Tinteggiatura delle scale condominiali: quale tabella usare

Sembra una domanda banale, ma non lo è. E le opinioni (anzi, meglio, le diverse interpretazioni) sono tante …

Secondo le più accreditate, la ripartizione dovrebbe avvenire in base all’ex. art. 1124 c.c., ovvero la spesa andrebbe suddivisa per metà secondo i millesimi proprietà e per metà secondo l’altezza del piano. Si tratta infatti di manutenzione e non di ricostruzione.

Ovviamente, come sempre, fatti salvi i diversi accordi tra i condòmini, presi ad esempio in sede di Assemblea. Quindi, magari, anche la divisione in parti uguali.

Spese individuali per le parti comuni: a chi spetta dimostrarne l’urgenza?

L’art. 1134 c.c. dice che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Il legislatore, con questa norma, ha voluto ribadire (e tener fermo) un principio cardine della materia condominiale: Amministratore ed Assemblea sono gli organi deputati alla gestione e conservazione delle parti comuni. I singoli hanno sicuramente diritto di usarle (vedi art. 1102 c.c.), al limite anche di spendere soldi per le medesime, ma il diritto a vedersi rimborsato il costo sostenuto è limitato ad un ben preciso caso. Deve trattarsi di una spesa urgente. Questa regola vale tanto per le compagine di grosse dimensioni quanto per così detto il condominio minimo, quello con due soli partecipanti per intendersi (cfr. Cassazione, sezioni unite, n. 2046/2006).

Quando una spesa può dirsi urgente? Chi lo deve dimostrare?

A queste domanda ha risposto di recente, e conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione. La sentenza in questione è la n. 4330 del 19 marzo 2012, si fa notare perché rappresenta una sorta di libretto delle istruzioni che indica e orienta chi e come può domandare il rimborso delle spese effettuate per le parti comuni di un edificio in condominio. Insomma: una sentenza da tenere a portata di mano.

Nel dettaglio …

Si legge nella pronuncia che nel condominio le parti comuni apportano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, “ sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
- ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione, 26 marzo 2001, n. 4364);
- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione, 12 settembre 1980, n. 5256);
- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364)” (Cassazione, 19 marzo 2012 n. 4330).

L’onere di provare l’urgenza è posto in capo a chi se ne lamenta. La sua valutazione è rimessa al giudice di merito. “ L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati”

(Cassazione, n.4330 del 19 marzo 2012)

Aprire un secondo ingresso sul pianerottolo non è vietato se limita l’uso della cosa comune

L’apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo, da parte di un proprietario con il quale intende servire un secondo alloggio, trova il limite del pregiudizio all’utilizzo della cosa comune da parte di tutti gli altri condomini. (Nella specie era necessario eliminare una parte del cavedio che sarebbe rimasta incorporata nella proprietà esclusiva della ricorrente).

Nella sentenza si legge quanto segue. “Si è osservato che per realizzare l’ingresso al nuovo alloggio, che L..C. intendeva ricavare dalla divisione del suo appartamento, sarebbe stato necessario eliminare in corrispondenza di quel piano la cavità attraversante verticalmente tutto l’edificio, la quale sarebbe rimasta “incorporata per la corrispondente sezione nella esclusiva disponibilità della C.”. Indipendentemente, quindi, dall’eventuale possibilità di utilizzazione della porzione residua del cavedio, questo sarebbe stato in parte inglobato nella proprietà esclusiva di C.L.. Nel che è comunque ravvisabile, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte in materia (v. Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, 9 marzo 2006 n. 5085, 24 ottobre 2006 n. 22835, 2 marzo 2010 n. 4965), un uso illecito della cosa comune.”

[Fonte: Condominioweb]

Rimuovere l’auto nel cortile (o garage) condominiale: si può?

Il singolo condomino è privo di legittimazione a stipulare con la ditta di soccorso stradale, nel suo esclusivo interesse, il contratto per la rimozione del veicolo. Nella specie, la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza del Giudice di Pace con la quale la convenuta ditta era stata condannata alla restituzione della somma di € …  sborsata dal proprietario del veicolo per rientrarne in possesso, oltre interessi legali . 

[Corte di Cassazione, Sez Civile II , sentenza del 09/02/2011 n. 3180]

(Fonte: CondominioWeb.com)

Condominio senza Amministratore: come si può convocare l’Assemblea? Chi può farlo?

Qualche tempo fa (qui, in questo post) abbiamo parlato della possibilità di gestire in autonomia, senza ricorrere all’Amministratore, il proprio Condominio. Un’utile lettura per chi fosse interessato.

