto.

Quando è stato nominato un’Amministratore, un qualsiasi condòmino può convocare l’Assemblea. E’ sufficiente inviare una comunicazione scritta, una lettera (preferibilmente AR, per la certezza della data d’invio e per quella di ricezione), agli altri condòmini. Cosa scrivere nella lettera? Semplice … La data dell’Assemblea (in prima ed in seconda convocazione: in questo secondo caso, almeno un giorno dopo e non oltre 10 giorni dalla prima convocazione), il luogo e l’ordine del giorno che si vuole discutere. L’avviso di convocazione deve essere spedito/ricevuto dai singoli condòmini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’Assemblea.

Come si sceglie la ditta (o Impresa) delle Pulizie?

In un condominio non tutti i beni tra quelli considerabili comuni (art. 1117 Codice Civile), o comunque per la loro obiettiva destinazione a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono condivisi da tutti i condomini. Alcune cose possono essere considerate comuni solamente ad un gruppo di condomini.

La legge (art. 1123, terzo comma, Codice Civile) stabilisce che in questi casi la ripartizione delle spese debba avvenire solamente tra quei condomini che ne traggono utilità.

In sostanza non è errato parlare di assemblea del condominio parziale: è questo il luogo in cui si discute e decide di questioni afferenti beni non che sono di proprietà di un solo gruppo di condomini. Non fanno eccezione a questa affermazione le vicende inerenti l’affidamento del servizio di pulizia delle scale. Se in un condominio ci sono più Scale ogni assemblea parziale dovrà decidere su questo servizio. Nulla vieta naturalmente che si possa decidere nell’ambito dell’Assemblea Generale. Ogni scala, però, dovrà votare per il proprio interesse. Allo stesso modo i condomini, sempre nell’Assemblea Generale, potranno decidere l’assegnazione del servizio per tutte le scale ad un’unica Impresa:

1. con il consenso di tutti i condomini;
2. a maggioranza purché si possa verificare che il quorum sia rispettato per ogni singola scala interessata.

All’atto pratico, se sono presenti i condomini della scala A e C ma non quelli della B, la decisione a maggioranza potrà essere adottata solamente per le prime due scale.

Il Quorum necessario per una simile decisione, in assenza di specifiche indicazioni normative, è il seguente:

1. in 1a Convocazione, “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, secondo comma, Codice Civile);
2. in 2a Convocazione, “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma, Codice Civile).

[Fonte: IlCondomionioWeb]

Assemblea di Condòminio

Oggi, alle ore 21:00, presso i locali di Unica scrl ed Abitare srl (P.zza Gramsci, 4b – Scandicci: clicca qui per la mappa) si terrà l’annuale Assemblea di Condòminio con il seguente ordine del giorno:

1. approvazione del Bilancio Consuntivo (01/12/2009 – 30/11/2010) e ripartizione;
2. Conferma (o revoca) dell’Amministratore. Nomina del Consiglio di Condòminio;
3. approvazione del Bilancio Preventivo (01/12/2010 – 30/11/2011), ripartizione e rate;
4. Chiusura c/c bancario presso MPS ed nuova apertura c/c presso altra Banca;
5. Interventi sul Condominio (videocitofoni, imbiancatura scale, etc.);
6. Varie ed eventuali.

Un arrivederci a stasera …

“Caro Amministratore, lei è latitante”; “Latitante io?? La denuncio!”

Dare del latitante all’Amministratore del Condòminio per lo scarso impegno nella gestione del condominio non è reato. Lo stabilisce la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3372 del 31 gennaio 2011.  Ecco quanto apparso su Condominioweb.

Premessa.  Quando si commenta una sentenza relativa ai così detti delitti d’espressione va sempre detto che per quanto determinate espressioni siano state considerate non lesive, ciò non vuol stare a significare che non esiste più il reato e che ognuno è libero d’insultare senza essere soggetto a punizione.  Al di là dell’auspicabile abrogazione dei reati d’espressione, infatti, essi sono a tutt’oggi vigenti e soprattutto anche se fossero abrogati l’offesa resterebbe comunque punibile a livello civile.

