Tinteggiatura delle scale condominiali: quale tabella usare

Sembra una domanda banale, ma non lo è. E le opinioni (anzi, meglio, le diverse interpretazioni) sono tante …

Secondo le più accreditate, la ripartizione dovrebbe avvenire in base all’ex. art. 1124 c.c., ovvero la spesa andrebbe suddivisa per metà secondo i millesimi proprietà e per metà secondo l’altezza del piano. Si tratta infatti di manutenzione e non di ricostruzione.

Ovviamente, come sempre, fatti salvi i diversi accordi tra i condòmini, presi ad esempio in sede di Assemblea. Quindi, magari, anche la divisione in parti uguali.

Spese individuali per le parti comuni: a chi spetta dimostrarne l’urgenza?

L’art. 1134 c.c. dice che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Il legislatore, con questa norma, ha voluto ribadire (e tener fermo) un principio cardine della materia condominiale: Amministratore ed Assemblea sono gli organi deputati alla gestione e conservazione delle parti comuni. I singoli hanno sicuramente diritto di usarle (vedi art. 1102 c.c.), al limite anche di spendere soldi per le medesime, ma il diritto a vedersi rimborsato il costo sostenuto è limitato ad un ben preciso caso. Deve trattarsi di una spesa urgente. Questa regola vale tanto per le compagine di grosse dimensioni quanto per così detto il condominio minimo, quello con due soli partecipanti per intendersi (cfr. Cassazione, sezioni unite, n. 2046/2006).

Quando una spesa può dirsi urgente? Chi lo deve dimostrare?

A queste domanda ha risposto di recente, e conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione. La sentenza in questione è la n. 4330 del 19 marzo 2012, si fa notare perché rappresenta una sorta di libretto delle istruzioni che indica e orienta chi e come può domandare il rimborso delle spese effettuate per le parti comuni di un edificio in condominio. Insomma: una sentenza da tenere a portata di mano.

Nel dettaglio …

Si legge nella pronuncia che nel condominio le parti comuni apportano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, “ sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
- ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione, 26 marzo 2001, n. 4364);
- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione, 12 settembre 1980, n. 5256);
- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364)” (Cassazione, 19 marzo 2012 n. 4330).

L’onere di provare l’urgenza è posto in capo a chi se ne lamenta. La sua valutazione è rimessa al giudice di merito. “ L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati”

(Cassazione, n.4330 del 19 marzo 2012)

Inciampare nella grata metallica di pertinenza del Condòminio: risarcimento automatico?

Il passante che cade sul marciapiede dove è ubicata una grata di pertinenza del Condòminio, per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti, deve dimostrare di essere caduto proprio inciampando sulla grata. Questo è quanto emerge dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, VI Sezione Civile, n. 4768 del 23/03/2012.

Nella sentenza si legge quanto segue:

Prestandosi il ricorso ad essere trattato con il procedimento di cui agli artt. 376 e 360-bis cod. proc. civ., è stata redatta relazione; che la relazione ha il seguente contenuto:

“1. In esito a una caduta sul marciapiede, dove vi era una grata metallica apribile, di pertinenza del Condominio, P.M.****. , il marito T.****. e il figlio A.*** della stessa, convenivano in giudizio per il risarcimento dei danni il Condominio, che veniva autorizzato a chiamare in causa l’assicurazione.

La domanda veniva rigettata dal Tribunale; la Corte di appello (sentenza del 7 luglio 2009) confermava la sentenza, ritenendo la domanda sfornita di adeguato supporto probatorio. 2. Solo P.M.*** ricorre per cassazione con quattro motivi. Gli intimati non svolgono difese.

È applicabile ratione temporis la legge 18 giugno 2009, n. 69. Proposta di decisione.

1.I quattro motivi di ricorso concernono vizi motivazionali. In particolare, con il primo – proposto in via principale – si sottolinea che la gran parte della motivazione riproduce quella del primo giudice, deducendo la mera apparenza di motivazione, con conseguente prospettazione della nullità della sentenza.

In via subordinata, si deducono vizi motivazionali in ordine a tre profili. In estrema sintesi, si prospetta la omessa valutazione della parentela di un teste decisivo (C..G. ), zio di un condomino, ai fini della attendibilità, deducendo anche violazione di legge (artt. 1100 ss. e 1121 cod. civ.) (secondo); la contraddittorietà (anche se formalmente sono dedotti tutti i possibili vizi ai sensi del 365 n. 5 cod. proc. civ., terzo motivo) nella valutazione delle testimonianze (G. e C. ) rispetto alla circostanza che la P. trasportava delle buste della spesa al momento dell’incidente; l’omessa considerazione della testimonianza dell’amministratore in ordine alla sostituzione delle cerniere della grata (quarto).