Per chi ha scelto di rinunciare ai servizi dell’Amministratore per il proprio Condominio, volontariamente o per una circostanza di fatto (è il caso, ad esempio, dei Condomini con meno di 5 condòmini), uno dei problemi iniziali e più frequenti è COME convocare l’Assemblea e CHI può farlo. Sia Ordinaria che Straordinaria.

Detto, fatto.

Quando è stato nominato un’Amministratore, un qualsiasi condòmino può convocare l’Assemblea. E’ sufficiente inviare una comunicazione scritta, una lettera (preferibilmente AR, per la certezza della data d’invio e per quella di ricezione), agli altri condòmini. Cosa scrivere nella lettera? Semplice … La data dell’Assemblea (in prima ed in seconda convocazione: in questo secondo caso, almeno un giorno dopo e non oltre 10 giorni dalla prima convocazione), il luogo e l’ordine del giorno che si vuole discutere. L’avviso di convocazione deve essere spedito/ricevuto dai singoli condòmini almeno 5 giorni prima della data fissata per l’Assemblea.

Come si sceglie la ditta (o Impresa) delle Pulizie?

In un condominio non tutti i beni tra quelli considerabili comuni (art. 1117 Codice Civile), o comunque per la loro obiettiva destinazione a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono condivisi da tutti i condomini. Alcune cose possono essere considerate comuni solamente ad un gruppo di condomini.

La legge (art. 1123, terzo comma, Codice Civile) stabilisce che in questi casi la ripartizione delle spese debba avvenire solamente tra quei condomini che ne traggono utilità.

In sostanza non è errato parlare di assemblea del condominio parziale: è questo il luogo in cui si discute e decide di questioni afferenti beni non che sono di proprietà di un solo gruppo di condomini. Non fanno eccezione a questa affermazione le vicende inerenti l’affidamento del servizio di pulizia delle scale. Se in un condominio ci sono più Scale ogni assemblea parziale dovrà decidere su questo servizio. Nulla vieta naturalmente che si possa decidere nell’ambito dell’Assemblea Generale. Ogni scala, però, dovrà votare per il proprio interesse. Allo stesso modo i condomini, sempre nell’Assemblea Generale, potranno decidere l’assegnazione del servizio per tutte le scale ad un’unica Impresa:

1. con il consenso di tutti i condomini;
2. a maggioranza purché si possa verificare che il quorum sia rispettato per ogni singola scala interessata.

All’atto pratico, se sono presenti i condomini della scala A e C ma non quelli della B, la decisione a maggioranza potrà essere adottata solamente per le prime due scale.

Il Quorum necessario per una simile decisione, in assenza di specifiche indicazioni normative, è il seguente:

1. in 1a Convocazione, “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, secondo comma, Codice Civile);
2. in 2a Convocazione, “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma, Codice Civile).

[Fonte: IlCondomionioWeb]

Riforma del Condominio: cosa cambia per l’Assemblea condominiale

La riforma del Condominio (ne avevamo già parlato qui) ancora non è realtà, ma prosegue l’iter parlamentare per la sua approvazione (già approvata dal Senato lo scorso mese di gennaio, in attesa di essere discussa alla Camera dei Deputati).

Relativamente all’Assemblea condominiale, se non ci saranno ulteriori modifiche (e sarà confermato il testo del disegno di legge ad oggi in esame), il nuovo art. 1136 (Codice Civile) non prevede un  riferimento al numero minimo di condomini presenti (anche alla presenza di un solo condomino, qualora la convocazione dei restanti fosse regolare, l’assemblea dovrebbe dirsi regolarmente costituita). La decisione dell’Assemblea sarebbe da considerarsi valida se adottata con il voto favorevole di tanti condomini in rappresentanza di almeno 333 millesimi.  In un Assemblea dove prendono parte due soli partecipanti, un rendiconto potrebbe essere approvato con il voto favorevole dei presenti se le loro quote millesimali rappresentassero più di 333 millesimi.

[Fonte: IlCondominioWeb]

L’ABC della nuova riforma del condominio

E’ argomento di questi giorni, ne parlano un pò tutti. E’ stata approvata dal Senato (ma non ancora dalla Camera) il testo relativo alla c.d. “riforma del condominio”: questo il testo della nuova proposta di legge. Nella sostanza, la nuova “riforma” del condominio riscrive una buona parte degli articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile e da 61 a 72 delle Disposizioni di attuazione.

La prima novità riguarda gli impianti di ricezione radiotelevisiva e accesso a internet (anche wi-fi); da adesso sono classificati tra le parti comuni e pertanto per la loro installazione è sufficiente 1/3 dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti in Assemblea.

