Omissione dei lavori necessari al risanamento delle strutture condominiali

L’omissione dei lavori necessari al risanamento delle strutture condominiali non comporta la responsabilità del condominio nella produzione di eventuali danni, se l’intervento sulle strutture condominiali non varrebbe ad eliminare completamente l’evento dannoso essendo quest’ultimo il risultato di caratteristiche insite dell’edificio. (Nella specie, è stato accertato che il muro condominiale portante, che delimita anche l’unità immobiliare appartenuta alla G., non è causa delle infiltrazioni, ma le subisce per carenze strutturali dell’edificio e che è del tutto inutile eseguire interventi nell’appartamento. Al cospetto di tanto non può riscontrarsi colpa a carico del Condominio, e quindi neanche ravvisarsi la responsabilità posta dall’art. 2043 c.c. Inoltre, poiché la causa delle infiltrazioni non è insita nel manufatto, non è ravvisabile neanche responsabilità ex art. 2051 c.c.

[Corte di App. Napoli, sentenza del 01 marzo 2006, n. 625]

(Fonte: IlCondominioweb)

Nei contratti “fuori sede”, il Condominio è un “consumatore”

Il condominio, quale ente di gestione risultante dal raggruppamento di persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla attività imprenditoriale, deve considerarsi “consumatore” agli effetti della applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori sede, di cui al D.Lgs 15 gennaio 1992 n. 50, e della disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469 bis segg. c.p.c., introdotti dalla legge 6 febbraio 1996 n. 52.

Invero il condominio non solo non è munito di personalità giuridica propria, ma neppure è dotato della autonomia patrimoniale propria delle società di persone, con i conseguenti riflessi nei riguardi dei terzi in base al regime di pubblicità stabilito dalla legge.

Esso rappresenta invece un mero ente di gestione, finalizzato alla amministrazione delle parti comuni degli edifici e alla erogazione dei servizi con i contributi forniti dai condomini, e non resta quindi differenziato, rispetto ai terzi, dalle persone fisiche che lo compongono.

Pertanto il contratto posto in essere dall’amministratore per la erogazione dei servizi non vincola né l’amministratore quale persona, né una diversa entità giuridica, ma determina la insorgenza dei relativi diritti ed obblighi in capo agli stessi condomini, in quanto appunto l’amministratore, nello stipulare il contratto, opera quale mandatario con rappresentanza degli stessi.

Deve di conseguenza ritenersi che si applichi nei confronti del condominio, tra le altre, la disposizione dell’art. 12 decreto legislativo n. 50/1992, stabilente, per i contratti stipulati fuori sede, la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o domicilio del consumatore.

[Trib. di Bari, Sez. II, Sentenza del 24 settembre 2008, n. 2158]

(Fonte: IlCondominioweb)

Mancata manutenzione del terrazzo, risarcimento danni infiltrazioni

Il condominio, resosi responsabile della inefficace attività di manutenzione del lastrico solare, oltre a risarcire i danni già provocati, non può essere condannato a pagare ulteriori somme per compiere interventi necessari all’eliminazione delle cause di infiltrazioni sul terrazzo di copertura. Tali somme dovranno essere ripartite tra i condòmini secondo quanto prescritto dall’art. 1126 c.c.

[Trib. civ. Napoli, Sez. X, 5 maggio 2004, n. 5226]

(Fonte: IlCondominioweb)

Revisione o modifica delle tabelle millesimali: quando è una sentenza a sancirla

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini.

La sentenza di revisione di tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali.

Ne consegue che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva.

[Trib. Monza Sez. I, del 17/03/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Condòmino che non paga (moroso): l’Amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo?

Si, può.

Per il recupero della morosità condominiale l’amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 24299, depositata lo scorso 29 settembre 2008, annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di alcuni condomini morosi in quanto non risultava ancora approvato il bilancio consuntivo.

[Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 24299 del 29/09/2008]

(Fonte: IlCondominioWeb)

Riscaldamento autonomo: non serve più l’unanimità!

E’ proprio il passaggio al riscaldamento autonomo a conseguire il perseguimento della finalità di risparmio energetico a cui tende la normativa. Per questo tutti i condomini debbono partecipare alla spesa, anche quelli che non sono d’accordo. In particolare, la sentenza 26822 della seconda Sezione civile sottolinea che la normativa approvata con dpr 412/93 «è finalizzata al conseguimento del risparmio energetico, sicché essa consente alla maggioranza dei condomini, escludendo la necessità dell’unanimità, di decidere la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sostituzione di esso con impianti autonomi rispondenti alle caratteristiche di legge».

Ne consegue che «non è più consentito alla minoranza dissidente di mantenere in esercizio il dismesso impianto, risolvendosi una tale eventualità in un dispendio maggiore di energia e non di quel risparmio perseguito dalla legge».