2. Per rigettare il primo motivo è sufficiente dire che la motivazione del giudice di primo grado, riportata dal giudice di appello, costituisce parte integrante della motivazione della sentenza censurata.

Infatti, il secondo giudice l’ha fatta propria ritenendola esauriente.

D’altra parte, la motivazione per relationem a un atto determinato e controllabile, è pacificamente legittima secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3367 e, con specifico riferimento alla sentenza di primo grado, Cass. 11 giugno 2008, n. 15483).

3. I successivi tre motivi vanno trattati congiuntamente, stante la stretta connessione.

3.1. Preliminarmente va precisato che la tesi della danneggiata – ritenuta sfornita di prova dai giudici del merito – è di essere inciampata in una cerniera di una grata metallica di pertinenza del condominio. Circostanza, smentita espressamente da C. G., secondo il quale la P. sarebbe inciampata sul marciapiede, in una parte diversa dal posto dove erano le grate. Circostanza, confermata, invece, da due testi (C. e S. ) che procedevano a piedi dietro alla P. , alla distanza di tre/quattro metri. La testimonianza di S, non rileva più in questa fase di giudizio, atteso che il giudice di merito, al fine di escluderne la portata, ha messo in rilievo che lo stesso teste aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica dell’incidente, e che la ricorrente non censura specificamente tale valutazione.

3.2. Se è vero che la Corte di merito, come deduce la ricorrente, non ha valutato la parentela di Ci.Co. rispetto ad un condomino, ai fini di pesarne l’attendibilità, limitandosi a dire che la ricostruzione genealogica della parentela prospettata dalla P. era basata su congetture, è anche vero che tale valutazione non è decisiva per ribaltare l’esito del giudizio. Anche se si pervenisse ad eliminare ogni incidenza di questa testimonianza sfavorevole alla danneggiata, non per questo la sua domanda sarebbe supportata da idonea prova in ordine alla causalità. Infatti, non risulterebbe provato che è inciampata sulla cerniera della grata, atteso che l’unico teste che lo afferma (C. ), secondo la valutazione del giudice del merito, procedeva da dietro alla distanza di tre – quattro metri; così che è altamente probabile che, come Stella, che lo accompagnava, abbia ricostruito presuntivamente ex post la dinamica.

Di conseguenza, non è decisiva, per ribaltare l’esito del rigetto della domanda, né l’omessa valutazione del rapporto di parentela del teste sfavorevole (secondo motivo), né l’illogico rilievo dato, secondo la ricorrente (terzo motivo), dalla Corte, alla circostanza che la P. portava con sé delle buste della spesa, secondo comune esperienza pendenti di lato, rispetto ad una visuale posteriore. I motivi di censura sono pertanto non decisivi.

Del pari, e ancor di più, non decisivo è il quarto motivo. Infatti, >non è contestata l’esistenza di cerniere sulla grata, sporgenti (di un centimetro) rispetto al piano di calpestio; ma solo se la caduta sia avvenuta nel luogo dove erano le cerniere o sul marciapiede libero dalle grate (e dalle cerniere). Con conseguente irrilevanza della testimonianza – appunto per questo non esaminata dai giudici del merito – attestante l’eliminazione delle cerniere sulla grata. 4. Consegue il rigetto del ricorso”;

che la suddetta relazione è stata notificata agli avvocati delle parti costituite e comunicata al Pubblico Ministero presso la Corte.

Considerato

che il Collegio condivide le osservazioni in fatto e le argomentazioni e le conclusioni in diritto della relazione; che i rilievi mossi dalla ricorrente con memoria e nella adunanza camerale, non sono idonei ad inficiare le argomentazioni della relazione;

che, in particolare, nella relazione non si è proceduto ad una valutazione della attendibilità di un teste (Cavaliere) ma, al fine di giudicare della decisività della censura mossa con il ricorso, si è dato rilievo alla valutazione operata dalla Corte di merito che metteva in evidenza la distanza (circa tre – quattro metri) dalla quale il teste aveva assistito alla caduta, al pari di altro teste (S. ), che aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica; che, non avendo gli intimati svolto attività difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

[Fonte: Condominioweb.com]

Aprire un secondo ingresso sul pianerottolo non è vietato se limita l’uso della cosa comune

L’apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo, da parte di un proprietario con il quale intende servire un secondo alloggio, trova il limite del pregiudizio all’utilizzo della cosa comune da parte di tutti gli altri condomini. (Nella specie era necessario eliminare una parte del cavedio che sarebbe rimasta incorporata nella proprietà esclusiva della ricorrente).

