Cade per una buca in condominio: l’Amministratore è responsabile?

23 01 2017

Oltre al condominio, anche l’Amministratore risponde (in proprio) nel caso di caduta di una persona nel cortile condominiale dovuta ad un buca non segnalata?
(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)

L’ipotesi è quella della caduta di un inquilino in una buca, non percepibile e non segnalata, fonte di pericolo occulto, situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale. In questo caso il danneggiato può proporre azione risarcitoria anche nei confronti dell’Amministratore del Condominio, oltre che del Condominio stesso?

Quanto a quest’ultimo non vi sono infatti dubbi in ordine alla sua qualità di custode ricadendo il potere di gestione, controllo e vigilanza delle cose comuni in primis sull’insieme dei condòmini che agiscono attraverso l’organo assembleare e le relative delibere. Tuttavia nel caso ipotizzato non può escludersi a priori la concorrente responsabilità dell’Amministratore condominiale che, per mandato ed ai sensi dell’art. 1130 c.c. n. 4, tale controllo doveva parimenti necessariamente esercitare. Invero la giurisprudenza (di legittimità e di merito) è concorde nell’interpretare estensivamente la disposizione del n. 4 dell’art. 1130 nel senso che, oltre gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi per questa o quella parte comune, l’Amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; che spetta al condominio provvedere, tramite i suoi organi di rappresentanza, alla manutenzione ed alla riparazione dei beni di sua proprietà.

In adesione a tale impostazione, la Suprema Corte, in un arresto (Cass. 16 ottobre 2008, n. 25251), ha osservato come la legge preveda che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’Amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’Assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’Amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’Assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’Amministratore del Condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’Amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).

Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’Amministratore di Condominio, i cui compiti vanno incrementandosi, da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso Amministratore dalle leggi speciali.

(Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, in materia di acqua e inquinamento; il D.L. 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica; il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il D.M. 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986, contenenti le corrispondenti norme tecniche; il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento)

(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)





Infiltrazioni? E’ sempre colpa del giardino …

20 08 2015

Il condominio, proprietario del giardino, risponde delle infiltrazioni subite dal seminterrato del vicino anche se il muro di confine non è stato sufficientemente impermeabilizzato. Irrilevante il comportamento del danneggiato sia in ordine alle modalità costruttive che per la mancata manutenzione. Anche se l’impermeabilizzazione è carente risponde dei danni chi possiede il terreno irrigato. A stabilirlo è la Corte di cassazione con la sentenza del 27 luglio 2015, n. 15730.

La vicenda nasce dalle lamentele di un confinante che subisce delle infiltrazioni provenienti dal giardino del condominio vicino. Le parti si rimpallano la responsabilità. Secondo il danneggiato, le infiltrazioni sarebbero addebitabili esclusivamente al condominio proprietario del giardino aderente al muro. Il condominio rifiuta ogni addebito in quanto la responsabilità sarebbe dello stesso danneggiato per un duplice motivo: non solo, nel realizzare il muro, non avrebbe provveduto a una sufficiente impermeabilizzazione dello stesso, ma avrebbe omesso le necessarie opere di manutenzione. Non trovando una soluzione bonaria, la questione finisce nelle aule di giustizia.

Secondo il consulente tecnico d’ufficio (Ctu) l’umidità deriverebbe dal giardino realizzato dal condominio, dotato, tra l’altro, di un impianto di irrigazione. Le infiltrazioni sarebbero imputabili alla mancata impermeabilizzazione delle pareti controterra e al decorso del tempo che avrebbe determinato il progressivo cedimento dell’intonaco e l’imbibimento delle murature.

Stabilita la causa del danno, sorge un dilemma: di chi è la responsabilità? Del proprietario del muro che ha mancato nel realizzare l’impermeabilizzazione delle pareti controterra e nell’effettuare le necessarie opere di manutenzione o del condominio proprietario del giardino?

I giudici di merito (confermato dalla Cassazione), richiamando l’articolo 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità delle cose in custodia, sanciscono la responsabilità del possessore del giardino (quindi del condominio) individuato come fonte delle infiltrazioni. Poiché la responsabilità per i danni da cose in custodia ha carattere oggettivo, al danneggiato basta dimostrare il danno subito e il rapporto di causalità con il bene in custodia mentre il proprietario della cosa può evitare la responsabilità solo dimostrando il caso fortuito. Ma dato che il Ctu aveva già dimostrato l’esistenza del danno e la causa (le infiltrazioni provenienti dal giardino condominiale), il condominio non ha avuto scampo in quanto proprietario del terreno.

