L’Amministratore non consegna i documenti? Allora la delibera potrebbe essere annullabile …

1 08 2008

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari; questo è il principio che ha sancito la Cassazione nella Sentenza n. 12650 del 19/05/2008.

La questione circa il riconoscimento del diritto del condomino ad avere conoscenza e ad estrarre copia della documentazione condominiale costituisce, ormai, un argomento consolidato anche se, in passato, si sono avvertite resistenze degli amministratori ad ammettere detta facoltà. Secondo un orientamento l’amministratore, quale custode dei documenti del caseggiato, non è tenuto a renderli noti ai condomini e ciò per ragioni di riservatezza; una sorta di segreto d’ufficio che poteva, chiaramente, dare luogo ad abusi; la giurisprudenza di legittimità, al contrario, si è sempre schierata dalla parte del condomino, sostenendo il suo diritto ad esaminare la documentazione condominiale anche al di fuori dei periodi di approvazione del rendiconto e senza specificarne la ragione, sempre che l’esercizio di tale potere non sia contrario a principi di correttezza (Cass. Sent. 15159 del 29/11/2001). Invero, la documentazione condominiale costituisce un bene comune dei condòmini e l’amministratore ne esercita una detenzione (peraltro non qualificata) per loro conto, per cui non può essere impedito agli amministrati l’accesso ai documenti. Tale situazione soggettiva è altresì confermata, in via amministrativa, dal Garante per la tutela della riservatezza il quale, in occasione dell’emanazione del cosiddetto “vademecum del palazzo”, ha riconosciuto precise modalità e limiti dell’amministratore nel trattamento dei dati, confermando il diritto di ogni condomino a conoscere tutte le situazioni, anche relative ad altri condomini, quando presentino contenuto economico, con le ovvie eccezioni per quanto concerne eventuali dati sensibili. La S.C. va oltre, non solo censura la condotta dell’amministratore, ma sanziona con l’annullabilità il provvedimento che sia ottenuto in violazione del diritto di informazione e ciò in quanto venga indebitamente alterato il processo di formazione della volontà assembleare. Detto assunto è da condividersi atteso che il condomino che non viene messo nella possibilità di conoscere su informazioni contenute nella documentazione, infatti, non potendo partecipare alla discussione in maniera avveduta, viene leso in una sua legittima aspettativa circa l’espressione di volontà anche degli altri partecipanti al corpo collegiale. Il provvedimento della Suprema Corte rimarca il fatto che l’amministratore non è tenuto a depositare la documentazione, ma è tenuto a metterla a disposizione e a rilasciarne copia su richiesta e a spese del condomino interessato. E’ da rilevare, comunque, che l’onere della prova circa l’impossibilità a verificare la documentazione incombe sul condomino e tale circostanza assume un certo peso qualora si tratti dell’approvazione del rendiconto atteso che, in tale ipotesi, la legge impone un termine dilatorio, dalla convocazione dell’assemblea alla seduta vera e propria, di soli cinque giorni, per cui può risultare difficoltoso attivarsi con una raccomandata (che fornisca la prova della richiesta) e, in caso di adempimento, procedere ad un effettivo ed approfondito esame.

(Fonte: Proprietari Casa)





La responsabilità dell’appaltatore per il rifacimento di un terrazzo condominiale

17 07 2008

In tema di appalto, le norme contenute negli artt. 1667 e 1669 c.c., sulla garanzia per difformità e vizi dell’opera e sulla responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, disciplinano fattispecie del tutto diverse tra loro: la prima ha natura contrattuale, mentre la seconda, che pure presuppone un rapporto contrattuale, si configura come responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, al fine di promuovere la stabilità e la solidità degli edifici e delle altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, così tutelando l’incolumità e la sicurezza dei cittadini.

Ove non ricorra la costruzione di un edificio o di altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione di preesistenti edifici o di altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, la norma dell’art. 1669 c.c. non è applicabile, potendo invece trovare applicazione, se ne ricorrono le condizioni, la disciplina sulla responsabilità dell’appaltatore, per difformità e vizi dell’opera, di cui all’art. 1667 c.c.

(Nel caso di specie , la Suprema Corte ha riformato la sentenza di merito che aveva ritenuto configurabile tale ipotesi di responsabilità in riferimento all’opera di mero rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale di un edificio condominiale preesistente).

[Cass. civ., sez. II, 20 novembre 2007, n. 24143]

(Fonte: Il Condominioweb)





Sei caduto dalle scale? Il condomìnio non risarcisce se il pericolo era evidente …

9 07 2008

Se il fatto lesivo è stato cagionato esclusivamente dal comportamento del danneggiato nessun risarcimento è dovuto dal condominio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsale nell’atrio di un edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini.

La Corte ha ribadito che la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo. Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (la signora aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi.

Infatti, una volta che sia stato accertato, in via di fatto, che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, giustamente la Corte di merito ha escluso che possa trovare applicazione la responsabilità oggettive del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dal la cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.

[Cass. civ., Sez. III, Sentenza 19 Giugno 2008 , n. 16607]

(Fonte: IlCondominioWeb)





Agganciare la tenda da sole alla soletta del balcone sovrastante: si può?