Nella sentenza si legge quanto segue. “Si è osservato che per realizzare l’ingresso al nuovo alloggio, che L..C. intendeva ricavare dalla divisione del suo appartamento, sarebbe stato necessario eliminare in corrispondenza di quel piano la cavità attraversante verticalmente tutto l’edificio, la quale sarebbe rimasta “incorporata per la corrispondente sezione nella esclusiva disponibilità della C.”. Indipendentemente, quindi, dall’eventuale possibilità di utilizzazione della porzione residua del cavedio, questo sarebbe stato in parte inglobato nella proprietà esclusiva di C.L.. Nel che è comunque ravvisabile, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte in materia (v. Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, 9 marzo 2006 n. 5085, 24 ottobre 2006 n. 22835, 2 marzo 2010 n. 4965), un uso illecito della cosa comune.”

[Fonte: Condominioweb]

Non è un reato riprendere un vicino che edifica un muretto

La ripresa fotografica da parte di terzi lede la riservatezza della vita privata ed integra il reato di cui all’articolo 615-bis c.p., sempre che vengano ripresi comportamenti sottratti alla normale osservazione dall’esterno, essendo la tutela del domicilio limitata a ciò che si compie in luoghi di privata dimora in condizioni tali da renderlo tendenzialmente non visibile ad estranei. Ne consegue che se l’azione, pur svolgendosi in luoghi di privata dimora, può essere liberamente osservata senza ricorrere a particolari accorgimenti, il titolare del domicilio non può vantare alcuna pretesa al rispetto della riservatezza. (Fattispecie relativa ad una ripresa fotografica dalla strada pubblica di due persone che uscivano di casa e si trovavano in un cortile visibile dall’esterno). La logica della statuizione in parola fa perno sul concetto di agevole osservabilità dall’esterno di quanto si compia in uno degli spazi protetti dall’articolo 614 c.p. sull’evidente presupposto, a contrario, che colui che, pur trovandosi in uno di quei luoghi, si esponga, per libera scelta, all’osservazione altrui non può, per ciò solo, invocare la particolare tutela dell’articolo 615 bis.

Nella sentenza si legge quanto segue.

Orbene, la struttura del fatto, come descritta dai giudici di merito, non escludeva certamente l’anzidetta condizione dell’agevole osservabilità. Sennonchè, la fattispecie in esame presentava un altro profilo, che valeva ad escludere il carattere abusivo dell’attività di interferenza, consentendo di individuare un ulteriore connotato utile alla compiuta definizione della nozione di indebito, nell’accezione recepita dal legislatore. In ultima analisi, non sembra, infatti, revocabile in dubbio che la tutela apprestata dal legislatore postuli la liceità dell’attività svolta in ambito privato, potendo, diversamente, l’intrusione nell’altrui privacy ritenersi comunque coonestata, tanto più in presenza di un diritto, il cui esercizio si intenda garantire o la cui violazione si voglia accertare o prevenire. Ed invero, anche ad ammettere, sia pure con innegabile forzatura linguistica, che l’attività di costruzione di un muro di confine costituisca, davvero, fatto afferente all’imperscrutabile vita privata altrui, la realizzazione del manufatto in prossimità di un confine prediale postula il rispetto delle prescrizioni civilistiche. Vero e’ che il privato, che ritenga di poter subire un pregiudizio dall’iniziativa del vicino ha la possibilità di adire l’autorità competente, ma e’ pur vero che l’intervento della forza pubblica puo’ rivelarsi, ove davvero possibile, del tutto vano, qualora quell’attività sia legittima sul piano amministrativo (per il possesso di titolo autorizzazione), e nondimeno illecita sul versante civilistica, per l’inosservanza delle anzidette prescrizioni. Nel qual caso, al privato resterebbe solo l’esperimento delle azioni civili previste a tutela della proprietà ed anche del possesso, ma pure in siffatta prospettiva avrebbe innegabile diritto a documentare, con ogni mezzo (non esclusa appunto la ripresa fotografica o filmata), l’epoca dell’altrui costruzione, essendo, peraltro, risaputo che, ai fini dell’ordinaria azione di nunciazione (denuncia di nuova opera) di cui all’articolo 1170 c.c., e’ necessario il rispetto del termine di un anno dall’inizio della nuova opera. L’insussistenza del reato di cui all’articolo 615 bis va venir meno, come è ovvio, anche il reato di cui all’articolo 660 c.p., posto che, nella formulazione dell’addebito, le molestie sono state configurate solo mediante l’attività di ripresa fotografica e filmata per petulanza e comunque per altro biasimevole motivo, che, per quanto si e’ detto, non e’ ipotizzabile nel caso di specie e non e’ neppure, diversamente, ipotizzato.

