“Caro Amministratore, lei è latitante”; “Latitante io?? La denuncio!”

1 03 2011

Dare del latitante all’Amministratore del Condòminio per lo scarso impegno nella gestione del condominio non è reato. Lo stabilisce la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3372 del 31 gennaio 2011.  Ecco quanto apparso su Condominioweb.

Premessa.  Quando si commenta una sentenza relativa ai così detti delitti d’espressione va sempre detto che per quanto determinate espressioni siano state considerate non lesive, ciò non vuol stare a significare che non esiste più il reato e che ognuno è libero d’insultare senza essere soggetto a punizione.  Al di là dell’auspicabile abrogazione dei reati d’espressione, infatti, essi sono a tutt’oggi vigenti e soprattutto anche se fossero abrogati l’offesa resterebbe comunque punibile a livello civile.

Chiarito ciò, vale la pena comprendere perché il condomino che aveva criticato l’operato l’amministratore di condominio è stato mandato assolto.  Il processo prende spunto da un messaggio sulla bacheca condominiale di questo tenore: “ Abbiamo la facciata del palazzo che sta cadendo a pezzi; gli intonaci del balcone ci cadono dentro mettendo a rischio noi adulti e i bambini di alcuni di voi; le scale sono sporche, i muri sono neri, per la pulizia del giardino dobbiamo provvedere noi stessi a chiamare qualcuno per farlo; paghiamo davvero tanto di condominio; ma noi non abbiamo un capocondominio che dovrebbe occuparsi di tutto ciò?; per chi non se lo ricordasse il suo nome è XY; se non vi ricordate il suo nome, non siete voi che avete problemi di memoria, è lui che è latitante; però i soldi nostri se li prende e come….per quello non è latitante vogliamo continuare cosi a farci prendere in giro, o cerchiamo una persona seria e competente?? personalmente voglio mandarlo via; “e mi sto informando su altri capocondomini; però ci vuole la maggioranza di voi per mandarlo via; quindi se la pensate come me informatevi anche voi su capocondomini di vostra conoscenza che siano persone serie e competenti” (si veda testo sentenza Cass. pen. N. 3372/11).

Da qui la querela sporta dall’amministratore per diffamazione. Il GUP, chiamato a pronunciarsi sul rinvio a giudizio, decideva il non luogo a procedere. Il mandatario, quindi, proponeva ricorso per Cassazione. Gli ermellini hanno mandato assolto il comproprietario criticante. Perché?

La risposta sta appunto nella distinzione tra diritto di cronaca, diritto di critica e maggiore ampiezza del secondo.  Più nello specifico, in sentenza si legge che “ il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l’altro, nella narrazione di fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e di comportamenti. La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l’ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e della correttezza delle espressioni usate (ved. tra altre Cass., 24 maggio 2002, P.G. in proc. Trevisan, CED Cass. n. 2219904). In aderenza a tali principi il giudice di merito ha sottolineato che, nel caso in esame, l’imputata aveva rivolto delle critiche all’operato dell’amministratore dello stabile, per le gravi carenze di manutenzione che l’immobile presentava, invitando gli altri condomini – attraverso l’affissione del volantino – ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore. Con tale condotta l’imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato da (…) , di controllare comportamenti dell’amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità. Le critiche all’operato dell’amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite della rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affisso il volantino” (Cass. 31 gennaio 2011 n. 3372).  La critica all’amministratore, in sostanza, può essere aspra e dura purché s’inserisca in un contesto che non le renda una mera offesa alla persona.





Condominio e servitù pubbliche

27 05 2010

Molto interessante questo articolo apparso su CondominioWeb; nella nostro Condominio, non è tanto il portico ad essere soggetto a servitù pubblica quanto il cortile interno.  Di proprietà, quindi con manutenzione a nostro carico, ma con servitù di passaggio, ovvero a disposizione di tutti.