Chiarito ciò, vale la pena comprendere perché il condomino che aveva criticato l’operato l’amministratore di condominio è stato mandato assolto.  Il processo prende spunto da un messaggio sulla bacheca condominiale di questo tenore: “ Abbiamo la facciata del palazzo che sta cadendo a pezzi; gli intonaci del balcone ci cadono dentro mettendo a rischio noi adulti e i bambini di alcuni di voi; le scale sono sporche, i muri sono neri, per la pulizia del giardino dobbiamo provvedere noi stessi a chiamare qualcuno per farlo; paghiamo davvero tanto di condominio; ma noi non abbiamo un capocondominio che dovrebbe occuparsi di tutto ciò?; per chi non se lo ricordasse il suo nome è XY; se non vi ricordate il suo nome, non siete voi che avete problemi di memoria, è lui che è latitante; però i soldi nostri se li prende e come….per quello non è latitante vogliamo continuare cosi a farci prendere in giro, o cerchiamo una persona seria e competente?? personalmente voglio mandarlo via; “e mi sto informando su altri capocondomini; però ci vuole la maggioranza di voi per mandarlo via; quindi se la pensate come me informatevi anche voi su capocondomini di vostra conoscenza che siano persone serie e competenti” (si veda testo sentenza Cass. pen. N. 3372/11).

Da qui la querela sporta dall’amministratore per diffamazione. Il GUP, chiamato a pronunciarsi sul rinvio a giudizio, decideva il non luogo a procedere. Il mandatario, quindi, proponeva ricorso per Cassazione. Gli ermellini hanno mandato assolto il comproprietario criticante. Perché?

La risposta sta appunto nella distinzione tra diritto di cronaca, diritto di critica e maggiore ampiezza del secondo.  Più nello specifico, in sentenza si legge che “ il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l’altro, nella narrazione di fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e di comportamenti. La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l’ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e della correttezza delle espressioni usate (ved. tra altre Cass., 24 maggio 2002, P.G. in proc. Trevisan, CED Cass. n. 2219904). In aderenza a tali principi il giudice di merito ha sottolineato che, nel caso in esame, l’imputata aveva rivolto delle critiche all’operato dell’amministratore dello stabile, per le gravi carenze di manutenzione che l’immobile presentava, invitando gli altri condomini – attraverso l’affissione del volantino – ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore. Con tale condotta l’imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato da (…) , di controllare comportamenti dell’amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità. Le critiche all’operato dell’amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite della rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affisso il volantino” (Cass. 31 gennaio 2011 n. 3372).  La critica all’amministratore, in sostanza, può essere aspra e dura purché s’inserisca in un contesto che non le renda una mera offesa alla persona.

Scelta della Ditta per le Pulizie nel Condomìnio: e se non c’è accordo tra i condòmini?

L’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 primo comma n. 3, c.c., deve erogare le spese occorrenti per la prestazione dei servizi nell’interesse comune. Ciò vuol dire non solo che egli dovrà provvedere al pagamento dei corrispettivi per i servizi erogati da terzi al condominio ma non solo; in virtù del suo potere di gestione finalizzato alla conservazione e miglior godimento delle cose comuni, il mandatario dei condomini potrà ordinare quegli interventi finalizzati a ciò.

Si pensi, per portare l’esempio più banale, alla necessità di sostituire una lampadina di un pianerottolo che si è fulminata. In questi casi il legale rappresentante del condominio dovrà far intervenire la ditta per effettuare tale sostituzione (se i condomini non dovessero decidere di provvedervi personalmente).

Allo stesso modo sempre l’amministratore di condominio, al fine di garantire la migliore fruibilità laddove ne ravveda la necessità (es. per le prolungate lamentele dei condomini) può ordinare, nel corso dell’anno di gestione, l’intervento una tantum di un’impresa di pulizia delle scale. Più controversa la facoltà di stipulare un vero e proprio contratto per la prestazione continuativa del servizio anche se trattandosi d’un servizio inerente la gestione ordinaria dello stabile non dovrebbero sorgere particolari problemi di legittimazione a stipulare l’accordo in nome e per conto del condominio.

Allo stesso modo può essere l’assemblea, in virtù della sua competenza generale di gestione delle parti comuni, a deliberare l’affidamento d’un incarico periodico ad un’impresa.

In tal caso, in assenza di specifiche maggioranze qualificate, è unanime la convinzione che la deliberazione debba ritenersi validamente assunta se:

a)in prima convocazione è stata adottata (almeno) dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino (quanto meno) della metà del valore dell’edificio;

b)in seconda convocazione è stata votata da un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.

In questi casi (provvedimento dell’amministratore o deliberazione assembleare) non è raro che icondomini che fino ad allora erano contrari all’affidamento del servizio all’esterno per evitare un sopracosto continuino ad esserlo fino al punto di ipotizzare di non voler partecipare a quella spesa.