(Cass. Pen. , sez. V, sentenza del 24/06/2011 n. 25453)

[Fonte: Condominioweb]

Rimuovere l’auto nel cortile (o garage) condominiale: si può?

Il singolo condomino è privo di legittimazione a stipulare con la ditta di soccorso stradale, nel suo esclusivo interesse, il contratto per la rimozione del veicolo. Nella specie, la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza del Giudice di Pace con la quale la convenuta ditta era stata condannata alla restituzione della somma di € …  sborsata dal proprietario del veicolo per rientrarne in possesso, oltre interessi legali . 

[Corte di Cassazione, Sez Civile II , sentenza del 09/02/2011 n. 3180]

(Fonte: CondominioWeb.com)

L’ABC della nuova riforma del condominio

E’ argomento di questi giorni, ne parlano un pò tutti. E’ stata approvata dal Senato (ma non ancora dalla Camera) il testo relativo alla c.d. “riforma del condominio”: questo il testo della nuova proposta di legge. Nella sostanza, la nuova “riforma” del condominio riscrive una buona parte degli articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile e da 61 a 72 delle Disposizioni di attuazione.

La prima novità riguarda gli impianti di ricezione radiotelevisiva e accesso a internet (anche wi-fi); da adesso sono classificati tra le parti comuni e pertanto per la loro installazione è sufficiente 1/3 dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti in Assemblea.

Altra novità è rappresentata dall’innovativa regolamentazione riguardante la cessione delle parti comuni. Da adesso si parlerà di «sostituzione delle parti comuni» e  «modifica della destinazione d’uso» (sempre che  sia venuta meno o «cessata l’utilità ovvero è altrimenti realizzabile l’interesse comune»). In questi casi, ovvero nel caso di sostituzione o modificazione, possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La delibera verrà redatta come un atto pubblico (pena la nullità) e dovrà “compensare” i condomini «che la sopportino diminuzione del loro diritto». Ad esempio, locali precedentemente adibiti a portineria, così come anche sottotetti abbandonati e/o non più utilizzati, potranno essere venduti dal Condominio a terzi.

Un aspetto che interessa l’Amministratore: questi, nel momento in cui accetta la nomina, dovrà prestare (se richiesto dai Condomini), una polizza assicurativa «a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato»; il rifiuto a prestare tale garanzia comporta la decadenza dall’incarico. I massimali di tale assicurazione dovranno essere pari (almeno) al totale delle spese ordinarie annuali, e dovranno essere adeguati in caso di lavori straordinari deliberati in seguito. In questo modo il Condominio potrebbe essere “protetto” da Amministratori disonesti. Meno amministratori disonesti, sicuramente, ma chi pagherà, alla fine, il costo di questa polizza Assicurativa? Il professionista, cioè l’Amministratore? Sicuramente, sarà lui il contraente. Ma tale costo sarà poi scaricato sui singoli condòmini? Chissà … certo, il dubbio è più che lecito.

Altra semplificazione riguarda le delibere assembleari che hanno attinenza con il risparmio energetico: sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino, però, almeno 1/3 dei millesimi complessivi. In questo contesto si inserisce anche  la possibilità di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, non pagandone più i consumi.

Altro tema interessante, infine, l’obbligo per l’Amministratore (anche su richiesta di un solo condòmino) della verifica del rispetto delle norme di sicurezza nelle parti comuni (ed anche in quelle individuali), avvalendosi nel caso di un professionista specifico.

Si segnala, per approfondimenti, un articolo del IlSole24Ore (fonte da cui è ripreso questo post) ed uno di CondominioWeb.