La Cassazione accogliendo la protesta del condominio ha sottolineato che non solo «la canna fumaria non può che essere un bene comune la cui installazione e manutenzione deve necessariamente gravare su tutti i condomini nelle proporzioni millesimali previste», ma ha sottolineato pure che il passaggio del riscaldamento da centralizzato ad autonomo consente anche quel «risparmio energetico» previsto dalla legge per cui «tutti i condomini devono partecipare alle spese per l’installazione». Condomini dissidenti inclusi.

[Cass., Sez. II Civi, sentenza n. 26822 / 2008]
(Fonte: IlCondominioWeb)

Fino a un anno di carcere per chi graffia l’auto del vicino …

I dispetti fra vicini di casa possono costare molto caro: coloro che graffiano la vettura di un vicino possono incorrere in multe fino a 309,00 euro o addirittura passare un anno in carcere. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione che ha reso definitiva la condanna a 100 euro di multa (con il beneficio della sospensione condizionale) nei confronti di una signora che aveva graffiato l’auto di un vicino per una “vendetta condominiale”.

La seconda sezione penale della Suprema Corte ha ritenuto applicabile al caso l’articolo 635l del Codice penale che autorizza “la reclusione fino a un anno o la multa fino a 309 euro nei confronti di chiunque distrugge, deteriora in tutto o in parte o rende inservibili cose mobili”.

In particolare, i giudici di legittimità hanno scritto che “sussiste l’ipotesi del deterioramento, in caso di danni procurati da una incisione della carrozzeria di un’autovettura, perchè trattasi di condotta che non comporta una semplice alterazione estetica rimovibile con un intervento di ripulitura, ma un’alterazione dell’integrità materiale del veicolo che rende indispensabile un intervento ripristinatorio perchè altrimenti la parte della carrozzeria rimasta priva della protezione della vernice sarebbe lasciata esposta ai fenomeni atmosferici e di ossidazione”.

[Corte di Cassazione, Sez, II Penale, sentenza n. 34825 del 2008]

(Fonte: Il Condominioweb)

Sei scivolato sulle scale del condominio e ti sei fatto male? Niente risarcimento se il pericolo era evidente

Se il fatto lesivo è determinato esclusivamente dal comportamento del danneggiato nessun risarcimento è dovuto dal condominio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsale nell’atrio di un edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. [...] Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che [...] pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione [...].

[Cass. civ., Scz. Ili, Sentenza 19 Giugno 2008 , n. 16607]

(Fonte: La Gazzetta del Condominio]

Rimborso rumore (da “calpestio”): il fenomeno sta assumendo dimensioni nazionali …

Ne avevamo già parlato (leggi qui): una sentenza del Tribunale di Torino ha scoperto il vaso di pandora.

L’insufficiente insonorizzazione acustica è un vizio occulto dell’immobile di cui, ai sensi della normativa civilistica in materia di compravendita, deve rispondere il venditore che è tenuto all’eliminazione del vizio (ove possibile) o a restituire una parte del prezzo pattuito.

Dell’argomento si è occupato anche il settimanale L’Espresso (numero 25, anno 2008). Questo è il link all’articolo on line, questo è lo stesso articolo salvato in PDF.

Il caso nasce quando un cittadino, appena entrato nell’appartamento acquistato da un costruttore, si accorge che il calpestio dell’inquilino del piano di sopra è intollerabile. Ogni passo rimbomba nella nuova casa, pagata 255 mila euro. Parte così il ricorso al Tribunale di Torino, richiamando un decreto del presidente del Consiglio del 1997, che fissa i limiti minimi per l’isolamento degli edifici in base alla tipologia d’uso. Dopo i controlli effettuati dal Ctu, Consulente tecnico d’ufficio, i valori risultano superati. Ed ecco il colpo di scena. La legge dimenticata per dieci anni viene questa volta applicata e il costruttore, che è anche il venditore, è condannato a risarcire il 20 per cento della somma pagata per la casa (51.074,49 euro) come riduzione del prezzo.

Il fenomeno è in espansione. E siamo solo all’inizio …

“[...] Il numero delle cause sta già cominciando a crescere”, spiega Paolo Insom, AD di Dtz Italia, multinazionale della consulenza immobiliare. “È prevedibile che il trend continui dato che si sta diffondendo la conoscenza di questa norma anche tra i non addetti ai lavori. E non riguarda solo il residenziale. Lo stesso vale per gli uffici, i negozi, le strutture commerciali. [...] “

L’articolo de l’Espresso prosegue citando alcuni dati statistici.

