Cade per una buca in condominio: l’Amministratore è responsabile?

23 01 2017

Oltre al condominio, anche l’Amministratore risponde (in proprio) nel caso di caduta di una persona nel cortile condominiale dovuta ad un buca non segnalata?
(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)

L’ipotesi è quella della caduta di un inquilino in una buca, non percepibile e non segnalata, fonte di pericolo occulto, situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale. In questo caso il danneggiato può proporre azione risarcitoria anche nei confronti dell’Amministratore del Condominio, oltre che del Condominio stesso?

Quanto a quest’ultimo non vi sono infatti dubbi in ordine alla sua qualità di custode ricadendo il potere di gestione, controllo e vigilanza delle cose comuni in primis sull’insieme dei condòmini che agiscono attraverso l’organo assembleare e le relative delibere. Tuttavia nel caso ipotizzato non può escludersi a priori la concorrente responsabilità dell’Amministratore condominiale che, per mandato ed ai sensi dell’art. 1130 c.c. n. 4, tale controllo doveva parimenti necessariamente esercitare. Invero la giurisprudenza (di legittimità e di merito) è concorde nell’interpretare estensivamente la disposizione del n. 4 dell’art. 1130 nel senso che, oltre gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi per questa o quella parte comune, l’Amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; che spetta al condominio provvedere, tramite i suoi organi di rappresentanza, alla manutenzione ed alla riparazione dei beni di sua proprietà.

In adesione a tale impostazione, la Suprema Corte, in un arresto (Cass. 16 ottobre 2008, n. 25251), ha osservato come la legge preveda che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’Amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’Assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’Amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’Assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’Amministratore del Condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’Amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).

Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’Amministratore di Condominio, i cui compiti vanno incrementandosi, da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso Amministratore dalle leggi speciali.

(Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, in materia di acqua e inquinamento; il D.L. 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica; il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il D.M. 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986, contenenti le corrispondenti norme tecniche; il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento)

(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)

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Lutto

21 01 2017

In questo triste momento, profondamente addolorati, siamo vicini a Gianfranco e partecipiamo al suo dolore per la scomparsa dell’amata

MARINA

Sentite e sincere condoglianze,

Lo Staff del Blog





“Cantine in piazza”, torna lo svuota cantine. Domenica 8 maggio 2016

24 03 2016

Fai vedere la luce alle tue cianfrusaglie polverose, inutilizzate, che tieni in cantina; a Maggio porta tutto in Piazza!

Brillante iniziativa del Quartiere 5 (Comune di Firenze) che coinvolge i propri cittadini in una domenica diversa, una giornata dedicata a condividere, scambiare e (perché no) vendere quello che rimane inutilizzato in cantina; superfluo per me ma magari utilissimo per altri …

La manifestazione “Cantine in Piazza” è in programma per domenica 8 maggio 2016 (dalle ore 09.00 alle ore 17.00); in caso di pioggia potrebbe essere spostata a domenica 15 maggio 2016 (stesso orario).

Possono aderire alla manifestazione (che si terrà anche in Piazza I° Maggio a Brozzi) i residenti delle vie o piazze specificate nel relativo avviso purché non iscritti nel Registro Imprese, a nessun titolo. Le adesioni, dal 1° al 30 settembre 2015, possono essere inviate via email (quartiere5@comune.fi.it) o consegnate direttamente alla sede del Quartiere in Via Francesco Baracca 150/p. La modulistica è quella predisposta per l’occasione e scaricabile dal sito del Q5 (http://q5.comune.fi.it/).

Buona manifestazione a tutti!





Gli imprevisti e le emergenze si gestiscono meglio con il «Consiglio di Condominio»

21 09 2015

Durante l’estate in condominio le attività non si fermano. Non soltanto vi è da curare,
come sempre, l’erogazione delle spese, l’osservanza del regolamento, la tutela delle
parti comuni e la gestione dei servizi condominiali, ma si presentano specifiche
situazioni connesse alla stagione e alle sue caratteristiche.

Così, ad esempio, molti interventi sulle parti comuni (in particolare quelli che
riguardano i tetti e le coperture) devono, necessariamente, essere eseguiti nel periodo
estivo per evitare che le piogge o altri imprevisti metereologici possano comprometterne
la corretta esecuzione e i risultati.

Inoltre, l’apertura delle finestre imposta dal clima più caldo può accentuare i problemi
legati a immissioni di rumore (magari durante feste svolte sui terrazzi) e/o di fumi e
odori (a causa di inopportune grigliate).

Infine, gli appartamenti lasciati vuoti dai loro occupanti, che sono andati in ferie,
possono attirare i ladri, spesso facilitati dalle finestre aperte, e, quindi, se sono anche
presenti ponteggi per l’esecuzione di interventi di manutenzione in facciata o sulla
copertura, si possono verificare furti, rispetto a cui le sentenze hanno attribuito la
responsabilità, oltre che all’impresa esecutrice, anche al condominio, ai sensi dell’articolo
2051 del Codice civile, per l’insufficente controllo sulle parti comuni oggetti dei lavori e
di cui esso è custode.