Altra novità è rappresentata dall’innovativa regolamentazione riguardante la cessione delle parti comuni. Da adesso si parlerà di «sostituzione delle parti comuni» e  «modifica della destinazione d’uso» (sempre che  sia venuta meno o «cessata l’utilità ovvero è altrimenti realizzabile l’interesse comune»). In questi casi, ovvero nel caso di sostituzione o modificazione, possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La delibera verrà redatta come un atto pubblico (pena la nullità) e dovrà “compensare” i condomini «che la sopportino diminuzione del loro diritto». Ad esempio, locali precedentemente adibiti a portineria, così come anche sottotetti abbandonati e/o non più utilizzati, potranno essere venduti dal Condominio a terzi.

Un aspetto che interessa l’Amministratore: questi, nel momento in cui accetta la nomina, dovrà prestare (se richiesto dai Condomini), una polizza assicurativa «a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato»; il rifiuto a prestare tale garanzia comporta la decadenza dall’incarico. I massimali di tale assicurazione dovranno essere pari (almeno) al totale delle spese ordinarie annuali, e dovranno essere adeguati in caso di lavori straordinari deliberati in seguito. In questo modo il Condominio potrebbe essere “protetto” da Amministratori disonesti. Meno amministratori disonesti, sicuramente, ma chi pagherà, alla fine, il costo di questa polizza Assicurativa? Il professionista, cioè l’Amministratore? Sicuramente, sarà lui il contraente. Ma tale costo sarà poi scaricato sui singoli condòmini? Chissà … certo, il dubbio è più che lecito.

Altra semplificazione riguarda le delibere assembleari che hanno attinenza con il risparmio energetico: sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino, però, almeno 1/3 dei millesimi complessivi. In questo contesto si inserisce anche  la possibilità di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, non pagandone più i consumi.

Altro tema interessante, infine, l’obbligo per l’Amministratore (anche su richiesta di un solo condòmino) della verifica del rispetto delle norme di sicurezza nelle parti comuni (ed anche in quelle individuali), avvalendosi nel caso di un professionista specifico.

Si segnala, per approfondimenti, un articolo del IlSole24Ore (fonte da cui è ripreso questo post) ed uno di CondominioWeb.

Liberalizzazione dell’energia elettrica. Cambio di gestore e maggioranze necessarie all’Assemblea di Condominio

 

Per il funzionamento dei servizi condominiali (l’illuminazione delle scale oltre agli, eventuali, impianti di riscaldamento centralizzato, ascensore, autoclave, ecc.) è del tutto evidente che il condominio debba stipulare un contratto per l’erogazione dell’energia elettrica. E’ ben probabile che la stipula venga fatta dal costruttore al momento dell’edificazione dello stabile. Con l’apertura del mercato dell’energia elettrica sono sorte una serie di società che si propongono, in concorrenza con l’originario unico fornitore, per divenire esse stesse le fornitrici del servizio. Non fa eccezione a questa offerta il Condominio.

Chi è legittimato a decidere sul passaggio ad un diverso gestore?

In assenza di specifiche disposizioni normative, rifacendosi quindi ai principi generali in materia di diritto condominiale, è possibile affermare, con sufficiente margine di certezza, che il potere di scelta non è posto in capo all’Amministratore.  Se è vero, infatti, che al mandatario dei condomini spetta il compito di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini” (Codice Civile, art. 1130, 1.o comma n. 2) è altrettanto incontestabile che queste attribuzioni si riferiscono alla gestione ordinaria delle cose comuni nell’ambito delle indicazioni ricevute dall’Assemblea. Il cambio di fornitore non rientra sicuramente tra questi.

La decisione deve quindi essere adottata dall’Assemblea di condominio. Però, con quali maggioranze?

Trattandosi di materia attinente l’ordinaria gestione delle cose comuni finalizzata ad ottenere il miglior godimento (in questo caso nel senso di miglior godimento = maggior risparmio) è ben possibile concludere per l’approvazione a maggioranza semplice. Ricordiamo che a livello generale, in prima convocazione, debbono considerasi valide “le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”, mentre in seconda convocazione “la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Quindi, in prima convocazione il cambio di fornitore del servizio di energia elettrica è possibile se la relativa deliberazione verrà adottata dalla maggioranza dei condomini interventi in assemblea che rappresenti quanto meno 500/1000.esimi; in seconda convocazione è indispensabile il voto favorevole di almeno un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di 333/1000.esimi (minimo).

Quanto alle informazioni da dare ai condomini, è bene evidenziare che trattandosi di questione che non può essere riconducibile tra quelle ordinarie, ossia non si può ritenere prevedibile che in seno di discussione del rendiconto di gestione possa essere decisa anche la variazione di fornitore del servizio. In tal senso, dunque, per una corretta deliberazione è necessario che la questione si specificamente menzionata nell’ordine del giorno (Codice Civile, art. 1105, 3.o comma)

(Fonte: CondominioWeb.com)

Scelta della Ditta per le Pulizie nel Condomìnio: e se non c’è accordo tra i condòmini?

