Giardino: spese di mantenimento

In condominio, il giardino è solitamente compreso tra i beni comuni. In alcuni casi rappresenta, invece, bene di individuale proprietà, in altri ancora, pur considerato di proprietà comune, è concesso in uso e godimento ai proprietario dei piani terra.

Quando il giardino è identificato come bene comune, quindi, ogni condomino avrà il diritto di usufruirne e anche di poterne fare usi particolari finché non impediscano agli altri pari godimento.

In generale, gli usi consentiti sono quelli che non contrastano con la destinazione del bene – nel caso del giardino dare aria e luce agli appartamenti che vi si affacciano – e in particolare sembra ad alcuni controverso se il giardino comune possa essere usato come luogo dove i bambini possano giocare. A nostro parere il gioco dei bambini in giardino non essendo in contrasto con la destinazione principale di cui si faceva cenno, è legittimo e sarà compito dell’assemblea indicare i modi della vigilanza, gli orari consentiti del gioco e che non arrechino disturbo alcuno.

Tra i fatti che non dovrebbero consentirsi, va certamente sottolineato quello dell’inserimento di alberi cosiddetti d’alto fusto che per via della loro crescita, seppur bellissimi da vedere, diminuirebbero luce e veduta degli affacci di alcune unità abitative.

Per quanto riguarda la partecipazione alle spese di mantenimento del giardino comune, ad essa concorrono tutti i proprietari. Infatti, le spese di giardinaggio e illuminazione, le spese di cura e sistemazione dei vialetti quando presenti nel giardino, quelle del consumo di acqua per innaffiamento e di manutenzione delle canalette di scolo, sono considerate necessarie per il mantenimento del bene, e considerato che offrono a tutti quel pregio che valorizza le abitazioni, alle spese dovranno partecipare anche i proprietari che non avessero un affaccio sul giardino (se non diversamente previsto dal regolamento). Le spese di cui parliamo si suddivideranno secondo la tabella generale e nel caso di inquilini, a quest’ultimi addebitati.

La spesa di manutenzione dei giardini di proprietà esclusiva, invece, ricade completamente sui condomini che li posseggono. Questi giardini non hanno una loro autonoma caratura millesimale poiché considerati pertinenza dell’abitazione ma, di essi si tiene conto nell’attribuzione dei coefficienti di riduzione durante il processo di calcolo dei millesimi generali da addebitare. Inutili, quindi, le polemiche spesso presenti in condominio, circa la volontà di alcuni di voler addebitare maggiori oneri ai proprietari dei giardini pensando di proporzionalmente aggiungere al loro valore millesimale, quello dei metri quadri di giardino posseduto.

Salva l’acqua: campagna nazionale contro la privatizzazione dell’acqua

Il Senato, il 04 Novembre 2009, ha approvato l’Art.15 del DL 135/09. Tale provvedimento approderà alla Commissione Affari Costituzionali della Camera dei Deputati il 10 Novembre.

Se convertito in legge, il DL 135/09, sottrarrà ai cittadini ed alla sovranità delle Regioni e dei Comuni l’acqua potabile di rubinetto. E’ un epilogo da scongiurare, sia per un concetto inviolabile che annovera l’acqua come un diritto universale e non come merce, ma anche per le ripercussioni disastrose che una privatizzazione potrebbe generare sui cittadini in funzione della crescita delle tariffe.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, della conclusione dell’esame presso il Senato e in previsione della discussione di tale provvedimento alla Camera dei Deputati (inizio previsto per il 16 Novembre) è necessario attuare un mail bombing sui componenti della Commissione, al fine di mettere un po’ di pressione richiedendo di sostenere le nostre proposte nel dibattito. Affinchè il mail bombing sortisca effetto, è importante che l’invio delle mail sia realizzato contemporaneamente dal maggior numero di persone possibili, concentradosi sulla giornata di martedì 10 Novembre 2009.

Elenco degli indirizzi e-mail: vedi qui.

Testo (suggerito) delle e-mail: leggi qui.

FIRMA L’APPELLO ON-LINE

CAMPAGNA NAZIONALE “SALVA L’ACQUA” – IL GOVERNO PRIVATIZZA L’ ACQUA!