E’ lecito un simile comportamento? La risposta al quesito è negativa, nei termini che seguono.

Per quanto riguarda i provvedimenti dell’amministratore, essi, ai sensi dell’art. 1133 c.c., sono obbligatori per tutti i condomini che potranno impugnarli (alternativamente) davanti all’assemblea o all’Autorità Giudiziaria. Fino ad un loro annullamento essi dovranno essere rispettati da tutti i comproprietari. L’assemblea ha la competenza a deliberare sulle questioni inerenti la gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. Le deliberazioni assembleari ai sensi del primo comma dell’art. 1137 c.c. sono obbligatorie per tutti i condomini. A meno che non si ravvedano gli estremi di una causa d’invalidità della deliberazione e si decida quindi d’impugnarla per ottenerne l’annullamento, essa dovrà essere rispettata. In ogni caso anche nel corso del giudizio d’impugnazione se non è stata disposta la sospensione della validità della delibera, i condomini (ivi compresi assenti, dissenzienti ed impugnanti) saranno tenuti a rispettarla.

Il giudizio d’annullamento, è utile ricordarlo, tanto se riguarda il provvedimento dell’amministratore, tanto se ha ad oggetto la deliberazione assembleare non può mai investire il merito dell’atto impugnato ma solamente indagare sulla sua validità formale. Per dirla più banalmente: il giudica adito non potrà dire se in relazione alla situazione del condominio sia giusto decidere di incaricare un’impresa di pulizia delle scale ma solo se l’incarico è stato legittimamente deciso ed assegnato (quindi verifica maggioranze, competenza amministratore, ecc.)

Da quanto detto se ne desume, quindi, che salvo l’annullamento per ragioni d’illegittimità della decisione di affidare all’esterno il servizio di pulizia delle scale tutti i condomini dovranno adeguarsi. L’alternativa è l’azione giudiziale per il recupero delle somme non versate.

[Fonte: Il CondominioWeb]

Pesciolino Party 2010

Aggiornamento!

Causa maltempo, il Pesciolino Party è rinviato a

Venerdì 18 giugno 2010, stesso luogo e stesso orario

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Giovedì 17 giugno 2010. Ore 19:30. (Nuovi) Giardini di via del Pesciolino.

Data, ora, luogo del prossimo … Pesciolino Party! Per il quarto anno consecutivo si rinnova l’appuntamento, ormai diventato fisso, del mese di Giugno.

Siamo tutti invitati … leggi qui.

In caso di pioggia, o di maltempo, il Pesciolino Party sarà rimandato al giorno successivo, Venerdì 18 giugno 2010, stesso luogo e stesso orario.

Buon Pesciolino Party a tutti!

Condominio e servitù pubbliche

Molto interessante questo articolo apparso su CondominioWeb; nella nostro Condominio, non è tanto il portico ad essere soggetto a servitù pubblica quanto il cortile interno.  Di proprietà, quindi con manutenzione a nostro carico, ma con servitù di passaggio, ovvero a disposizione di tutti.

Nel vocabolario della lingua italiana il portico è definito come struttura “ architettonica, inserita in un edificio o isolata, di cui almeno un lato è costituito da un colonnato, ampiamente usata come elemento decorativo o per riparare un’area destinata al transito pedonale” (Vocabolario Italiano De Mauro, Paravia editore). Per il condominio il portico ha la fondamentale funzione di riparare i portoni d’ingresso dalle intemperie e di creare una zona di transito tra l’ingresso vero e proprio ed il “confine” con la pubblica via. Molto spesso sui portici si affacciano dei locali commerciali, altre volte le autorimesse o i box. Non sempre il condominio, o meglio il costruttore al momento della edificazione dello stabile, può decidere di chiudere i portici con delle grate o dei cancelli. La legge, infatti, più nello specifico la legge n. 1150/42 pone in capo ai comuni la facoltà di prevedere che i portici (o le aree private più in generale) possano essere sottoposte a pubbliche servitù. Può così accadere che il portico del Condominio “Alfa” ubicato in un qualsiasi comune sia gravato da servitù di pubblico passaggio allorquando il piano regolatore generale di una città, in relazione alle zone del territorio della stessa, preveda un simile vincolo. In questi casi, ci dice il secondo comma dell’art. 40 della stessa legge: “ Non è dovuta indennità neppure per la servitù di pubblico passaggio che il Comune creda di imporre sulle aree di portici delle nuove costruzioni e di quelle esistenti. Rimangono a carico del Comune la costruzione e manutenzione del pavimento e la illuminazione dei portici soggetti alla predetta servitù“. Nulla vieta naturalmente che se il condominio decida di effettuare lavori di ristrutturazione, il pavimento dei portici potrà essere oggetto di questi lavori, con oneri a carico della compagine condominiale. La servitù, infatti, impone il vincolo di destinazione ma non vieta gli interventi sulla cosa che resta sempre di proprietà condominiale. Può anche accadere che le servitù di pubbliche passaggio si costituiscano per il sol fatto che una determinata struttura sia stata lasciata per lungo tempo liberamente accessibile: si tratta della modalità di costituzione della servitù detta dicatio ad patriam. La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che la dicatio ad patriam ” quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, se pur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, che ne perfeziona l’esistenza, senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio, al fine di soddisfare un’esigenza comune ai membri di tale collettività “uti cives” indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che lo anima (v. Cass. n. 1072-88-S. U., n. 5262-93, n. 10574-94, n. 3117-95, n. 15111-200, n.875-2001, n. 6924-2001, n. 7481-2001)” (Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). Quanto all’accertamento di tale servitù, esso è “ condotto dal giudice del merito è naturalmente insindacabile in sede di legittimità quando, […], è sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (v. Cass. n. 10574-94, cit.)” (così Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). In sostanza, laddove dovessero sorgere contestazioni in merito all’esistenza di tale servitù sarebbe compito del giudice di merito accertarne l’esistenza.