L’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 primo comma n. 3, c.c., deve erogare le spese occorrenti per la prestazione dei servizi nell’interesse comune. Ciò vuol dire non solo che egli dovrà provvedere al pagamento dei corrispettivi per i servizi erogati da terzi al condominio ma non solo; in virtù del suo potere di gestione finalizzato alla conservazione e miglior godimento delle cose comuni, il mandatario dei condomini potrà ordinare quegli interventi finalizzati a ciò.

Si pensi, per portare l’esempio più banale, alla necessità di sostituire una lampadina di un pianerottolo che si è fulminata. In questi casi il legale rappresentante del condominio dovrà far intervenire la ditta per effettuare tale sostituzione (se i condomini non dovessero decidere di provvedervi personalmente).

Allo stesso modo sempre l’amministratore di condominio, al fine di garantire la migliore fruibilità laddove ne ravveda la necessità (es. per le prolungate lamentele dei condomini) può ordinare, nel corso dell’anno di gestione, l’intervento una tantum di un’impresa di pulizia delle scale. Più controversa la facoltà di stipulare un vero e proprio contratto per la prestazione continuativa del servizio anche se trattandosi d’un servizio inerente la gestione ordinaria dello stabile non dovrebbero sorgere particolari problemi di legittimazione a stipulare l’accordo in nome e per conto del condominio.

Allo stesso modo può essere l’assemblea, in virtù della sua competenza generale di gestione delle parti comuni, a deliberare l’affidamento d’un incarico periodico ad un’impresa.

In tal caso, in assenza di specifiche maggioranze qualificate, è unanime la convinzione che la deliberazione debba ritenersi validamente assunta se:

a)in prima convocazione è stata adottata (almeno) dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino (quanto meno) della metà del valore dell’edificio;

b)in seconda convocazione è stata votata da un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.

In questi casi (provvedimento dell’amministratore o deliberazione assembleare) non è raro che icondomini che fino ad allora erano contrari all’affidamento del servizio all’esterno per evitare un sopracosto continuino ad esserlo fino al punto di ipotizzare di non voler partecipare a quella spesa.

E’ lecito un simile comportamento? La risposta al quesito è negativa, nei termini che seguono.

Per quanto riguarda i provvedimenti dell’amministratore, essi, ai sensi dell’art. 1133 c.c., sono obbligatori per tutti i condomini che potranno impugnarli (alternativamente) davanti all’assemblea o all’Autorità Giudiziaria. Fino ad un loro annullamento essi dovranno essere rispettati da tutti i comproprietari. L’assemblea ha la competenza a deliberare sulle questioni inerenti la gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. Le deliberazioni assembleari ai sensi del primo comma dell’art. 1137 c.c. sono obbligatorie per tutti i condomini. A meno che non si ravvedano gli estremi di una causa d’invalidità della deliberazione e si decida quindi d’impugnarla per ottenerne l’annullamento, essa dovrà essere rispettata. In ogni caso anche nel corso del giudizio d’impugnazione se non è stata disposta la sospensione della validità della delibera, i condomini (ivi compresi assenti, dissenzienti ed impugnanti) saranno tenuti a rispettarla.

Il giudizio d’annullamento, è utile ricordarlo, tanto se riguarda il provvedimento dell’amministratore, tanto se ha ad oggetto la deliberazione assembleare non può mai investire il merito dell’atto impugnato ma solamente indagare sulla sua validità formale. Per dirla più banalmente: il giudica adito non potrà dire se in relazione alla situazione del condominio sia giusto decidere di incaricare un’impresa di pulizia delle scale ma solo se l’incarico è stato legittimamente deciso ed assegnato (quindi verifica maggioranze, competenza amministratore, ecc.)

Da quanto detto se ne desume, quindi, che salvo l’annullamento per ragioni d’illegittimità della decisione di affidare all’esterno il servizio di pulizia delle scale tutti i condomini dovranno adeguarsi. L’alternativa è l’azione giudiziale per il recupero delle somme non versate.

[Fonte: Il CondominioWeb]

Condominio e servitù pubbliche

Molto interessante questo articolo apparso su CondominioWeb; nella nostro Condominio, non è tanto il portico ad essere soggetto a servitù pubblica quanto il cortile interno.  Di proprietà, quindi con manutenzione a nostro carico, ma con servitù di passaggio, ovvero a disposizione di tutti.