E, trattandosi di responsabilità oggettiva, anche la circostanza che il condominio fosse all’oscuro delle modalità costruttive del muro confinante, diventa un fatto irrilevante.

E vi è di più. Secondo la Corte d’appello (e la Cassazione conferma) il condominio, nel momento in cui ha piantumato in prossimità del muro preesistente, avrebbe dovuto farsi carico della sua impermeabilizzazione.

[Fonte: IlSole24Ore, martedì 18 agosto 2015, Norme e Tributi]





Passo carraio e cancello nel Condominio per bloccare gli estranei? Si può!

9 03 2015

Con la sentenza n. 3509/15, depositata il 23 febbraio 2015, la Corte di Cassazione sez. II Civile interviene nel regolare una questione sorta all’interno di un Supercondominio, che aveva con delibera assembleare deliberato la chiusura (anche diurna) agli estranei dei cancelli carrai di accesso alle aree comuni dei condomìni facenti parti del complesso immobiliare. Il ricorrente lamentava il grave danno causato da tale delibera alla propria attività commerciale di autofficina.

Il Tribunale di Milano decideva a sfavore del ricorrente ma la Corte d’Appello constatava come la delibera incriminata era da considerare illecita in quanto emessa in violazione del dettato dell’articolo 1.120 del Codice civile, secondo comma, che vieta le innovazioni che (come nel caso esaminato) «rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

La Corte di Cassazione, sez. II Civile, con la sentenza sopra citata ha dato ragione al Supercondominio, in quanto l’apposizione di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare «non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo anzi dirette a disciplinare in senso migliorativo l’uso della cosa comune», non rientrerebbero nelle innovazioni.

Occorre rilevare come la Corte Suprema abbia di fatto giudicato un caso che vedeva due interessi chiaramente contrapposti: quello del supercondomino a disciplinare meglio gli ingressi nell’area comune, e quello del gestore l’attività commerciale, a non vedere diminuire la propria clientela a causa delle accresciute difficoltà di accesso ai locali.

Resta tuttavia difficile sostenere che la delibera non sia fortemente peggiorativa rispetto all’uso della cosa comune che sino ad allora esercitava il condominio ricorrente.

[Fonte: Il Sole24Ore, Norme&Tributi, martedì 24 febbraio 2015]





Auto parcheggiata male? Non si può rimuovere addebitando le spese al Condominio …

15 11 2012

Il singolo condomino non può ricorrere al carro attrezzi per rimuovere l’auto negli spazi condominiali (cortile, garage, etc) in quanto è privo di legittimazione a stipulare con la ditta di soccorso stradale, nel suo esclusivo interesse, il contratto per la rimozione del veicolo.

Così ha stabilito la Corte di Cassazione, Sez. Civile II , nella sentenza del 09/02/2011, la numero 3180. Nella specie, la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza del Giudice di Pace con la quale la convenuta ditta “XYZ” era stata condannata alla restituzione della somma di Euro XXX, sborsata dal proprietario del veicolo per rientrarne in possesso, oltre interessi legali.

[Fonte: Condominioweb]

 

 

 





Spese individuali per le parti comuni: a chi spetta dimostrarne l’urgenza?

7 05 2012

L’art. 1134 c.c. dice che “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Il legislatore, con questa norma, ha voluto ribadire (e tener fermo) un principio cardine della materia condominiale: Amministratore ed Assemblea sono gli organi deputati alla gestione e conservazione delle parti comuni. I singoli hanno sicuramente diritto di usarle (vedi art. 1102 c.c.), al limite anche di spendere soldi per le medesime, ma il diritto a vedersi rimborsato il costo sostenuto è limitato ad un ben preciso caso. Deve trattarsi di una spesa urgente. Questa regola vale tanto per le compagine di grosse dimensioni quanto per così detto il condominio minimo, quello con due soli partecipanti per intendersi (cfr. Cassazione, sezioni unite, n. 2046/2006).

Quando una spesa può dirsi urgente? Chi lo deve dimostrare?