Nel vocabolario della lingua italiana il portico è definito come struttura “ architettonica, inserita in un edificio o isolata, di cui almeno un lato è costituito da un colonnato, ampiamente usata come elemento decorativo o per riparare un’area destinata al transito pedonale” (Vocabolario Italiano De Mauro, Paravia editore). Per il condominio il portico ha la fondamentale funzione di riparare i portoni d’ingresso dalle intemperie e di creare una zona di transito tra l’ingresso vero e proprio ed il “confine” con la pubblica via. Molto spesso sui portici si affacciano dei locali commerciali, altre volte le autorimesse o i box. Non sempre il condominio, o meglio il costruttore al momento della edificazione dello stabile, può decidere di chiudere i portici con delle grate o dei cancelli. La legge, infatti, più nello specifico la legge n. 1150/42 pone in capo ai comuni la facoltà di prevedere che i portici (o le aree private più in generale) possano essere sottoposte a pubbliche servitù. Può così accadere che il portico del Condominio “Alfa” ubicato in un qualsiasi comune sia gravato da servitù di pubblico passaggio allorquando il piano regolatore generale di una città, in relazione alle zone del territorio della stessa, preveda un simile vincolo. In questi casi, ci dice il secondo comma dell’art. 40 della stessa legge: “ Non è dovuta indennità neppure per la servitù di pubblico passaggio che il Comune creda di imporre sulle aree di portici delle nuove costruzioni e di quelle esistenti. Rimangono a carico del Comune la costruzione e manutenzione del pavimento e la illuminazione dei portici soggetti alla predetta servitù“. Nulla vieta naturalmente che se il condominio decida di effettuare lavori di ristrutturazione, il pavimento dei portici potrà essere oggetto di questi lavori, con oneri a carico della compagine condominiale. La servitù, infatti, impone il vincolo di destinazione ma non vieta gli interventi sulla cosa che resta sempre di proprietà condominiale. Può anche accadere che le servitù di pubbliche passaggio si costituiscano per il sol fatto che una determinata struttura sia stata lasciata per lungo tempo liberamente accessibile: si tratta della modalità di costituzione della servitù detta dicatio ad patriam. La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che la dicatio ad patriam ” quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, se pur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, che ne perfeziona l’esistenza, senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio, al fine di soddisfare un’esigenza comune ai membri di tale collettività “uti cives” indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che lo anima (v. Cass. n. 1072-88-S. U., n. 5262-93, n. 10574-94, n. 3117-95, n. 15111-200, n.875-2001, n. 6924-2001, n. 7481-2001)” (Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). Quanto all’accertamento di tale servitù, esso è “ condotto dal giudice del merito è naturalmente insindacabile in sede di legittimità quando, […], è sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (v. Cass. n. 10574-94, cit.)” (così Cass. 12 agosto 2002 n. 12167). In sostanza, laddove dovessero sorgere contestazioni in merito all’esistenza di tale servitù sarebbe compito del giudice di merito accertarne l’esistenza.

[Fonte:  CondominioWeb]





Pretesa da parte di alcuni condomini per l’utilizzo degli spazi esterni al condominio come parcheggio

20 01 2010

La pretesa utilizzazione degli spazi esterni al condominio come parcheggio, da parte di alcuni condomini, non è riconducibile allo schema di alcun diritto di servitù né di altro diritto reale.

Se, infatti, il parcheggiare l’auto può essere una delle tante manifestazioni di un possesso a titolo di proprietà, non può, invece, dirsi che tale potere di fatto fosse inquadrabile nel contenuto di un diritto di servitù, posto che caratteristica tipica di detto diritto è la “realità”, e cioè l’inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso.
La comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non è certamente assimilabile ad una utilità inerente al fondo stesso ma rappresenta un vantaggio personale dei proprietari degli immobili.

[Cass. Sez.II, 21 gennaio 2009, n. 1551]

(Fonte: IlCondominioWeb]