8 07 2008

La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l’art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso (Scritto? ndr, Meglio di si …) del proprietario dell’appartamento sovrastante.

[Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913]

(Fonte: Il Condominioweb)





Ampliamento di locale ad uso abitativo con aumento della cubatura: illegittimo se manca l’autorizzazione condominiale

7 07 2008

In mancanza di una delibera condominiale, deve essere abbattuto il manufatto realizzato dal condomino nel terrazzo di sua proprietà esclusiva posto all’ultimo piano dello stabile; solo la presenza di una specifica autorizzazione contenuta nella delibera assembleare, può infatti sanare i lavori intrapresi dal proprietario per la messa in opera di una costruzione che andrebbe ad aumentare la cubatura del suo appartamento.

Nella specie, i ricorrenti avevano edificato sul terrazzo di proprietà esclusiva un manufatto in muratura che aveva inglobato il preesistente locale stenditoio e lavatoio realizzando una nuova porzione abitativa di mq. 36,50 con un aumento di cubatura di mc 102 senza alcuna autorizzazione da parte dell’Assemblea Condominiale, che anzi aveva deliberato la sospensione dei lavori intrapresi dalle attuali controparti; sussisteva pertanto la violazione dell’art. 11 del Regolamento di Condominio che vietava la costruzione di “qualsiasi manufatto provvisorio o permanente sui giardini privati o condominiali e sui terrazzi privati e condominiali senza autorizzazione dell’assemblea”.

[Cassazione civile , sez. II, sentenza 16.04.2008 n° 10040]
(Fonte: IlCondominioweb)





Delibera condominiale per adibire il cortile comune a parcheggio di motocicli

19 06 2008

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune … a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino.

[Corte di Cassazione Sez. II civ., sentenza n. 5997 del 05/05/2008]

(Fonte: IlCondominioweb)





I condomini che affiggono comunicati nella bacheca del condominio rischiano una condanna per diffamazione

6 05 2008

Rischia una condanna per diffamazione chi affigge in un luogo aperto al pubblico, all’interno del condominio, il nome e cognome dell’inquilino che resta indietro con i pagamenti.
In particolare gli Ermellini hanno precisato che “integra il delitto di diffamazione il comunicato, redatto all’esito di un’assemblea condominiale, con cui un condomino venga indicato come moroso nel pagamento delle spese, qualora essa venga affisso in un luogo accessibile – non già ai soli condomini dell’edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti – ma ad un numero indeterminato di altri soggetti: in tal caso, invero, il requisito della comunicazione con più persone si può ritenere in re ipsa”.

(Nel caso di specie, La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un inquilino che aveva affisso all’interno della bacheca del condominio denominato “dei giovani pescatori”, un cartello contenente la frase: “si avvisa i sigg. condomini che la signora M. **** non vuole pagare la quota dell’acqua da lei consumata”)

(Corte Cassazione , sez. V sentenza 31 marzo 2008 n. 13540)

[Fonte: Condominioweb]





Limiti anche per i cani (dei) condòmini: non possono abbaiare giorno e notte!

4 04 2008

I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane.

Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell’animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale, principalmente nelle ore notturne.

In concreto non si può fare molto e la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale”, i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

[Corte di Cassazione, sentenza n. 7856 del 28 marzo 2008]

(Fonte: Condominioweb)





Infiltrazioni nel lastrico solare in condominio. In caso di danni, obbligo risarcitorio

13 03 2008

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Tale criterio di riparto vale però solo per la pavimentazione e, in genere, la struttura che regge la terrazza. Non trova invece applicazione per ciò che si riferisce ai parapetti, ai muretti o alle ringhiere che sono funzionalmente destinati a rendere più sicuro agevole l’uso della terrazza e che devono pertanto essere mantenuti a cura e a spese del proprietario. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo

[Cassazione civile , sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239]

(Fonte: IlCondominioweb)





Infiltrazioni dal lastrico solare condominiale. In caso di danni, obbligo risarcitorio

6 03 2008

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Tale criterio di riparto vale però solo per la pavimentazione e, in genere, la struttura che regge la terrazza. Non trova invece applicazione per ciò che si riferisce ai parapetti, ai muretti o alle ringhiere che sono funzionalmente destinati a rendere più sicuro agevole l’uso della terrazza e che devono pertanto essere mantenuti a cura e a spese del proprietario.
Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo

[Cassazione civile , sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239: leggi qui]

(Fonte: IlCondominioWeb)





Assemblea condominiale: i punti all’ordine del giorno devono essere comprensibili

21 02 2008

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini , al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1136 e 1105 terzo comma c.c.), è sufficiente che, nell’avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea.

[CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298]

(Fonte: CondominioWeb)





Delibera approvata con maggioranza inferiore a quella prevista: impugnabile?

25 01 2008

La delibera approvata con maggioranza inferiore a quella prevista non è impugnabile dal condomino non dissenziente.