Nel vocabolario della lingua italiana il portico è definito come struttura “ architettonica, inserita in un edificio o isolata, di cui almeno un lato è costituito da un colonnato, ampiamente usata come elemento decorativo o per riparare un’area destinata al transito pedonale” (Vocabolario Italiano De Mauro, Paravia editore). Per il condominio il portico ha la fondamentale funzione di riparare i portoni d’ingresso dalle intemperie e di creare una zona di transito tra l’ingresso vero e proprio ed il “confine” con la pubblica via. Molto spesso sui portici si affacciano dei locali commerciali, altre volte le autorimesse o i box. Non sempre il condominio, o meglio il costruttore al momento della edificazione dello stabile, può decidere di chiudere i portici con delle grate o dei cancelli. La legge, infatti, più nello specifico la legge n. 1150/42 pone in capo ai comuni la facoltà di prevedere che i portici (o le aree private più in generale) possano essere sottoposte a pubbliche servitù. Può così accadere che il portico del Condominio “Alfa” ubicato in un qualsiasi comune sia gravato da servitù di pubblico passaggio allorquando il piano regolatore generale di una città, in relazione alle zone del territorio della stessa, preveda un simile vincolo. In questi casi, ci dice il secondo comma dell’art. 40 della stessa legge: “ Non è dovuta indennità neppure per la servitù di pubblico passaggio che il Comune creda di imporre sulle aree di portici delle nuove costruzioni e di quelle esistenti. Rimangono a carico del Comune la costruzione e manutenzione del pavimento e la illuminazione dei portici soggetti alla predetta servitù“. Nulla vieta naturalmente che se il condominio decida di effettuare lavori di ristrutturazione, il pavimento dei portici potrà essere oggetto di questi lavori, con oneri a carico della compagine condominiale. La servitù, infatti, impone il vincolo di destinazione ma non vieta gli interventi sulla cosa che resta sempre di proprietà condominiale. Può anche accadere che le servitù di pubbliche passaggio si costituiscano per il sol fatto che una determinata struttura sia stata lasciata per lungo tempo liberamente accessibile: si tratta della modalità di costituzione della servitù detta dicatio ad patriam. La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che la dicatio ad patriam ” quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, se pur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, che ne perfeziona l’esistenza, senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio, al fine di soddisfare un’esigenza comune ai membri di tale collettività “uti cives” indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che lo anima (v. Cass. n. 1072-88-S. U., n. 5262-93, n. 10574-94, n. 3117-95, n. 15111-200, n.875-2001, n. 6924-2001, n. 7481-2001)” (Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). Quanto all’accertamento di tale servitù, esso è “ condotto dal giudice del merito è naturalmente insindacabile in sede di legittimità quando, […], è sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (v. Cass. n. 10574-94, cit.)” (così Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). In sostanza, laddove dovessero sorgere contestazioni in merito all’esistenza di tale servitù sarebbe compito del giudice di merito accertarne l’esistenza.

[Fonte:  CondominioWeb]

L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio (legge n. 13 del 1989; le semplificazioni amministrative e condominiali)

Allo stato attuale della legislazione la progettazione di un edificio deve sempre prevedere la sua fruibilità da parte di qualunque soggetto. Per gli stabili esistenti la situazione può essere differente. In pratica possono sussistere dei veri e propri ostacoli, delle barriere, che rendono difficile, se non impossibile, l’accesso.  Eliminare le barriere architettoniche, quindi, significa consentire a tutti gli individui, indipendentemente dalle loro difficoltà motorie, di poter accedere liberamente ad un fabbricato.  E’ questo lo spirito con cui il legislatore, nel 1989, ha approvato la legge n. 13 recante, per l’appunto, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

L’esempio classico è quello dell’edificio senza ascensore o dell’ingresso preceduto da scalini che impediscono ad una persona disabile di accedere allo stabile o di raggiungere il piano desiderato.  Nel caso del condominio la decisione di eliminare le barriere architettoniche, fino al 1989, era considerata come una vera e propria innovazione.  Infatti, a livello tecnico giuridico con questo termine s’individuano le “ modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Si pensi, per tornare all’esempio di cui sopra, all’installazione di un ascensore o alla creazione di uno scivolo sulle scale d’accesso al palazzo. Interventi senz’altro innovativi che, come tali, per l’approvazione avrebbero richiesto “ la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio”(art. 1136, quinto comma, c.c.).

La legge n. 13/89 è intervenuta in materia di eliminazione delle barriere architettoniche in condominio, stabilendo che:

“ Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile” (art. 2 l. n. 13/89).

La norma contiene due disposizioni di notevole importanza.  La prima è relativa ad una deroga ai quorum che tradizionalmente sono necessari per l’approvazione d’interventi innovativi in generale: così, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, in prima convocazione sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione basterà che la deliberazione sia assunta con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dello stabile (333 millesimi).