Il Presidente dell’Assemblea di Condominio: poteri

4 12 2009

Da CondominioWeb. Interessante …

Nuova sentenza della Cassazione, la n. 24132 del 13 novembre 2009, in materia di condominio.
L’importanza della pronuncia sta nel fatto che si occupa di delineare i poteri del presidente dell’assemblea, figura spesso sottovalutata ma che, al contrario, può incidere e non poco sul corretto svolgimento della riunione condominiale.
Prima di addentrarci nel merito è utile un breve excursus sulle figure coinvolte nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea.
L’amministratore ha il dovere/potere di convocare l’assemblea di condominio.
Dovere in quanto alla fine di ogni anno deve rendere il conto della propria gestione (artt. 1129-1130 c.c.).
Potere poiché, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea ogni qualvolta ne ravveda la necessità.
In occasione dello svolgimento dell’assemblea, però, i suoi poteri si affievoliscono, e salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non è errato affermare che spariscano.
Egli, infatti, è tenuto a dar conto della gestione del condominio ma la gestione e direzione dell’assemblea è rimessa ai condomini, che, all’inizio della riunione, ed al fine di garantirne l’ordinato svolgimento, nominano un presidente. La mancata nomina del presidente costituisce un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione (sul punto si veda Cass. 15 luglio 1980, n.4615).
La situazione è diversa allorché sia il regolamento condominiale a prevedere la nomina del presidente e le relative funzioni. In questo caso una deliberazione dalla quale non si evince la sua nomina potrebbe essere impugnata in quanto contraria al regolamento di condominio.
E’ molto frequente, però, che il regolamento non specifichi le attribuzioni del presidente. In questi casi quali saranno le norme di riferimento?
In assenza di specifiche disposizioni legislative sarà necessario rifarsi ai principi generali. In pratica, nel presidente si individua quella figura che svolge un ruolo di direzione e moderazione del consesso assembleare, disciplinando la discussione e garantendo a tutti la possibilità d’intervenire compiutamente al fine di giungere ad una corretta formazione della volontà assembleare.
Come può fare tutto questo?
E’ di ciò che, in parte, si è occupata la sentenza del Supremo Collegio oggetto di questo approfondimento.
Nel caso di specie il presidente dell’assemblea visto l’elevato numero di condomini partecipanti all’ assemblea (40 persone) aveva deciso di contingentare i tempi degli interventi di ciascuno limitandoli a 10 minuti. Un dei condomini si opponeva alla deliberazione osservando che una simile decisione dovesse ritenersi invalida, non tanto per il minutaggio, quanto proprio per l’eccesso di potere del presidente. Sostanzialmente, secondo il ricorrente non è possibile esercitare un simile potere, qualunque sia la misura del tempo concesso per gli interventi.
Diceva letteralmente il condomino nel suo ricorso: “il punto non è quello di stabilire se la limitazione degli interventi a 10 minuti sia tale da comprimere, in concreto, il diritto di ciascun condomino ad intervenire in assemblea, ma se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea”(così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132)
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso proposto afferma, al contrario, che “il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione” (così. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).
In pratica, assodato che la legge non disciplina i poteri del presidente dell’assemblea, il così detto contingentamento dei tempi è legittimo, anche in assenza di espressa previsione regolamentare, laddove sia funzionale a garantire l’ordinato svolgimento dell’assemblea e purché non sia tale da comprimere il diritto di condomino ad esprimere le proprie opinioni.





Uso improprio del cortile: il condominio non è responsabile

6 11 2009

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile, trasformato in “parco giochi”. Lo stabilisce la Corte di Cassazione.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso. Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

(Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904)

[Fonte: IlCondominioweb]






Realizzare una terrazza ad uso esclusivo da una parte del tetto condominiale

27 08 2009

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; E’ del tutto ininfluente la considerazione che non e’ variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche’ non e’ affatto vero che detta utilizzazione sia l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’.

[Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950]

(Fonte: Il CondominioWeb)





Il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda deve essere demolito

15 01 2009

Deve essere demolito il gazebo che non si armonizza con il contesto che lo circonda, peggiorando così lo stato preesistente, perchè costruito con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale anche se l’edificio non ha pregi architettonici ed il manufatto è stato eseguito sulla parte del lastrico di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo.

Nel caso di specie il tavolato di tamponamento realizzato dal condominio sulla porzione di lastrico di sua pertinenza presentava caratteristiche del tutto diverse dalle strutture preesistenti dell’edificio condominiale. Pertanto emergeva chiaramente che non solo era stato alterato il profilo estetico e simmetrico del terrazzo, ma anche dell’intero edificio.

[Cassazione Civile, Sez. II, del 30/09/2008, n. 24305]

(Fonte: IlCondominioweb)







Iscriviti

Ricevi al tuo indirizzo email tutti i nuovi post del sito.

Unisciti agli altri 227 follower