Scelta della Ditta per le Pulizie nel Condomìnio: e se non c’è accordo tra i condòmini?

L’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 primo comma n. 3, c.c., deve erogare le spese occorrenti per la prestazione dei servizi nell’interesse comune. Ciò vuol dire non solo che egli dovrà provvedere al pagamento dei corrispettivi per i servizi erogati da terzi al condominio ma non solo; in virtù del suo potere di gestione finalizzato alla conservazione e miglior godimento delle cose comuni, il mandatario dei condomini potrà ordinare quegli interventi finalizzati a ciò.

Si pensi, per portare l’esempio più banale, alla necessità di sostituire una lampadina di un pianerottolo che si è fulminata. In questi casi il legale rappresentante del condominio dovrà far intervenire la ditta per effettuare tale sostituzione (se i condomini non dovessero decidere di provvedervi personalmente).

Allo stesso modo sempre l’amministratore di condominio, al fine di garantire la migliore fruibilità laddove ne ravveda la necessità (es. per le prolungate lamentele dei condomini) può ordinare, nel corso dell’anno di gestione, l’intervento una tantum di un’impresa di pulizia delle scale. Più controversa la facoltà di stipulare un vero e proprio contratto per la prestazione continuativa del servizio anche se trattandosi d’un servizio inerente la gestione ordinaria dello stabile non dovrebbero sorgere particolari problemi di legittimazione a stipulare l’accordo in nome e per conto del condominio.

Allo stesso modo può essere l’assemblea, in virtù della sua competenza generale di gestione delle parti comuni, a deliberare l’affidamento d’un incarico periodico ad un’impresa.

In tal caso, in assenza di specifiche maggioranze qualificate, è unanime la convinzione che la deliberazione debba ritenersi validamente assunta se:

a)in prima convocazione è stata adottata (almeno) dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino (quanto meno) della metà del valore dell’edificio;

b)in seconda convocazione è stata votata da un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.

In questi casi (provvedimento dell’amministratore o deliberazione assembleare) non è raro che icondomini che fino ad allora erano contrari all’affidamento del servizio all’esterno per evitare un sopracosto continuino ad esserlo fino al punto di ipotizzare di non voler partecipare a quella spesa.

E’ lecito un simile comportamento? La risposta al quesito è negativa, nei termini che seguono.

Per quanto riguarda i provvedimenti dell’amministratore, essi, ai sensi dell’art. 1133 c.c., sono obbligatori per tutti i condomini che potranno impugnarli (alternativamente) davanti all’assemblea o all’Autorità Giudiziaria. Fino ad un loro annullamento essi dovranno essere rispettati da tutti i comproprietari. L’assemblea ha la competenza a deliberare sulle questioni inerenti la gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. Le deliberazioni assembleari ai sensi del primo comma dell’art. 1137 c.c. sono obbligatorie per tutti i condomini. A meno che non si ravvedano gli estremi di una causa d’invalidità della deliberazione e si decida quindi d’impugnarla per ottenerne l’annullamento, essa dovrà essere rispettata. In ogni caso anche nel corso del giudizio d’impugnazione se non è stata disposta la sospensione della validità della delibera, i condomini (ivi compresi assenti, dissenzienti ed impugnanti) saranno tenuti a rispettarla.

Il giudizio d’annullamento, è utile ricordarlo, tanto se riguarda il provvedimento dell’amministratore, tanto se ha ad oggetto la deliberazione assembleare non può mai investire il merito dell’atto impugnato ma solamente indagare sulla sua validità formale. Per dirla più banalmente: il giudica adito non potrà dire se in relazione alla situazione del condominio sia giusto decidere di incaricare un’impresa di pulizia delle scale ma solo se l’incarico è stato legittimamente deciso ed assegnato (quindi verifica maggioranze, competenza amministratore, ecc.)

Da quanto detto se ne desume, quindi, che salvo l’annullamento per ragioni d’illegittimità della decisione di affidare all’esterno il servizio di pulizia delle scale tutti i condomini dovranno adeguarsi. L’alternativa è l’azione giudiziale per il recupero delle somme non versate.