Secondo i dati del Politecnico di Milano, l’80 per cento degli edifici costruiti dagli anni Cinquanta a oggi sono fuori norma. E tutti sarebbero interessati da eventuali richieste di risarcimento, visto che la normativa non fissa limiti all’anno di costruzione. “È prevedibile un’impennata di ricorsi”, dice l’avvocato Cesare Rosselli, consigliere di Assoedilizia. “Si afferma un’interpretazione della norma che considera il rapporto tra acquirente e impresa costruttrice e non più come in passato solo tra Comune e impresa. E questo potrà diventare un grimaldello per ottenere cospicui rimborsi. Ci auguriamo però che la nuova interpretazione venga usata con cautela, per prevenire un’ondata incontrollabile di ricorsi”.

Come andrà a finire? Ai posteri l’ardua “sentenza” …

Assemblea (dei condòmini): dove deve tenersi?

Poiché nessuna disposizione di legge prevede il luogo in cui deve tenersi l’assemblea, in assenza di una norma regolamentare che imponga particolari vincoli in tal senso, deve ritenersi che la delibera adottata dall’assemblea di un condominio in multiproprietà, tenutasi non nel comune in cui è ubicato l’immobile, bensì – per prassi consolidata – in un’altra città facilmente raggiungibile da tutti i condomini, non sia illegittima neppure sotto l’aspetto dell’eccesso di potere.

[Trib. civ. Tempio Pausania, sez. dist. Olbia, 22 maggio 2006, n. 112]

(Fonte: IlCondominioweb)

Limiti anche per i cani (dei) condòmini: non possono abbaiare giorno e notte!

I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane.

Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell’animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale, principalmente nelle ore notturne.

In concreto non si può fare molto e la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale”, i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

[Corte di Cassazione, sentenza n. 7856 del 28 marzo 2008]

(Fonte: Condominioweb)

Rumori da “calpestio”: quando il costruttore è obbligato a risarcire …

In materia di requisiti acustici passivi degli immobili, con la sentenza n. 2715/07 del 23 aprile 2007, il Tribunale di Torino ha condannato un costruttore a restituire agli acquirenti una parte del prezzo pagato per l’acquisto di un appartamento, a causa dell’insufficiente isolamento acustico del soffitto che causava rumori da calpestio superiori ai limiti di legge.

La nuova sentenza sostiene come la insufficiente insonorizzazione acustica debba, a ragione, essere considerata un vizio occulto dell’immobile di cui, ai sensi della normativa civilistica in materia di compravendita, deve rispondere il venditore che sarà tenuto all’eliminazione del vizio (ove possibile) o a restituire una parte del prezzo pattuito.

Per valutare l’idoneità delle misure di insonorizzazione dell’alloggio, il Tribunale ha disposto una perizia tecnica: il CTU ha fatto riferimento alle norme del DPCM 5/12/1997 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici” che impongono per gli edifici residenziali un potere fonoisolante delle partizioni verticali di almeno 50 decibel, e un limite del rumore di calpestio di solai di 63 decibel. Ha quindi riscontrato per le pareti interne un valore di 51 decibel (da considerarsi accettabile) e un valore di 70 decibel per rumore proveniente dai soffitti: quest’ultimo valore è superiore al doppio rispetto al tetto massimo consentito dalla legge, in considerazione del fatto che la scala utilizzata per la misurazione progredisce in forma logaritmica.

Il CTU ha concluso che, o non è stato realizzato un pavimento galleggiante oppure sono stati commessi errori materiali di posa in opera. Tuttavia, la struttura dell’alloggio non consente l’eliminazione del difetto riscontrato dal CTU: l’intervento di ripristino, infatti, andrebbe eseguito all’interno dell’appartamento soprastante, di proprietà di terzi, e richiederebbe la rimozione di tutta la pavimentazione sino alla soletta, la posa di una nuova pavimentazione di tipo galleggiante, la costruzione del massetto e del nuovo pavimento di finitura.

Al posto di questa soluzione, ritenuta impraticabile, il giudice ha deciso di quantificare il difetto in una somma pari al 20% del costo di acquisto dell’appartamento; infatti, l’inadeguatezza dell’isolamento acustico riduce considerevolmente il valore dell’immobile, ai sensi dell’art. 1490 c.c. In conclusione, il costruttore è stato condannato a restituire agli acquirenti il 20% del prezzo pagato.

Estratto della sentenza:

“La domanda di eliminazione del difetto indicato non può (…) essere accolta, stante l’eseguibilità della stessa, e va di conseguenza accolta la domanda subordinata formulata dai sigg.ri (…) di riduzione del prezzo di acquisto. Infatti, l’inadeguatezza dell’isolamento acustico dell’alloggio ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell’articolo 1490, Codice civile, e dovrà essere resa nota agli eventuali successivi acquirenti del bene. L’incidenza del vizio, in mancanza di elementi utili a una quantificazione matematica va determinata in via equitativa nel 20% del prezzo pagato, pari a 255.372,46 euro, come risultante a pagina 15 dal rogito notarile prodotto in atti (…)“