FIRMA L’APPELLO ON-LINE

[Fonte: Forum italiano dei Movimenti per l'acqua]

Uso improprio del cortile: il condominio non è responsabile

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile, trasformato in “parco giochi”. Lo stabilisce la Corte di Cassazione.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso. Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

(Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904)

[Fonte: IlCondominioweb]

Normativa sulle distanze legali: principio dell’inoperatività

Principio dell’inoperatività nel condominio, normativa sulle distanze legali

Trib. Salerno Sez. II, sentenza del 13 febbraio 2009

Il principio dell’inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali è applicabile soltanto con riferimento alle opere costruite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale del bene comune con la conseguenza che la disciplina dettata dall’art. 873 c.c. e dall’art. 907 c.c. trova piena applicazione nei rapporti tra condomin

Il principio dell’inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali è applicabile soltanto con riferimento alle opere costruite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale del bene comune con la conseguenza che la disciplina dettata dall’art. 873 c.c. e dall’art. 907 c.c. trova piena applicazione nei rapporti tra condomini.

[Trib. Salerno Sez. II, sentenza del 13 febbraio 2009]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Furto commesso attraverso l’utilizzo dei ponteggi? L’Impresa appaltatrice è responsabile

L’impresa appaltatrice è responsabile se il furto è commesso attraverso l’utilizzo dei ponteggi. L’appaltatore è responsabile delle cose che ha in custodia (id est i ponteggi) e deve assicurarne la messa in sicurezza. Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato l’effettuazione e l’assegnazione dei lavori, la ditta aggiudicatrice, che abbia firmato il contratto d’appalto, risulterà responsabile nei confronti del condominio, nonché dei singoli condomini, per i danni occorsi durante l’esecuzione dei lavori stessi. A parte la responsabilità contrattuale, che la ditta assume in relazione al corretto svolgimento dei lavori, l’aggiudicatrice sarà responsabile anche in virtù dell’art. 2051 c.c. quale custode dei beni presenti sul cantiere.

[Cass. civ. sez. III, 27 maggio 2009, n. 12274]
(Fonte: IlCondominioweb)

Ripristinate le fasce orarie “classiche” (10-12, 17-19) anche per i dipendenti della Pubblica Amministrazione

L’articolo 17, al comma 23, del decreto legge anticrisi del 26 giugno 2009 ha abolito una parte del dell’articolo 71 (“Assenze per malattia e per permesso retribuito dei dipendenti delle pubbliche amministrazioni”, decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112), ovvero il secondo periodo del comma terzo.
Per effetto di queste modifiche, ecco il testo dell’art. 71 (del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112) così riformulato:

3. L’Amministrazione dispone il controllo in ordine alla sussistenza della malattia del dipendente
anche nel caso di assenza di un solo giorno, tenuto conto delle esigenze funzionali e organizzative.
Le fasce orarie di reperibilità del lavoratore, entro le quali devono essere effettuate le visite mediche di controllo, sono dalle ore 8.00 alle ore 13.00 e dalle ore 14 alle ore 20.00 di tutti i giorni, compresi i non lavorativi e i festivi.

Ciò significa che anche per i dipendenti della Pubblica Amministrazione sono state ripristinate le “classiche” fasce orarie per malattia, ovvero 10-12 e 17-19 (tutti i giorni).

Nei contratti “fuori sede”, il Condominio è un “consumatore”

Il condominio, quale ente di gestione risultante dal raggruppamento di persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla attività imprenditoriale, deve considerarsi “consumatore” agli effetti della applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori sede, di cui al D.Lgs 15 gennaio 1992 n. 50, e della disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469 bis segg. c.p.c., introdotti dalla legge 6 febbraio 1996 n. 52.

Invero il condominio non solo non è munito di personalità giuridica propria, ma neppure è dotato della autonomia patrimoniale propria delle società di persone, con i conseguenti riflessi nei riguardi dei terzi in base al regime di pubblicità stabilito dalla legge.

Esso rappresenta invece un mero ente di gestione, finalizzato alla amministrazione delle parti comuni degli edifici e alla erogazione dei servizi con i contributi forniti dai condomini, e non resta quindi differenziato, rispetto ai terzi, dalle persone fisiche che lo compongono.

Pertanto il contratto posto in essere dall’amministratore per la erogazione dei servizi non vincola né l’amministratore quale persona, né una diversa entità giuridica, ma determina la insorgenza dei relativi diritti ed obblighi in capo agli stessi condomini, in quanto appunto l’amministratore, nello stipulare il contratto, opera quale mandatario con rappresentanza degli stessi.

Deve di conseguenza ritenersi che si applichi nei confronti del condominio, tra le altre, la disposizione dell’art. 12 decreto legislativo n. 50/1992, stabilente, per i contratti stipulati fuori sede, la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o domicilio del consumatore.

[Trib. di Bari, Sez. II, Sentenza del 24 settembre 2008, n. 2158]

(Fonte: IlCondominioweb)

Manca il corrimano? Si rischia di risarcire tutti i danni …

A norma delle disposizioni dell’art. 2051 del c.c., ove si verifichi una caduta, con conseguenti lesioni, su di una rampa di scale che dia accesso al cortile interno e che sia priva dell’apposito corrimano, si configura responsabilità per danni da cosa in custodia in capo al condominio.