Quindi, in sostanza, durante il periodo feriale, vi possono essere eventi imprevisti che
richiedono un intervento immediato, e anche se l’amministratore si è diligentemente
organizzato, cercando di prevenire le emergenze e lasciando i propri recapiti, a volte è
necessaria una presenza fisica e concreta per risolvere i problemi insorti e tutelare gli
interessi comuni.

Proprio per questo, nel Regolamento di molti condominii è previsto il “Consiglio di
Condominio” deputato, da un lato, ad affiancare e coadiuvare l’Amministratore nelle
decisioni per le quali non vi è il tempo sufficiente a convocare l’assemblea, e, dall’altro,
a risolvere i problemi più urgenti e/o di minor rilievo.

Tale organo, che, prima della riforma, era previsto esclusivamente dai singoli
regolamenti, e, spesso, quindi, disciplinato in modo diverso da un condominio all’altro,
ora, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge 220/2012, è espressamente
menzionato dall’ultimo comma dell’articolo 1130 bis del codice civile, il quale prevede
che «l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di
condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità
immobiliari» il quale «ha funzioni consultive e di controllo».

Insomma, il condominio che non lo ha dovrebbe proprio istituirlo, anche in assenza di
una previsione del regolamento condominiale. Infatti, sono proprio i consiglieri che,
durante il periodo feriale, mantengono i contatti con l’amministratore, sostituendolo per
le necessità più urgenti.

(Fonte, IlSole24Ore)





Le prestazioni lavorative dei condòmini, la buona volontà ed il desiderio di «dare una mano» vanno utilizzati con (molta!) cautela

18 09 2015

Luisa, casalinga, si offre come volontaria per pulire le scale del condominio in cui abita. Giuseppe, idraulico in pensione, si propone per occuparsi della manutenzione dell’autoclave. Claudio, famoso “pollice verde” del quartiere, si taglia l’erba e si occupa della manutenzione con regolarità degli spazi verdi condominiali. I nomi sono di fantasia, le situazioni sono reali: non è raro, infatti, che un condòmino si assuma una responsabilità di questo genere. Sono iniziative prese in buona fede, che consentono di risparmiare sui costi, evitando la necessità, per il condominio, di ricorrere a professionalità esterne. Tali azioni però creano rapporti giuridici con rispettive obbligazioni, espongono chi opera a dei rischi e non possono essere svolte a titolo gratuito. Si tratta, infatti, di vere e proprie prestazioni di lavoro che, come tali, vanno disciplinate e remunerate, pena la possibilità di essere equiparate al “lavoro nero”.

E se Luisa, Giuseppe o Claudio si fanno male mentre puliscono le scale, revisionano l’autoclave, tagliano l’erba? In tale situazione, potrebbe verificarsi l’intervento di un ispettore dell’Inail, che appurerebbe subito il configurarsi di lavoro sommerso, con le rispettive, salate, maxi sanzioni.
Alla sanzione, andrà aggiunta anche la spesa per l’infortunio: l’Inail adotta infatti il principio “dell’ automaticità delle prestazioni”, che consiste nel diritto alle prestazioni economiche da parte dell’Istituto, anche se il lavoratore si trova in una situazione di “illegalità”, come potrebbe palesarsi; l’Istituto, successivamente, si rivarrà sul condominio/datore di lavoro, se quest’ultimo sarà ritenuto penalmente e civilmente responsabile, per il fatto di aver determinato l’infortunio. Si deduce quanto sia rischioso accettare che un condomino si proponga per svolgere gratuitamente un compito nell’abitazione.

Nemmeno la proposta di Simone che, in tempo di crisi, si rende disponibile per eseguire dei lavori di tinteggiatura dei vani scale in cambio dell’esonero (o decurtazione) del pagamento della sua quota di spese condominiali, può essere presa in considerazione. Il legislatore ha più volte ribadito che alla prestazione lavorativa deve corrispondere una contropartita (articolo 36 della Costituzione: «Il lavoratore ha diritto ad una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del suo lavoro e in ogni caso sufficiente ad assicurare a sé e alla famiglia un’esistenza libera e dignitosa»). Lavoro = contropartita. Lo stesso concetto si ritrova nell’articolo 2094 del Codice civile, intitolato al lavoro subordinato: «È prestatore di lavoro subordinato chi si obbliga mediante retribuzione a collaborare nell’impresa». Infine, dalla lettura della legge Biagi in merito a questo concetto, si evince che: «Ogni attività umana che crea ricchezza a favore di un soggetto terzo deve trovare giustificazione, in linea di principio, in una controprestazione. Tale controprestazione è denominata retribuzione per le prestazioni di lavoro dipendente; corrispettivo per le prestazioni di lavoro autonomo. In entrambi i casi, l’obbligo di una controprestazione rappresenta il profilo di onerosità dei rapporti di lavoro».