La Corte di Cassazione, con sentenza del 13 luglio 2007 n.15749, ha specificato che debbono considerarsi annullabili e non nulle le delibere viziate da irregolare costituzione dell’assemblea , quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dal regolamento di condominio o dalla legge, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali regolamentari. Ne consegue che, al condomino non dissenziente alla votazione presa con insufficienti quorum deliberativi è inibito impugnare la delibera stessa, eccependone la nullità.

[Cassazione, sezione seconda, 13 luglio 2007 n. 15749]

(Fonte: Condominioweb)





Notifica (a mezzo posta) in un appartamento diverso da quello del condòmino, destinatario dell’atto

18 01 2008

Nel caso in cui la persona di famiglia che ha ricevuto la notifica in un luogo diverso da quello in cui avrebbe dovuto essere eseguita giàcchè abitava in un appartamento diverso da quello ove, sia pure facente parte dello stesso condominio, era residente la destinataria dell’atto e che, pertanto, è anche da escludere che fosse neppure temporaneamente convivente, la nullità della notifica non può non esser riconosciuta.
[CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sez. II, 14 novembre 2007]
(Fonte: IlCondominioweb)





Il giardino privato rientra nel calcolo delle tabelle millesimali (condominiali)

9 01 2008

Questo è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 16.644 del 27 luglio 2007:

Rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini.

Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell’immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale.

[Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644]

(Fonte: IlCondominioweb)





L’uso frazionato della cosa comune a favore di uno dei comproprietari: lecito?

26 11 2007

Il caso. Un condòmino, comproprietario della cosa comune, ovvero di un porticato e di un marciapiede adiacente all’immobile di sua proprietà, ha occupato in modo esclusivo una porzione del cortile comune, sottraendola in via definitiva all’utilizzazione degli altri comproprietari, anche se era stato autorizzato verbalmente dagli altri condòmini e comproprietari.

La sentenza. L’uso frazionato del bene comune a favore di uno dei comproprietari, può essere consentito per accordo fra i partecipanti alla comunione solo se l’utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l’utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Quando, viceversa, la cosa comune sia alterata o addirittura totalmente trasformata in maniera da essere sottratta definitivamente alla possibilità del godimento collettivo, nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell’ambito dell’uso frazionato consentito, ma nell’appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti alla comunione, espresso in forma scritta trattandosi di beni immobili.

(Cass. Sez. II, 11 aprile 2006, n. 8429)

[Fonte: Condominioweb]





Notifica di un atto indirizzato al condominio

24 11 2007

Qualora la notifica di un atto indirizzato al condominio non avvenga nelle mani dell’amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto nel caso che in esso si trovino locali destinati allo alla gestione ed allo svolgimento dellle cose e dei servizi comuni, – come la portineria – idonei, come tali, a configurare un «ufficio» dell’amministratore, dovendo, in mancanza, essere compiuta presso il domicilio privato di quest’ultimo.
(Cass. civ., sez. II, 16/05/2007 n. 11303 )
[Fonte: Condominioweb]





Impugnazione delibera assembleare con atto di citazione

20 11 2007

L’impugnazione della delibera dell’assemblea può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, ma in questa seconda ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’art. 1137 c.c., occorre tenere conto della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell’iscrizione a ruolo della causa.

[Cass. civ., sez. II, 11 aprile 2006, n. 8440]

[Fonte: Condominioweb]





La gronda (del tetto) di un edificio condominiale è comune a tutto l’edificio

7 11 2007

La gronda di un tetto di un edificio condominiale costituisce bene comune, in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricade tra i beni che l’art. 1117 n. 1 C.C. include espressamente tra le parti comuni dell’edificio.

In applicazione del riportato principio, la Suprema Corte ha affermato che qualora si chieda giudizialmente l’abbattimento della gronda è indispensabile interpellare in giudizio tutti i condomini, quali litisconsorti necessari.

Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2007, n. 11109

[Fonte: Condominioweb]





Riparazione di muri condominiali e risarcimento dei danni causati da infiltrazioni

5 11 2007

Spetta all’Amministratore di Condominio la legittimazione passiva, rispetto alla domanda dei proprietari confinanti, diretta ad ottenere la riparazione del muro condominiale ed il risarcimento del danno causato dalle infiltrazioni di acqua da esso provenienti, trattandosi di azione personale e non reale ed a nulla rilevando l’eventuale eccezione di comproprietà del muro sollevata dal condominio, implicando essa un accertamento di carattere meramente incidentale.

(Cass. civ., sez. II, 21 dicembre 2006, n. 27447)

[Fonte: Condominioweb]





L’importanza della verifica della regolare costituzione dell’assemblea condominiale …

9 10 2007

… è stata ribadita da una recente sentenza della Corte Suprema di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625).

In tema di condominio, è congruamente e correttamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell’omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio formato da più di cento partecipanti, sull’osservazione che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, era «contrario alla logica e al buon senso» che, in un lasso di tempo di soli quindici minuti in un condominio, si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell’assemblea e al controllo dei condomini presenti e di quelli eventualmente provvisti di delega, nonchè allo svolgimento delle altre operazioni.

(fonte: Condominioweb)







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