Spese individuali per le parti comuni: a chi spetta dimostrarne l’urgenza?

7 05 2012

L’art. 1134 c.c. dice che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Il legislatore, con questa norma, ha voluto ribadire (e tener fermo) un principio cardine della materia condominiale: Amministratore ed Assemblea sono gli organi deputati alla gestione e conservazione delle parti comuni. I singoli hanno sicuramente diritto di usarle (vedi art. 1102 c.c.), al limite anche di spendere soldi per le medesime, ma il diritto a vedersi rimborsato il costo sostenuto è limitato ad un ben preciso caso. Deve trattarsi di una spesa urgente. Questa regola vale tanto per le compagine di grosse dimensioni quanto per così detto il condominio minimo, quello con due soli partecipanti per intendersi (cfr. Cassazione, sezioni unite, n. 2046/2006).

Quando una spesa può dirsi urgente? Chi lo deve dimostrare?

A queste domanda ha risposto di recente, e conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione. La sentenza in questione è la n. 4330 del 19 marzo 2012, si fa notare perché rappresenta una sorta di libretto delle istruzioni che indica e orienta chi e come può domandare il rimborso delle spese effettuate per le parti comuni di un edificio in condominio. Insomma: una sentenza da tenere a portata di mano.

Nel dettaglio …

Si legge nella pronuncia che nel condominio le parti comuni apportano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, “ sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
– ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione, 26 marzo 2001, n. 4364);
– è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione, 12 settembre 1980, n. 5256);
– per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364)” (Cassazione, 19 marzo 2012 n. 4330).

L’onere di provare l’urgenza è posto in capo a chi se ne lamenta. La sua valutazione è rimessa al giudice di merito. “ L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati”

(Cassazione, n.4330 del 19 marzo 2012)


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