Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell’organo assembleare.In virtù di quanto dispone l’art. 68 att. c.c. “per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.

Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle integra un vero e proprio negozio di natura contrattuale, che, andando a riguardare il diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede per l’approvazione o modifica l’unanimità. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all’autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.

Vi sono vari tipi di tabelle millesimali.

La più importante è sicuramente quella di proprietà che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, espresse appunto in millesimi. In quasi tutti i condomini ormai vi sono, oltre la tabella di proprietà, altre tabelle, tutte relative ai servizi ed agli impianti comuni regolandone le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc …).

La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico in quanto occorre attuare un accurato studio dello stabile, effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari, e procedere poi all’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.

Tali coefficienti, definiti da una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n°12480/66, sono detti di differenziazione ed indicano con 1 il valore normale medio, che può essere aumentato o diminuito secondo se le caratteristiche qualitative hanno più o meno importanza.

Criteri di determinazione.

Nella determinazione di una tabella millesimale non ha alcuna importanza il calcolo esatto dei valori Lire/Mq., o delle superfici o dei volumi, quanto invece il rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari. Non vanno tenuti in considerazione il canone di locazione, lo stato di manutenzione o i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.

L’applicazione dei vari “coefficienti di riduzione”, alla superficie o volume reale delle singole unità immobiliari, trasforma tale superficie da reale in virtuale o volume virtuale.

La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della u. i. e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le u. i., secondo coefficienti prestabiliti.

Prendiamo ora in esame i vari coefficienti applicabili:

1. Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali.
2. Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
3. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie.
4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.
5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell’edificio.
8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell’ambiente per la misura delle varie finestre.

Dopo aver definito l’applicazione dei vari coefficienti, che esprimono le differenze qualitative tra le varie u.i., questi si moltiplicheranno tra loro, al fine di avere un unico coefficiente, detto globale, che servirà per determinare la superficie o volume reale e dunque le quote millesimali di ogni u.i..

I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 att. c.c.) “possono essere riveduti o modificati“, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.