[Fonte: Il CondominioWeb]

L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio (legge n. 13 del 1989; le semplificazioni amministrative e condominiali)

Allo stato attuale della legislazione la progettazione di un edificio deve sempre prevedere la sua fruibilità da parte di qualunque soggetto. Per gli stabili esistenti la situazione può essere differente. In pratica possono sussistere dei veri e propri ostacoli, delle barriere, che rendono difficile, se non impossibile, l’accesso.  Eliminare le barriere architettoniche, quindi, significa consentire a tutti gli individui, indipendentemente dalle loro difficoltà motorie, di poter accedere liberamente ad un fabbricato.  E’ questo lo spirito con cui il legislatore, nel 1989, ha approvato la legge n. 13 recante, per l’appunto, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

L’esempio classico è quello dell’edificio senza ascensore o dell’ingresso preceduto da scalini che impediscono ad una persona disabile di accedere allo stabile o di raggiungere il piano desiderato.  Nel caso del condominio la decisione di eliminare le barriere architettoniche, fino al 1989, era considerata come una vera e propria innovazione.  Infatti, a livello tecnico giuridico con questo termine s’individuano le “ modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Si pensi, per tornare all’esempio di cui sopra, all’installazione di un ascensore o alla creazione di uno scivolo sulle scale d’accesso al palazzo. Interventi senz’altro innovativi che, come tali, per l’approvazione avrebbero richiesto “ la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio”(art. 1136, quinto comma, c.c.).

La legge n. 13/89 è intervenuta in materia di eliminazione delle barriere architettoniche in condominio, stabilendo che:

“ Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile” (art. 2 l. n. 13/89).

La norma contiene due disposizioni di notevole importanza.  La prima è relativa ad una deroga ai quorum che tradizionalmente sono necessari per l’approvazione d’interventi innovativi in generale: così, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, in prima convocazione sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione basterà che la deliberazione sia assunta con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dello stabile (333 millesimi).

Qualora non si riuscisse a deliberare, o ad eseguire la delibera, inoltre, la legge prevede la possibilità per singolo condomino d’installare, a proprie spese, dispositivi amovibili (quali servoscala e simili) per consentire ai portatori di handicap l’accesso all’edificio. Va sottolineato, inoltre, che la giurisprudenza non ritiene indispensabile che il portatore d’handicap debba, per forza, essere un condomino. In ogni caso, qualunque intervento innovativo, non può comportare pericolo per sicurezza e stabilità dell’edificio o alterarne il decoro e se particolarmente gravoso potrà essere eseguito solamente a cura e spese dei condomini che hanno votato favorevolmente.

Quanto al decoro, la sua tutela è meno rigorosa rispetto a situazioni ordinarie in quanto, si è, giustamente, detto che la stessa “ deve essere contemperata anche con altre esigenze nella specie particolarmente rilevanti in quanto connesse ai principi di eguaglianza e di solidarietà anche costituzionalmente protetti” (Trib. Milano 7 maggio 1992).  Ai sensi del primo comma dell’art. 3 della legge n. 13 del 1989, infine: “ le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.

(Articolo a cura dell’Avv. Alessandro Gallucci)

[Fonte: Il CondominioWeb)

Pretesa da parte di alcuni condomini per l’utilizzo degli spazi esterni al condominio come parcheggio

La pretesa utilizzazione degli spazi esterni al condominio come parcheggio, da parte di alcuni condomini, non è riconducibile allo schema di alcun diritto di servitù né di altro diritto reale.

Se, infatti, il parcheggiare l’auto può essere una delle tante manifestazioni di un possesso a titolo di proprietà, non può, invece, dirsi che tale potere di fatto fosse inquadrabile nel contenuto di un diritto di servitù, posto che caratteristica tipica di detto diritto è la “realità”, e cioè l’inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso.
La comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non è certamente assimilabile ad una utilità inerente al fondo stesso ma rappresenta un vantaggio personale dei proprietari degli immobili.

[Cass. Sez.II, 21 gennaio 2009, n. 1551]

(Fonte: IlCondominioWeb]