[Tribunale ordinario di Torino, ottava sezione civile, sentenza n. 2715 del 23/04/2007]

(Fonte: Condominioweb.com)

Notifica (a mezzo posta) in un appartamento diverso da quello del condòmino, destinatario dell’atto

Nel caso in cui la persona di famiglia che ha ricevuto la notifica in un luogo diverso da quello in cui avrebbe dovuto essere eseguita giàcchè abitava in un appartamento diverso da quello ove, sia pure facente parte dello stesso condominio, era residente la destinataria dell’atto e che, pertanto, è anche da escludere che fosse neppure temporaneamente convivente, la nullità della notifica non può non esser riconosciuta.
[CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sez. II, 14 novembre 2007]
(Fonte: IlCondominioweb)

Recupero del sottotetto ad opera di un condòmino con inglobamento di impianti condominiali

Per il recupero del sottotetto, qualora i lavori effettuati dal condomino abbiano realizzato un’alterazione della preesistente situazione di fatto, attraverso l’inglobamento di impianti comuni o comunque un loro spostamento non autorizzato, si concreta una grave turbativa, se non addirittura un vero e proprio spoglio.
Ad integrare una molestia suscettibile di legittimare l’esercizio dell’azione possessoria di manutenzione sia sufficiente un’attività materiale o giuridica, consapevolmente posta dall’agente, la quale, in via diretta o indiretta e con un apprezzabile contenuto di disturbo, comporti un diverso modo di essere del processo o del suo esercizio, senza che detta attività si sostanzi in una specifica violazione di legge.
(Recupero del sottotetto ad opera di un condomino con inglobamento di impianti condominiali, Trib. civ. Milano, 28 marzo 2006, n. 3868)
[fonte: Condominioweb]

Multa per chi utilizza condizionatori rumorosi in un condominio

Non è solo vietato installare Condizionatori sulle facciate condominiali ma è prevista anche una multa per chi disturba la quiete dei condòmin: lo ha stabilito la Cassazione.

La Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione ha definitivamente condannato a pagare una multa di 300 euro il proprietario di un impianto di condizionamento d’aria particolarmente rumoroso che aveva arrecato disturbo ai vicini nelle ore diurne e notturne, precisando che l’uso, anche notturno, di un impianto di condizionamento rumoroso fa scattare la multa anche qualora manchi la prova che il disturbo sia stato avvertito da più condomini, essendo sufficiente che ”il rumore sia stato avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa” .

[Cassazione 34240/2005] Tratto da CondominioWeb

Per ulteriori informazioni, vedi questo articolo del IlSole24Ore

Videosorveglianza “privata”

E’ da ritenersi lecita l’installazione di una telecamera per videosorveglianza, nel pianerottolo condominiale, che consenta esclusivamente al singolo condòmino la diretta osservazione della sua porta di ingresso e dell’area antistante la stessa. Non è invece ammissibile l’installazione di apparecchiature che consentano di osservare indiscriminatamente le scale, gli anditi ed i pianerottoli comuni, in quanto ciò comporta una possibile lesione dell’altrui diritto alla riservatezza (Trib. civ. Milano, 6 aprile 1992).

Lo stesso principio è stato ribadito nel provvedimento del Garante della privacy (Protezione dati e amministrazione dei condomini) del 18 maggio 2006, presente nella pagina leggi e normative di questo blog.

Installazione di una controporta: è legittima?

La Cassazione (II Sezione Civile, sentenza n. 1076 del 19/01/2005) ha stabilito che è legittima l’installazione di una controporta, collocata a filo del muro di separazione tra l’appartamento e il ballatoio condominiale delle scale. Ma solo quando tale contraporta, pur aprendosi verso il ballatoio comune, non ne riduce in modo apprezzabile la fruibilità da parte degli altri condomini.

I condizionatori sono VIETATI sulle facciate condominiali

La collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso corpo sporgente (es. un compressore per condizionatore d’aria), costituisce un inequivocabile alterazione della destinazione della facciata stessa, che é quella di fornire un aspetto architettonico regolare gradevole dell’edificio e non quella di contenere corpi estranei che turbano l’equilibrio estetico complessivo dell’edifico medesimo.
Così ha stabilito il Tribunale di Milano, con il provvedimento n. 179 del 9 Gennaio 2004, che ha dato ragione ad un condòmino milanese che aveva citato il vicino perché aveva proceduto a posizionare un compressore sotto una propria finestra senza avvertire l’amministratore del condominio. Da notare che l’installazione era stata effettuata in un cortile interno, non visibile da estranei, ma il Tribunale ha ritenuto il fatto non rilevante ai fini della tutela del diritto dei condomini a non dover subire alterazioni antiestetiche del proprio bene comune.

Aggiornamento:
Altro materiale utile per la consultazione: vedi il dossier de “Il Sole 24 Ore” (clicca qui).