(Fonte, IlSole24Ore)





Le vie di accesso al condominio sono sacro, il Comune deve tutelarle anche installando (se necessario) paletti dissuasori

17 09 2015

Se i condòmini di un caseggiato che si affaccia sulla pubblica via, agendo a tutela del proprio diritto al libero accesso al fabbricato, chiedono all’amministrazione comunale l’installazione di paletti dissuasori per impedire la sosta indiscriminata di veicoli privati, il Comune è tenuto ad adottare le misure concretamente richieste. L’amministrazione comunale ha infatti un obbligo di vigilanza sulle strade di cui è proprietaria (oltre che sulle relative pertinenze, come i marciapiedi destinati al transito dei pedoni), delle quali deve garantire la destinazione pubblica ed il pacifico utilizzo da parte degli utenti, nel rispetto delle disposizioni del codice della strada ex D.Lgs. n. 285/1992 e del regolamento esecutivo ed attuativo di cui al D.P.R. n. 495/1992.

È questo il principio affermato dalla sentenza del Tar Napoli 4280/2015, depositata il 2 settembre.

L’antefatto. I condòmini di un caseggiato, al fine di impedire la sosta indiscriminata, diurna e notturna, di autoveicoli privati che ostacolavano le manovre carrabili di accesso e uscita dall’edificio, richiedevano all’amministrazione comunale di installare paletti dissuasori e segnaletica orizzontale con divieto di sosta nel tratto antistante il portone del caseggiato. Anche la polizia municipale constatava il disagio per i residenti e richiedeva al comune la messa in opera di paletti o, in alternativa, l’apposizione di segnaletica verticale di divieto di sosta. L’autorità comunale, però, rimaneva totalmente inerte. Di conseguenza i condomini si vedevano costretti a impugnare il silenzio–rifiuto davanti al Tar Napoli, cui chiedevano la condanna dell’amministrazione comunale ad assumere una decisione, con richiesta di nomina di un commissario ad acta in caso di perdurante inerzia. Il Tar Napoli ha dichiarato l’illegittimità del silenzio serbato dal Comune che, dopo la diffida della collettività condominiale, avrebbe dovuto pronunciarsi in merito al problema. Come hanno notato i giudici amministrativi, infatti, spetta all’amministrazione vigilare sulle strade di cui è proprietaria (oltre che sulle relative pertinenze, come i marciapiedi destinati al transito dei pedoni), dei quali deve garantire la destinazione pubblica ed il corretto utilizzo da parte degli utenti. Di conseguenza, rientra certamente nella competenza del comune proprietario della strada, l’apposizione e la manutenzione della segnaletica stradale e l’installazione di paletti con funzione di dissuasione alla sosta dei veicoli privati (che devono però essere autorizzati dal ministero delle Infrastrutture e dei trasporti e posti in opera previa ordinanza comunale). Alla luce di queste considerazioni, il Tar ha accolto il ricorso e condannato il Comune a pronunciarsi espressamente sull’istanza dei condomini con un provvedimento motivato (entro e non oltre giorni 30 dalla comunicazione o dalla notificazione della sentenza). In ogni caso, nella stessa sentenza è stato nominato un commissario ad acta che, in caso di perdurante inerzia dell’autorità comunale, provvederà entro i successivi 30 giorni a trovare una soluzione (previa presentazione di apposita nuova istanza dei condomini).

(fonte IlSole24Ore, CasaeClima)





Cantine in piazza: l’iniziativa “sociale” del Q5

4 09 2015

Fai vedere la luce alle tue cianfrusaglie, inutilizzate, che tieni in cantina; ad Ottobre porta tutto in Piazza!

Interessante idea/progetto del Quartiere 5 (Comune di Firenze)  che coinvolge i residenti in un’iniziativa per condividere, scambiare e (perché no) vendere quello che rimane inutilizzato in cantina; superfluo per me ma magari utilissimo per altri …

La manifestazione “Cantine in Piazza” è in programma per domenica 11 ottobre 2015 (dalle ore 09.00 alle ore 17.00); in caso di pioggia potrebbe essere spostata a domenica 18 ottobre 2015, stesso orario.

Possono aderire alla Manifestazione (che si terrà anche in Piazza I° Maggio a Brozzi) i residenti delle vie o piazze specificate nel relativo avviso purché non iscritti nel Registro Imprese, a nessun titolo. Le adesioni, dal 1° al 30 settembre 2015, possono essere inviate via email (quartiere5@comune.fi.it) o consegnate direttamente alla sede del Quartiere in Via Francesco Baracca 150/p. La modulistica è quella predisposta per l’occasione e consultabile/scaricabile dal sito del Q5 (http://q5.comune.fi.it/).

Buona manifestazione a tutti!