Il Presidente dell’Assemblea di Condominio: poteri

Da CondominioWeb. Interessante …

Nuova sentenza della Cassazione, la n. 24132 del 13 novembre 2009, in materia di condominio.
L’importanza della pronuncia sta nel fatto che si occupa di delineare i poteri del presidente dell’assemblea, figura spesso sottovalutata ma che, al contrario, può incidere e non poco sul corretto svolgimento della riunione condominiale.
Prima di addentrarci nel merito è utile un breve excursus sulle figure coinvolte nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea.
L’amministratore ha il dovere/potere di convocare l’assemblea di condominio.
Dovere in quanto alla fine di ogni anno deve rendere il conto della propria gestione (artt. 1129-1130 c.c.).
Potere poiché, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea ogni qualvolta ne ravveda la necessità.
In occasione dello svolgimento dell’assemblea, però, i suoi poteri si affievoliscono, e salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non è errato affermare che spariscano.
Egli, infatti, è tenuto a dar conto della gestione del condominio ma la gestione e direzione dell’assemblea è rimessa ai condomini, che, all’inizio della riunione, ed al fine di garantirne l’ordinato svolgimento, nominano un presidente. La mancata nomina del presidente costituisce un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione (sul punto si veda Cass. 15 luglio 1980, n.4615).
La situazione è diversa allorché sia il regolamento condominiale a prevedere la nomina del presidente e le relative funzioni. In questo caso una deliberazione dalla quale non si evince la sua nomina potrebbe essere impugnata in quanto contraria al regolamento di condominio.
E’ molto frequente, però, che il regolamento non specifichi le attribuzioni del presidente. In questi casi quali saranno le norme di riferimento?
In assenza di specifiche disposizioni legislative sarà necessario rifarsi ai principi generali. In pratica, nel presidente si individua quella figura che svolge un ruolo di direzione e moderazione del consesso assembleare, disciplinando la discussione e garantendo a tutti la possibilità d’intervenire compiutamente al fine di giungere ad una corretta formazione della volontà assembleare.
Come può fare tutto questo?
E’ di ciò che, in parte, si è occupata la sentenza del Supremo Collegio oggetto di questo approfondimento.
Nel caso di specie il presidente dell’assemblea visto l’elevato numero di condomini partecipanti all’ assemblea (40 persone) aveva deciso di contingentare i tempi degli interventi di ciascuno limitandoli a 10 minuti. Un dei condomini si opponeva alla deliberazione osservando che una simile decisione dovesse ritenersi invalida, non tanto per il minutaggio, quanto proprio per l’eccesso di potere del presidente. Sostanzialmente, secondo il ricorrente non è possibile esercitare un simile potere, qualunque sia la misura del tempo concesso per gli interventi.
Diceva letteralmente il condomino nel suo ricorso: “il punto non è quello di stabilire se la limitazione degli interventi a 10 minuti sia tale da comprimere, in concreto, il diritto di ciascun condomino ad intervenire in assemblea, ma se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea”(così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132)
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso proposto afferma, al contrario, che “il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione” (così. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).
In pratica, assodato che la legge non disciplina i poteri del presidente dell’assemblea, il così detto contingentamento dei tempi è legittimo, anche in assenza di espressa previsione regolamentare, laddove sia funzionale a garantire l’ordinato svolgimento dell’assemblea e purché non sia tale da comprimere il diritto di condomino ad esprimere le proprie opinioni.

Ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino

Si rompe la caldaia, cedono gli infissi, la tubatura dell’acqua perde, lo scalino si è rotto. Che sfortuna! Ma non solo, quante beghe … Chi paga, il proprietario oppure l’inquilino? Domanda spontanea ma anche spigolosa.

Vediamo, in breve, di fare un pò di chiarezza.  L’art. 1576 del Codice Civile recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Se ne desume pertanto che, come criterio generale, è il locatore (colui che affitta, quindi il proprietario) che deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La legge 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani, conosciuta anche con il nome di Legge equo canone), articolo 9, recita:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il medesimo articolo aggiunge anche:

Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Per andare sul concreto, questa tabella (abbastanza recente, clicca qui per visualizzarla), illustra per le diverse possibili spese la corretta ripartizione.

Salva l’acqua: campagna nazionale contro la privatizzazione dell’acqua

Il Senato, il 04 Novembre 2009, ha approvato l’Art.15 del DL 135/09. Tale provvedimento approderà alla Commissione Affari Costituzionali della Camera dei Deputati il 10 Novembre.

Se convertito in legge, il DL 135/09, sottrarrà ai cittadini ed alla sovranità delle Regioni e dei Comuni l’acqua potabile di rubinetto. E’ un epilogo da scongiurare, sia per un concetto inviolabile che annovera l’acqua come un diritto universale e non come merce, ma anche per le ripercussioni disastrose che una privatizzazione potrebbe generare sui cittadini in funzione della crescita delle tariffe.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, della conclusione dell’esame presso il Senato e in previsione della discussione di tale provvedimento alla Camera dei Deputati (inizio previsto per il 16 Novembre) è necessario attuare un mail bombing sui componenti della Commissione, al fine di mettere un po’ di pressione richiedendo di sostenere le nostre proposte nel dibattito. Affinchè il mail bombing sortisca effetto, è importante che l’invio delle mail sia realizzato contemporaneamente dal maggior numero di persone possibili, concentradosi sulla giornata di martedì 10 Novembre 2009.