A queste domanda ha risposto di recente, e conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione. La sentenza in questione è la n. 4330 del 19 marzo 2012, si fa notare perché rappresenta una sorta di libretto delle istruzioni che indica e orienta chi e come può domandare il rimborso delle spese effettuate per le parti comuni di un edificio in condominio. Insomma: una sentenza da tenere a portata di mano.

Nel dettaglio …

Si legge nella pronuncia che nel condominio le parti comuni apportano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, “ sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
– ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cassazione, 26 marzo 2001, n. 4364);
– è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione, 12 settembre 1980, n. 5256);
– per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364)” (Cassazione, 19 marzo 2012 n. 4330).

L’onere di provare l’urgenza è posto in capo a chi se ne lamenta. La sua valutazione è rimessa al giudice di merito. “ L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati”

(Cassazione, n.4330 del 19 marzo 2012)





Inciampare nella grata metallica di pertinenza del Condòminio: risarcimento automatico?

13 04 2012

Il passante che cade sul marciapiede dove è ubicata una grata di pertinenza del Condòminio, per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti, deve dimostrare di essere caduto proprio inciampando sulla grata. Questo è quanto emerge dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, VI Sezione Civile, n. 4768 del 23/03/2012.

Nella sentenza si legge quanto segue:

Prestandosi il ricorso ad essere trattato con il procedimento di cui agli artt. 376 e 360-bis cod. proc. civ., è stata redatta relazione; che la relazione ha il seguente contenuto:

“1. In esito a una caduta sul marciapiede, dove vi era una grata metallica apribile, di pertinenza del Condominio, P.M.****. , il marito T.****. e il figlio A.*** della stessa, convenivano in giudizio per il risarcimento dei danni il Condominio, che veniva autorizzato a chiamare in causa l’assicurazione.

La domanda veniva rigettata dal Tribunale; la Corte di appello (sentenza del 7 luglio 2009) confermava la sentenza, ritenendo la domanda sfornita di adeguato supporto probatorio. 2. Solo P.M.*** ricorre per cassazione con quattro motivi. Gli intimati non svolgono difese.

È applicabile ratione temporis la legge 18 giugno 2009, n. 69. Proposta di decisione.

1.I quattro motivi di ricorso concernono vizi motivazionali. In particolare, con il primo – proposto in via principale – si sottolinea che la gran parte della motivazione riproduce quella del primo giudice, deducendo la mera apparenza di motivazione, con conseguente prospettazione della nullità della sentenza.

In via subordinata, si deducono vizi motivazionali in ordine a tre profili. In estrema sintesi, si prospetta la omessa valutazione della parentela di un teste decisivo (C..G. ), zio di un condomino, ai fini della attendibilità, deducendo anche violazione di legge (artt. 1100 ss. e 1121 cod. civ.) (secondo); la contraddittorietà (anche se formalmente sono dedotti tutti i possibili vizi ai sensi del 365 n. 5 cod. proc. civ., terzo motivo) nella valutazione delle testimonianze (G. e C. ) rispetto alla circostanza che la P. trasportava delle buste della spesa al momento dell’incidente; l’omessa considerazione della testimonianza dell’amministratore in ordine alla sostituzione delle cerniere della grata (quarto).

2. Per rigettare il primo motivo è sufficiente dire che la motivazione del giudice di primo grado, riportata dal giudice di appello, costituisce parte integrante della motivazione della sentenza censurata.

Infatti, il secondo giudice l’ha fatta propria ritenendola esauriente.

D’altra parte, la motivazione per relationem a un atto determinato e controllabile, è pacificamente legittima secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3367 e, con specifico riferimento alla sentenza di primo grado, Cass. 11 giugno 2008, n. 15483).

3. I successivi tre motivi vanno trattati congiuntamente, stante la stretta connessione.

3.1. Preliminarmente va precisato che la tesi della danneggiata – ritenuta sfornita di prova dai giudici del merito – è di essere inciampata in una cerniera di una grata metallica di pertinenza del condominio. Circostanza, smentita espressamente da C. G., secondo il quale la P. sarebbe inciampata sul marciapiede, in una parte diversa dal posto dove erano le grate. Circostanza, confermata, invece, da due testi (C. e S. ) che procedevano a piedi dietro alla P. , alla distanza di tre/quattro metri. La testimonianza di S, non rileva più in questa fase di giudizio, atteso che il giudice di merito, al fine di escluderne la portata, ha messo in rilievo che lo stesso teste aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica dell’incidente, e che la ricorrente non censura specificamente tale valutazione.