[Tribunale di Milano, sezione X, sentenza n.10587, del 30 settembre 2005]

(Fonte: IlCondominioweb)

Il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda deve essere demolito

Deve essere demolito il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda, peggiorando così lo stato preesistente, perchè costruito con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale anche se l’edificio non ha pregi architettonici ed il manufatto è stato eseguito sulla parte del lastrico di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo.

Nel caso di specie il tavolato di tamponamento realizzato dal condominio sulla porzione di lastrico di sua pertinenza presentava caratteristiche del tutto diverse dalle strutture preesistenti dell’edificio condominiale. Pertanto emergeva chiaramente che non solo era stato alterato il profilo estetico e simmetrico del terrazzo, ma anche dell’intero edificio.

[Cassazione Civile, Sez. II, del 30/09/2008, n. 24305]

(Fonte: IlCondominioweb)

Rendiconto annuale sulla gestione del condominio: un obbligo per l’Amminsitratore

L’obbligo dell’Amministratore di condominio di provvedere alla redazione del rendiconto annuale sulla gestione, non vincola lo stesso a depositare la documentazione giustificativa ma consente ai condomini intervenuti di prendere visione o estrarre copia a loro spese.
[Tribunale di Modena Sez. I, Sentenza del 08/02/2008]

(Fonte: IlCondominioweb)

Revisione o modifica delle tabelle millesimali: quando è una sentenza a sancirla

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini.

La sentenza di revisione di tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali.

Ne consegue che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva.

[Trib. Monza Sez. I, del 17/03/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Condòmino che non paga (moroso): l’Amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo?

Si, può.

Per il recupero della morosità condominiale l’amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 24299, depositata lo scorso 29 settembre 2008, annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di alcuni condomini morosi in quanto non risultava ancora approvato il bilancio consuntivo.

[Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 24299 del 29/09/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Detrazioni (36% o 55%) per lavori di manutenzione: se non lavoro più, le rate mancanti posso detrarle?

Le quote residue, se non si producono redditi e quindi non si paga Irpef, si perdono.

Trattandosi di una detrazione dalle imposte sul reddito (Irpef, per le persone fisiche), la detrazione del 36% per le spese di ristrutturazione degli immobili residenziali, così come quella del 55%, è riconosciuta solo in presenza di reddito e quindi di capienza di imposta. Ovvero, se nell’anno di imposta non esiste un importo Irpef che si dovrà pagare almeno pari all’imposta detraibile per i lavori di ristrutturazione effettuati, la parte eccedente va persa, non può essere portata a scomputo nell’anno successivo. Infatti, si parla di “detrazioni d’imposta” e non di “crediti d’imposta”. La differenza, anche se può sembrare leggera, in realtà è molto netta.

Un modo, più teorico che pratico, per trasferire il diritto alle detrazioni (rimanenti) è quello di effettuare una donazione della proprietà dell’immobile, caso applicabile tra coniugi. Ma, fatti 2 conti, forse il “gioco non vale la candela” …

(Fonte: IlSole24Ore – L’esperto Risponde)

Pile e batterie usate: nuove regole per lo smaltimento ed il riciclaggio

Dal 18 dicembre 2008, dopo l’approvazione del Consiglio dei Ministri del 19 novembre 2008, entra in vigore il decreto legislativo n.188 (20/11/2008). Viene quindi recepita nel nostro ordinamento giuriuridico la direttiva europea 2006/66/CE sulla produzione e il riciclo di pile e accumulatori e, contestualmente, viene abroga la direttiva 91/157/CEE.
Il provvedimento – attraverso la definizione di un sistema di regole per la gestione delle pile e degli accumulatori e dei relativi rifiuti – si propone di ridurre al minimo la produzione di rifiuti derivanti dalla dismissione di pile ed accumulatori, favorendo la raccolta dei rifiuti al fine del loro reimpiego, del riciclo o del recupero, contribuendo in tal modo alla tutela, alla salvaguardia e al miglioramento della qualità dell’ambiente.
Il sistema è improntato in maniera quasi esclusiva sulla responsabilità dei produttori di pile e di accumulatori ai quali si chiede di sovvenzionare tutte le operazioni, dall’informazione ai cittadini, alla raccolta differenziata dei rifiuti, nonché di finanziare la realizzazione di sistemi di trattamento e di riciclaggio dei rifiuti di pile e di accumulatori.