Elenco degli indirizzi e-mail: vedi qui.

Testo (suggerito) delle e-mail: leggi qui.

FIRMA L’APPELLO ON-LINE

CAMPAGNA NAZIONALE “SALVA L’ACQUA” – IL GOVERNO PRIVATIZZA L’ ACQUA!

FIRMA L’APPELLO ON-LINE

[Fonte: Forum italiano dei Movimenti per l'acqua]

Un video interessante.

Uso improprio del cortile: il condominio non è responsabile

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile, trasformato in “parco giochi”. Lo stabilisce la Corte di Cassazione.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso. Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

(Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904)

[Fonte: IlCondominioweb]

Realizzare una terrazza ad uso esclusivo da una parte del tetto condominiale

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il CondominioWeb)

Normativa sulle distanze legali: principio dell’inoperatività

Principio dell’inoperatività nel condominio, normativa sulle distanze legali

Trib. Salerno Sez. II, sentenza del 13 febbraio 2009

Il principio dell’inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali è applicabile soltanto con riferimento alle opere costruite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale del bene comune con la conseguenza che la disciplina dettata dall’art. 873 c.c. e dall’art. 907 c.c. trova piena applicazione nei rapporti tra condomin

Il principio dell’inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali è applicabile soltanto con riferimento alle opere costruite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale del bene comune con la conseguenza che la disciplina dettata dall’art. 873 c.c. e dall’art. 907 c.c. trova piena applicazione nei rapporti tra condomini.

[Trib. Salerno Sez. II, sentenza del 13 febbraio 2009]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Furto commesso attraverso l’utilizzo dei ponteggi? L’Impresa appaltatrice è responsabile

L’impresa appaltatrice è responsabile se il furto è commesso attraverso l’utilizzo dei ponteggi. L’appaltatore è responsabile delle cose che ha in custodia (id est i ponteggi) e deve assicurarne la messa in sicurezza. Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato l’effettuazione e l’assegnazione dei lavori, la ditta aggiudicatrice, che abbia firmato il contratto d’appalto, risulterà responsabile nei confronti del condominio, nonché dei singoli condomini, per i danni occorsi durante l’esecuzione dei lavori stessi. A parte la responsabilità contrattuale, che la ditta assume in relazione al corretto svolgimento dei lavori, l’aggiudicatrice sarà responsabile anche in virtù dell’art. 2051 c.c. quale custode dei beni presenti sul cantiere.

[Cass. civ. sez. III, 27 maggio 2009, n. 12274]
(Fonte: IlCondominioweb)

Manca il corrimano? Si rischia di risarcire tutti i danni …

A norma delle disposizioni dell’art. 2051 del c.c., ove si verifichi una caduta, con conseguenti lesioni, su di una rampa di scale che dia accesso al cortile interno e che sia priva dell’apposito corrimano, si configura responsabilità per danni da cosa in custodia in capo al condominio.

[Tribunale di Milano, sezione X, sentenza n.10587, del 30 settembre 2005]

(Fonte: IlCondominioweb)

Questo BLOG sostiene l’iniziativa “Free blogger – NO alla legge Levi/Veltroni”

free blogger, no alla legge Levi/Veltroni!

Di cosa si parla? Leggi qui, informati (nel vero senso del termine) leggendo questo post.

Questo è il testo della proposta di legge: scaricalo (è in PDF) e leggilo.

Fermiamo chi non sa cosa sta facendo; oppure, e questo sarebbe moooltooo più inquietante, sa esattamente cosa sta facendo …

Infiltrazioni di acqua: terrazza deteriorata per difetto di manutenzione. Chi paga?

In tema di condominio di edifici dei danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione rispondono i condomini tenuti alla sua manutenzione e la relativa domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del Condominio, in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione.

L’obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte nel disposto dell’art. 2051 c.c., con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, nonché della esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.

[Tribunale Cassino, 17/07/2008]

(Fonte: Il Condominioweb)