[Fonte:  CondominioWeb]

Pesciolino Party 2010: evvai con la Festa!

Giovedì 17 giugno 2010. Ore 19:30. (Nuovi) Giardini di via del Pesciolino.

Data, ora, luogo del prossimo … Pesciolino Party! Per il quarto anno consecutivo si rinnova l’appuntamento, ormai diventato fisso, del mese di Giugno.

Come già sperimentato gli anni passati, ciascuno di noi potrà, se vuole, portare qualcosa (da bere o da mangiare) da condividere con gli altri. L’obiettivo è quello di stare insieme. E’ un modo come un altro per passare una serata diversa, allegra e, speriamo, divertente. Un’occasione per fare festa. Insomma, un modo per socializzare un pò e, perchè no, per fare nuove amicizie e per consolidare quelle esistenti.

I Consiglieri di Condominio ci diranno poi, singolarmente (e se lo desideriamo), come possiamo collaborare alla buona riuscita della festa.

Buon Pesciolino Party a tutti!

L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio (legge n. 13 del 1989; le semplificazioni amministrative e condominiali)

Allo stato attuale della legislazione la progettazione di un edificio deve sempre prevedere la sua fruibilità da parte di qualunque soggetto. Per gli stabili esistenti la situazione può essere differente. In pratica possono sussistere dei veri e propri ostacoli, delle barriere, che rendono difficile, se non impossibile, l’accesso.  Eliminare le barriere architettoniche, quindi, significa consentire a tutti gli individui, indipendentemente dalle loro difficoltà motorie, di poter accedere liberamente ad un fabbricato.  E’ questo lo spirito con cui il legislatore, nel 1989, ha approvato la legge n. 13 recante, per l’appunto, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

L’esempio classico è quello dell’edificio senza ascensore o dell’ingresso preceduto da scalini che impediscono ad una persona disabile di accedere allo stabile o di raggiungere il piano desiderato.  Nel caso del condominio la decisione di eliminare le barriere architettoniche, fino al 1989, era considerata come una vera e propria innovazione.  Infatti, a livello tecnico giuridico con questo termine s’individuano le “ modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Si pensi, per tornare all’esempio di cui sopra, all’installazione di un ascensore o alla creazione di uno scivolo sulle scale d’accesso al palazzo. Interventi senz’altro innovativi che, come tali, per l’approvazione avrebbero richiesto “ la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio”(art. 1136, quinto comma, c.c.).

La legge n. 13/89 è intervenuta in materia di eliminazione delle barriere architettoniche in condominio, stabilendo che:

“ Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile” (art. 2 l. n. 13/89).

La norma contiene due disposizioni di notevole importanza.  La prima è relativa ad una deroga ai quorum che tradizionalmente sono necessari per l’approvazione d’interventi innovativi in generale: così, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, in prima convocazione sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione basterà che la deliberazione sia assunta con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dello stabile (333 millesimi).