Sono dunque i produttori che d’ora in poi debbono farsi carico in maniera globale di tutti gli oneri inerenti la raccolta, il trattamento ed il riciclaggio delle pile e degli accumulatori siano essi portatili, industriali o di veicoli, in qualunque momento immessi sul mercato. La direttiva prevede disposizioni che disciplinano la raccolta, il ritiro e la produzione di tutti i tipi di pile, fissando obiettivi che devono essere raggiunti a livello nazionale.

Leggi l’intero dossier sul sito della Presidenza del Consiglio.

(Fonte: Presidenza del Consiglio, Ufficio Stampa)

Riscaldamento autonomo: non serve più l’unanimità!

E’ proprio il passaggio al riscaldamento autonomo a conseguire il perseguimento della finalità di risparmio energetico a cui tende la normativa. Per questo tutti i condomini debbono partecipare alla spesa, anche quelli che non sono d’accordo. In particolare, la sentenza 26822 della seconda Sezione civile sottolinea che la normativa approvata con dpr 412/93 «è finalizzata al conseguimento del risparmio energetico, sicché essa consente alla maggioranza dei condomini, escludendo la necessità dell’unanimità, di decidere la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sostituzione di esso con impianti autonomi rispondenti alle caratteristiche di legge».

Ne consegue che «non è più consentito alla minoranza dissidente di mantenere in esercizio il dismesso impianto, risolvendosi una tale eventualità in un dispendio maggiore di energia e non di quel risparmio perseguito dalla legge».

La Cassazione accogliendo la protesta del condominio ha sottolineato che non solo «la canna fumaria non può che essere un bene comune la cui installazione e manutenzione deve necessariamente gravare su tutti i condomini nelle proporzioni millesimali previste», ma ha sottolineato pure che il passaggio del riscaldamento da centralizzato ad autonomo consente anche quel «risparmio energetico» previsto dalla legge per cui «tutti i condomini devono partecipare alle spese per l’installazione». Condomini dissidenti inclusi.

[Cass., Sez. II Civi, sentenza n. 26822 / 2008]
(Fonte: IlCondominioWeb)

Infiltrazioni di acqua: terrazza deteriorata per difetto di manutenzione. Chi paga?

In tema di condominio di edifici dei danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione rispondono i condomini tenuti alla sua manutenzione e la relativa domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del Condominio, in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione.

L’obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte nel disposto dell’art. 2051 c.c., con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, nonché della esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.

[Tribunale Cassino, 17/07/2008]

(Fonte: Il Condominioweb)

Modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza ad uso esclusivo: si può?

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri.

Art. 1102 (Uso
della cosa comune) Ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese
le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa
comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei
a mutare il titolo del suo possesso.

E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il Condominioweb)

Spese urgenti effettuate da un condomino: a chi spetta l’onere della prova del fatto che siano indifferibili?

A norma dell’art. 1134 c.c., “il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente“.

La “ratio” della norma è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione riservata agli organi del condomino.

L’onere della prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso, spettando a lui dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l’Amministratore e gli altri condomini.

Il concetto di “urgenza” impiegato nell’art. 1134 c.c., designa la stretta necessità, la necessità immediata ed impellente, che non può essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e quindi, senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini.

[Tribunale di Trani, 22 gennaio 2008]

(Fonte: Il Condominioweb)

Manutenzione o spese straordinarie per l’ascensore? La cantina può far aumentare l’importo …

Le spese di manutenzione dell’ascensore sono ripartite a norma dell’art. 1124 del Codice Civile (articolo che disciplina le spese di manutenzione e/o ricostruzione delle scale; vedi sentenza della Cassazione n. 3264 del 17 febbraio 2005): salvo diversa disposizione e/o regola prevista dal regolamento condominiale contrattuale, sono ripartite per metà in proporzione alle quote millesimali dei singoli piani (o porzione) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Ne deriva che, quando le cantine (ma lo stesso principio si applica anche al box auto) sono all’interno dell’edificio condominiale e non sono di proprietà comune (ma sono di proprietà esclusiva dei condòmini), “… la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti). Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune …“

Infiltrazioni da acqua: il riparto delle spese

Tutte le opere necessarie per eliminare le infiltrazioni da acqua dal lastrico solare sono da ripartire in base al criterio di spesa previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile (un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico degli appartamenti sottostanti). Per i danni eventualmente arrecati all’interno dell’appartamento di un condòmino, sottostante, rispondono in linea di principio tutti i condòmini a patto che sia dimostrato che si tratta di un difetto di costruzione o manutenzione del lastrico solare.

(fonte: L’esperto risponde, Il Sole 24Ore, quesito 3.013)