Qualora non si riuscisse a deliberare, o ad eseguire la delibera, inoltre, la legge prevede la possibilità per singolo condomino d’installare, a proprie spese, dispositivi amovibili (quali servoscala e simili) per consentire ai portatori di handicap l’accesso all’edificio. Va sottolineato, inoltre, che la giurisprudenza non ritiene indispensabile che il portatore d’handicap debba, per forza, essere un condomino. In ogni caso, qualunque intervento innovativo, non può comportare pericolo per sicurezza e stabilità dell’edificio o alterarne il decoro e se particolarmente gravoso potrà essere eseguito solamente a cura e spese dei condomini che hanno votato favorevolmente.

Quanto al decoro, la sua tutela è meno rigorosa rispetto a situazioni ordinarie in quanto, si è, giustamente, detto che la stessa “ deve essere contemperata anche con altre esigenze nella specie particolarmente rilevanti in quanto connesse ai principi di eguaglianza e di solidarietà anche costituzionalmente protetti” (Trib. Milano 7 maggio 1992).  Ai sensi del primo comma dell’art. 3 della legge n. 13 del 1989, infine: “ le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.

(Articolo a cura dell’Avv. Alessandro Gallucci)

[Fonte: Il CondominioWeb)

Pretesa da parte di alcuni condomini per l’utilizzo degli spazi esterni al condominio come parcheggio

La pretesa utilizzazione degli spazi esterni al condominio come parcheggio, da parte di alcuni condomini, non è riconducibile allo schema di alcun diritto di servitù né di altro diritto reale.

Se, infatti, il parcheggiare l’auto può essere una delle tante manifestazioni di un possesso a titolo di proprietà, non può, invece, dirsi che tale potere di fatto fosse inquadrabile nel contenuto di un diritto di servitù, posto che caratteristica tipica di detto diritto è la “realità”, e cioè l’inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso.
La comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non è certamente assimilabile ad una utilità inerente al fondo stesso ma rappresenta un vantaggio personale dei proprietari degli immobili.

[Cass. Sez.II, 21 gennaio 2009, n. 1551]

(Fonte: IlCondominioWeb]

Il Presidente dell’Assemblea di Condominio: poteri

Da CondominioWeb. Interessante …

Nuova sentenza della Cassazione, la n. 24132 del 13 novembre 2009, in materia di condominio.
L’importanza della pronuncia sta nel fatto che si occupa di delineare i poteri del presidente dell’assemblea, figura spesso sottovalutata ma che, al contrario, può incidere e non poco sul corretto svolgimento della riunione condominiale.
Prima di addentrarci nel merito è utile un breve excursus sulle figure coinvolte nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea.
L’amministratore ha il dovere/potere di convocare l’assemblea di condominio.
Dovere in quanto alla fine di ogni anno deve rendere il conto della propria gestione (artt. 1129-1130 c.c.).
Potere poiché, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea ogni qualvolta ne ravveda la necessità.
In occasione dello svolgimento dell’assemblea, però, i suoi poteri si affievoliscono, e salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non è errato affermare che spariscano.
Egli, infatti, è tenuto a dar conto della gestione del condominio ma la gestione e direzione dell’assemblea è rimessa ai condomini, che, all’inizio della riunione, ed al fine di garantirne l’ordinato svolgimento, nominano un presidente. La mancata nomina del presidente costituisce un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione (sul punto si veda Cass. 15 luglio 1980, n.4615).
La situazione è diversa allorché sia il regolamento condominiale a prevedere la nomina del presidente e le relative funzioni. In questo caso una deliberazione dalla quale non si evince la sua nomina potrebbe essere impugnata in quanto contraria al regolamento di condominio.
E’ molto frequente, però, che il regolamento non specifichi le attribuzioni del presidente. In questi casi quali saranno le norme di riferimento?
In assenza di specifiche disposizioni legislative sarà necessario rifarsi ai principi generali. In pratica, nel presidente si individua quella figura che svolge un ruolo di direzione e moderazione del consesso assembleare, disciplinando la discussione e garantendo a tutti la possibilità d’intervenire compiutamente al fine di giungere ad una corretta formazione della volontà assembleare.
Come può fare tutto questo?
E’ di ciò che, in parte, si è occupata la sentenza del Supremo Collegio oggetto di questo approfondimento.
Nel caso di specie il presidente dell’assemblea visto l’elevato numero di condomini partecipanti all’ assemblea (40 persone) aveva deciso di contingentare i tempi degli interventi di ciascuno limitandoli a 10 minuti. Un dei condomini si opponeva alla deliberazione osservando che una simile decisione dovesse ritenersi invalida, non tanto per il minutaggio, quanto proprio per l’eccesso di potere del presidente. Sostanzialmente, secondo il ricorrente non è possibile esercitare un simile potere, qualunque sia la misura del tempo concesso per gli interventi.
Diceva letteralmente il condomino nel suo ricorso: “il punto non è quello di stabilire se la limitazione degli interventi a 10 minuti sia tale da comprimere, in concreto, il diritto di ciascun condomino ad intervenire in assemblea, ma se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea”(così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132)
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso proposto afferma, al contrario, che “il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione” (così. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).
In pratica, assodato che la legge non disciplina i poteri del presidente dell’assemblea, il così detto contingentamento dei tempi è legittimo, anche in assenza di espressa previsione regolamentare, laddove sia funzionale a garantire l’ordinato svolgimento dell’assemblea e purché non sia tale da comprimere il diritto di condomino ad esprimere le proprie opinioni.