3.2. Se è vero che la Corte di merito, come deduce la ricorrente, non ha valutato la parentela di Ci.Co. rispetto ad un condomino, ai fini di pesarne l’attendibilità, limitandosi a dire che la ricostruzione genealogica della parentela prospettata dalla P. era basata su congetture, è anche vero che tale valutazione non è decisiva per ribaltare l’esito del giudizio. Anche se si pervenisse ad eliminare ogni incidenza di questa testimonianza sfavorevole alla danneggiata, non per questo la sua domanda sarebbe supportata da idonea prova in ordine alla causalità. Infatti, non risulterebbe provato che è inciampata sulla cerniera della grata, atteso che l’unico teste che lo afferma (C. ), secondo la valutazione del giudice del merito, procedeva da dietro alla distanza di tre – quattro metri; così che è altamente probabile che, come Stella, che lo accompagnava, abbia ricostruito presuntivamente ex post la dinamica.

Di conseguenza, non è decisiva, per ribaltare l’esito del rigetto della domanda, né l’omessa valutazione del rapporto di parentela del teste sfavorevole (secondo motivo), né l’illogico rilievo dato, secondo la ricorrente (terzo motivo), dalla Corte, alla circostanza che la P. portava con sé delle buste della spesa, secondo comune esperienza pendenti di lato, rispetto ad una visuale posteriore. I motivi di censura sono pertanto non decisivi.

Del pari, e ancor di più, non decisivo è il quarto motivo. Infatti, >non è contestata l’esistenza di cerniere sulla grata, sporgenti (di un centimetro) rispetto al piano di calpestio; ma solo se la caduta sia avvenuta nel luogo dove erano le cerniere o sul marciapiede libero dalle grate (e dalle cerniere). Con conseguente irrilevanza della testimonianza – appunto per questo non esaminata dai giudici del merito – attestante l’eliminazione delle cerniere sulla grata. 4. Consegue il rigetto del ricorso”;

che la suddetta relazione è stata notificata agli avvocati delle parti costituite e comunicata al Pubblico Ministero presso la Corte.

Considerato

che il Collegio condivide le osservazioni in fatto e le argomentazioni e le conclusioni in diritto della relazione; che i rilievi mossi dalla ricorrente con memoria e nella adunanza camerale, non sono idonei ad inficiare le argomentazioni della relazione;

che, in particolare, nella relazione non si è proceduto ad una valutazione della attendibilità di un teste (Cavaliere) ma, al fine di giudicare della decisività della censura mossa con il ricorso, si è dato rilievo alla valutazione operata dalla Corte di merito che metteva in evidenza la distanza (circa tre – quattro metri) dalla quale il teste aveva assistito alla caduta, al pari di altro teste (S. ), che aveva ammesso di aver ricostruito presuntivamente la dinamica; che, non avendo gli intimati svolto attività difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

[Fonte: Condominioweb.com]





Aprire un secondo ingresso sul pianerottolo non è vietato se limita l’uso della cosa comune

2 11 2011

L’apertura di un secondo ingresso sul pianerottolo, da parte di un proprietario con il quale intende servire un secondo alloggio, trova il limite del pregiudizio all’utilizzo della cosa comune da parte di tutti gli altri condomini. (Nella specie era necessario eliminare una parte del cavedio che sarebbe rimasta incorporata nella proprietà esclusiva della ricorrente).

Nella sentenza si legge quanto segue. “Si è osservato che per realizzare l’ingresso al nuovo alloggio, che L..C. intendeva ricavare dalla divisione del suo appartamento, sarebbe stato necessario eliminare in corrispondenza di quel piano la cavità attraversante verticalmente tutto l’edificio, la quale sarebbe rimasta “incorporata per la corrispondente sezione nella esclusiva disponibilità della C.”. Indipendentemente, quindi, dall’eventuale possibilità di utilizzazione della porzione residua del cavedio, questo sarebbe stato in parte inglobato nella proprietà esclusiva di C.L.. Nel che è comunque ravvisabile, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte in materia (v. Cass. 28 aprile 2004 n. 8119, 9 marzo 2006 n. 5085, 24 ottobre 2006 n. 22835, 2 marzo 2010 n. 4965), un uso illecito della cosa comune.”

[Fonte: Condominioweb]