Qualora non si riuscisse a deliberare, o ad eseguire la delibera, inoltre, la legge prevede la possibilità per singolo condomino d’installare, a proprie spese, dispositivi amovibili (quali servoscala e simili) per consentire ai portatori di handicap l’accesso all’edificio. Va sottolineato, inoltre, che la giurisprudenza non ritiene indispensabile che il portatore d’handicap debba, per forza, essere un condomino. In ogni caso, qualunque intervento innovativo, non può comportare pericolo per sicurezza e stabilità dell’edificio o alterarne il decoro e se particolarmente gravoso potrà essere eseguito solamente a cura e spese dei condomini che hanno votato favorevolmente.

Quanto al decoro, la sua tutela è meno rigorosa rispetto a situazioni ordinarie in quanto, si è, giustamente, detto che la stessa “ deve essere contemperata anche con altre esigenze nella specie particolarmente rilevanti in quanto connesse ai principi di eguaglianza e di solidarietà anche costituzionalmente protetti” (Trib. Milano 7 maggio 1992).  Ai sensi del primo comma dell’art. 3 della legge n. 13 del 1989, infine: “ le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.

(Articolo a cura dell’Avv. Alessandro Gallucci)

[Fonte: Il CondominioWeb)

Oggi, ore 18:00, Assemblea di Condominio

Oggi, alle ore 18:00, presso Abitare srl, a Scandicci (Piazza A. Gramsci 4/B), nella Sala Riunioni che si trova al piano terra, si terrà l’Assemblea di Condominio. Ne avevamo già parlato qui.

Questo l’Ordine del Giorno:

1. Bilancio consuntivo 01/12/2008 – 30/11/2009 e ripartzione.
2. Conferma o revoca Amministratore. Nomina Consiglio di Condominio.
3. Preventivo 01/12/2009 – 30/11/2010, ripartizione e rate.
4. Varie ed eventuali

Per la consultazione, ecco la  Convocazione ufficiale ed il Bilancio Consuntivo dell’esercizio appena concluso.

Assemblea di Condominio 2010: convocazione

L’annuale Assemblea di Condominio si terrà il giorno 23 febbraio 2010 alle ore 18:00 presso Abitare srl, a Scandicci (Piazza A. Gramsci 4/B), nella Sala Riunioni che si trova al piano terra.

Questo l’Ordine del Giorno:

1. Bilancio consuntivo 01/12/2008 – 30/11/2009 e ripartzione.
2. Conferma o revoca Amministratore. Nomina Consiglio di Condominio.
3. Preventivo 01/12/2009 – 30/11/2010, ripartizione e rate.
4. Varie ed eventuali

Verranno consegnate nei prossimi giorni, tramite lettera, la Convocazione ufficiale, il Bilancio Consuntivo dell’esercizio appena concluso (in anteprima, qui), quello preventivo e la ripartizione delle spese condominiali.

Errore o mancata convocazione: è possibile impugnare le delibere dell’assemblea per annullabilità

L’obbligo di convocare alle assemblee tutti i condomini tocca all’amministratore. Con mezzi che diano effettivo riscontro affinché sia possibile provare che ogni proprietario sia stato messo in grado di conoscere giorno e luogo in cui l’assemblea si svolge, nonché ma gli argomenti da discutere votare. Anche la prova del deposito dell’avviso di convocazione nelle singole caselle postali dei condomini, può presumere di desumere l’adempimento dell’avviso di convocazione. La stragrande maggioranza degli amministratori, a ragion veduta, si affidano all’invio per raccomandata, eliminando in radice ogni contestazione poiché facilmente tracciabile il percorso della corrispondenza e il giorno esatto della consegna.

Quando dovesse accadere che la delibera chiamati a votare, interessi solo alcuni condomini, l’invito sarà consegnato solo a questi, poiché facenti parte del cosiddetto condominio parziale (riguardante cioè i soli fruitori dell’uso e godimento di un determinato bene.

Quando invece l’unità immobiliare appartenesse a più proprietari (coniugi, familiari, eredi), sarà opportuno avvisarli tutti (tranne il caso di coniugi conviventi, per cui si presume che uno informi l’altro) . L’amministratore porrà la stessa diligenza nel convocare l’usufruttuario per le decisioni inerenti le spese ordinarie e il nudo proprietario per quelle straordinarie riguardanti la conservazione dei beni comuni.

In caso di errore o mancata convocazione è possibile impugnare il deliberato assembleare per annullabilità. Ciò significa che il condomino non convocato ha tempo trenta giorni dall’avvenuta conoscenza delle delibere assunte nell’assemblea cui non ha potuto partecipare per l’impugnazione innanzi al tribunale della sua città.

(Fonte: Il CondominioWeb)