Errore o mancata convocazione: è possibile impugnare le delibere dell’assemblea per annullabilità

L’obbligo di convocare alle assemblee tutti i condomini tocca all’amministratore. Con mezzi che diano effettivo riscontro affinché sia possibile provare che ogni proprietario sia stato messo in grado di conoscere giorno e luogo in cui l’assemblea si svolge, nonché ma gli argomenti da discutere votare. Anche la prova del deposito dell’avviso di convocazione nelle singole caselle postali dei condomini, può presumere di desumere l’adempimento dell’avviso di convocazione. La stragrande maggioranza degli amministratori, a ragion veduta, si affidano all’invio per raccomandata, eliminando in radice ogni contestazione poiché facilmente tracciabile il percorso della corrispondenza e il giorno esatto della consegna.

Quando dovesse accadere che la delibera chiamati a votare, interessi solo alcuni condomini, l’invito sarà consegnato solo a questi, poiché facenti parte del cosiddetto condominio parziale (riguardante cioè i soli fruitori dell’uso e godimento di un determinato bene.

Quando invece l’unità immobiliare appartenesse a più proprietari (coniugi, familiari, eredi), sarà opportuno avvisarli tutti (tranne il caso di coniugi conviventi, per cui si presume che uno informi l’altro) . L’amministratore porrà la stessa diligenza nel convocare l’usufruttuario per le decisioni inerenti le spese ordinarie e il nudo proprietario per quelle straordinarie riguardanti la conservazione dei beni comuni.

In caso di errore o mancata convocazione è possibile impugnare il deliberato assembleare per annullabilità. Ciò significa che il condomino non convocato ha tempo trenta giorni dall’avvenuta conoscenza delle delibere assunte nell’assemblea cui non ha potuto partecipare per l’impugnazione innanzi al tribunale della sua città.

(Fonte: Il CondominioWeb)

Ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino

Si rompe la caldaia, cedono gli infissi, la tubatura dell’acqua perde, lo scalino si è rotto. Che sfortuna! Ma non solo, quante beghe … Chi paga, il proprietario oppure l’inquilino? Domanda spontanea ma anche spigolosa.

Vediamo, in breve, di fare un pò di chiarezza.  L’art. 1576 del Codice Civile recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Se ne desume pertanto che, come criterio generale, è il locatore (colui che affitta, quindi il proprietario) che deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La legge 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani, conosciuta anche con il nome di Legge equo canone), articolo 9, recita:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il medesimo articolo aggiunge anche:

Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Per andare sul concreto, questa tabella (abbastanza recente, clicca qui per visualizzarla), illustra per le diverse possibili spese la corretta ripartizione.

Riscaldamento centralizzato: come staccarsi?

E’ tema dibattuto e fonte di controversie in condominio, il possibile distacco dal riscaldamento centralizzato avanzato da uno o più condomini.

Grazie alle interpretazioni fornite dalla Corte di Cassazione negli ultimi anni, si sono chiariti i termini e le possibilità al distacco, tenendo presente la normativa in materia di risparmio energetico.

Cosicché, quando previsto dal regolamento condominiale, il proprietario che intendesse fare richiesta all’assemblea di distacco del suo allacciamento da quello di riscaldamento centralizzato, dovrà – a mezzo di perizia redatta da termotecnico specializzato – dimostrare che dalla sua rinuncia al riscaldamento comune non deriverà alcuno squilibrio termico, che resteranno invariate le funzionalità dell’impianto e che i condomini rimasti allacciati non subiranno maggiori costi. Che, insomma, sia garantita la continuità dello standard di efficienza senza aggravi.

Quando il condomino avrà pronta la documentazione redatta dal tecnico, avrà cura di inviarla all’amministratore affinché la questione, posta all’ordine del giorno di apposita assemblea, possa essere valutata dalla collegialità per la delibera relativa.

Deliberato in senso positivo il distacco, il condomino non parteciperà più alle spese inerenti il consumo dell’energia del riscaldamento centralizzato ( gas, gasolio, utenza elettrica relativa) ma, sarà chiamato a contribuire alle sole spese che riguarderanno la conservazione dell’impianto, in quanto egli rimane comproprietario dello stesso.

[Fonte: Il Condominioweb]

Giardino: spese di mantenimento

In condominio, il giardino è solitamente compreso tra i beni comuni. In alcuni casi rappresenta, invece, bene di individuale proprietà, in altri ancora, pur considerato di proprietà comune, è concesso in uso e godimento ai proprietario dei piani terra.

Quando il giardino è identificato come bene comune, quindi, ogni condomino avrà il diritto di usufruirne e anche di poterne fare usi particolari finché non impediscano agli altri pari godimento.

In generale, gli usi consentiti sono quelli che non contrastano con la destinazione del bene – nel caso del giardino dare aria e luce agli appartamenti che vi si affacciano – e in particolare sembra ad alcuni controverso se il giardino comune possa essere usato come luogo dove i bambini possano giocare. A nostro parere il gioco dei bambini in giardino non essendo in contrasto con la destinazione principale di cui si faceva cenno, è legittimo e sarà compito dell’assemblea indicare i modi della vigilanza, gli orari consentiti del gioco e che non arrechino disturbo alcuno.

Tra i fatti che non dovrebbero consentirsi, va certamente sottolineato quello dell’inserimento di alberi cosiddetti d’alto fusto che per via della loro crescita, seppur bellissimi da vedere, diminuirebbero luce e veduta degli affacci di alcune unità abitative.

Per quanto riguarda la partecipazione alle spese di mantenimento del giardino comune, ad essa concorrono tutti i proprietari. Infatti, le spese di giardinaggio e illuminazione, le spese di cura e sistemazione dei vialetti quando presenti nel giardino, quelle del consumo di acqua per innaffiamento e di manutenzione delle canalette di scolo, sono considerate necessarie per il mantenimento del bene, e considerato che offrono a tutti quel pregio che valorizza le abitazioni, alle spese dovranno partecipare anche i proprietari che non avessero un affaccio sul giardino (se non diversamente previsto dal regolamento). Le spese di cui parliamo si suddivideranno secondo la tabella generale e nel caso di inquilini, a quest’ultimi addebitati.

La spesa di manutenzione dei giardini di proprietà esclusiva, invece, ricade completamente sui condomini che li posseggono. Questi giardini non hanno una loro autonoma caratura millesimale poiché considerati pertinenza dell’abitazione ma, di essi si tiene conto nell’attribuzione dei coefficienti di riduzione durante il processo di calcolo dei millesimi generali da addebitare. Inutili, quindi, le polemiche spesso presenti in condominio, circa la volontà di alcuni di voler addebitare maggiori oneri ai proprietari dei giardini pensando di proporzionalmente aggiungere al loro valore millesimale, quello dei metri quadri di giardino posseduto.

Salva l’acqua: campagna nazionale contro la privatizzazione dell’acqua

Il Senato, il 04 Novembre 2009, ha approvato l’Art.15 del DL 135/09. Tale provvedimento approderà alla Commissione Affari Costituzionali della Camera dei Deputati il 10 Novembre.

Se convertito in legge, il DL 135/09, sottrarrà ai cittadini ed alla sovranità delle Regioni e dei Comuni l’acqua potabile di rubinetto. E’ un epilogo da scongiurare, sia per un concetto inviolabile che annovera l’acqua come un diritto universale e non come merce, ma anche per le ripercussioni disastrose che una privatizzazione potrebbe generare sui cittadini in funzione della crescita delle tariffe.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, della conclusione dell’esame presso il Senato e in previsione della discussione di tale provvedimento alla Camera dei Deputati (inizio previsto per il 16 Novembre) è necessario attuare un mail bombing sui componenti della Commissione, al fine di mettere un po’ di pressione richiedendo di sostenere le nostre proposte nel dibattito. Affinchè il mail bombing sortisca effetto, è importante che l’invio delle mail sia realizzato contemporaneamente dal maggior numero di persone possibili, concentradosi sulla giornata di martedì 10 Novembre 2009.

Elenco degli indirizzi e-mail: vedi qui.

Testo (suggerito) delle e-mail: leggi qui.

FIRMA L’APPELLO ON-LINE

CAMPAGNA NAZIONALE “SALVA L’ACQUA” – IL GOVERNO PRIVATIZZA L’ ACQUA!

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[Fonte: Forum italiano dei Movimenti per l'acqua]

Un video interessante.

Uso improprio del cortile: il condominio non è responsabile

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile, trasformato in “parco giochi”. Lo stabilisce la Corte di Cassazione.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso. Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

(Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904)

[Fonte: IlCondominioweb]