Compravendita della casa: i soldi adesso li trattiene il Notaio. Si chiama “Deposito prezzo dal Notaio”, ecco come funziona

1 09 2017

La c.d. “Legge sulla Concorrenza” (Legge 4 agosto 2017, n.124che modifica la Legge 27 dicembre 2013, n. 147 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.189 del 14 agosto 2017 ed entrata in vigore il 29 agosto 2017) ha introdotto, tra le altre cose, nell’ambito della compravendita immobiliare il cosiddetto “Deposito prezzo dal Notaio” (art. 1, commi 63 e seguenti).

Secondo la norma appena entrata in vigore, quando avviene la compravendita di un immobile (quindi dell’abitazione), l’importo del prezzo di vendita viene trattenuto dal Notaio fino al momento dell’effettiva trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.

Ma, di fatto, come funziona?
Cosa prevede la norma?
Quali sono le novità?
Proviamo a fare chiarezza …

La legge prevede che da adesso, al momento dell’acquisto dell’immobile, tutte le somme corrisposte dalla parte acquirente alla parte venditrice (oltre a quelle dovute a titolo d’imposte dalle parti) potranno confluire su un apposito conto corrente del Notaio, destinato proprio a ricevere (esclusivamente) queste somme. Questo conto corrente verrà usato dal Notaio esclusivamente a questo scopo e gli interessi che matureranno sulle somme depositate non saranno riconosciuti al Notaio ma saranno (dalla Banca) versati in un Fondo per le piccole e medie imprese. Questo conto corrente sarà impignorabile, non entra in successione né nell’eventuale comunione dei beni con il coniuge del Notaio. Altra importante novità, il Notaio, su richiesta di una delle controparti, non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare. Inoltre, di comune accordo, la parte acquirente e quella venditrice potranno affidare al Notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (esempio, immobile acquistato con un Mutuo ancora in ammortamento: l’acquirente versa la somma concordata così che una parte di questo venga girata alla Banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca).

La normativa ha effetto retroattivo; si applica cioè anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della Legge. Pare inoltre che, secondo i primi pareri, il venditore non possa includere nel compromesso una clausola con cui impone il versamento del prezzo pattuito sul proprio conto corrente invece che quello del Notaio; questa “deroga” non può essere ammessa perché in contrapposizione al cosiddetto «ordine pubblico di protezione», l’insieme di norme finalizzate a tutelare il contraente più debole (nel caso, l’acquirente).

[Fonti: Il Sole24Ore e La Legge per tutti]

 

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Videosorveglianza condominiale: costa caro non rispettare le prescrizioni del Garante della Privacy … :(

30 05 2014

L’assemblea condominale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti partecipanti. La documentazione deve essere poi conservata al riparto da accessi indebiti.

Cosa succede, invece, in caso di mancato rispetto delle prescrizioni inserite nel provvedimento generale del Garante della Privacy in materia di videosorveglianza condominiale?

A seconda dei casi, possono applicarsi diverse misure.

A cominciare dall’inutilizzabilità dei dati personali trattati, come previsto dall’articolo 11, comma 2, del Codice della Privacy.

In altri casi l’adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante, come enunciato all’articolo 143, comma 1.

Ma può scattare anche l’applicazione delle sanzioni amministrative o penali (articoli 161 e seguenti del Codice), oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.

[Fonte: LaNazione]





Condizionatori, ecco l’obbligo del libretto: al via da giugno 2014

12 05 2014

La novità scatta dal prossimo 1˚giugno 2014: anche i condizionatori dovranno essere dotati, così come le caldaie, di un libretto di impianto e, al di sopra di una certa potenza, saranno soggetti a verifiche periodiche e all’obbligo di trasmissione del «rapporto di controllo» dell’efficienza energetica. La regola è introdotta da un decreto ministeriale del 10 febbraio 2014, che a sua volta attua le disposizioni del Dpr 74/2013. Il nostro Paese ha sanato, così, una procedura di infrazione aperta dalla Ue proprio perché non erano mai state contemplate in Italia norme relative alle ispezioni sugli impianti di raffrescamento, al fine di contenerne i consumi. Ora la legge c’è e va rispettata. Innanzitutto con la predisposizione del libretto. Si tratta di una sorta di “cartella clinica” dell’impianto, che lo segue dalla prima accensione fino a fine servizio e demolizione. Dal 1˚ giugno 2014 deve essere disponibile sia per gli impianti esistenti che per quelli nuovi.

Per gli impianti nuovi, a predisporlo (secondo il modello aggiornato e scaricabile dal sito del Mise) è l’installatore, all’atto della messa in funzione dell’apparato. Poi tenere aggiornato il documento spetta a chi ha la responsabilità dell’impianto, cioè il singolo proprietario o, per impianti condominiali, l’amministratore o la ditta abilitata e, da questi, delegata.

Per gli impianti esistenti, in teoria dopo il 1˚giugno toccherebbe al responsabile (quindi, all’utente) scaricare il nuovo modello di libretto dai pdf predisposti sul sito del Mise e trascriverne sulla prima pagina i dati identificativi dell’impianto. Tuttavia, anche secondo quanto suggerisce il Cti, è ragionevole che a compilare il libretto la prima volta sia il manutentore, alla prima occasione utile, quando l’impianto viene sottoposto a una revisione.

Tanto più che, per gli impianti di potenza superiore ai 12 kW, i controlli per la verifica di efficienza scattano di legge. La periodicità cambia a seconda della potenza: in caso di apparati standard, fino a 100 kW, si procede ogni quattro anni. Terminata l’ispezione, così come già avviene per le caldaie, il tecnico manutentore dovrà ora compilare anche il rapporto (secondo il modello dedicato ai condizionatori in vigore dal 1˚giugno) e trasmetterlo, preferibilmente in via telematica, all’ente locale che tiene aggiornato il catasto (in genere, la Provincia o il Comune, a seconda di quanto stabilito con delega dalla Regione).

Nel documento, allegato in copia anche al libretto, sarà indicato il risultato dell’ispezione. Se i valori dei parametri che sono rilevati e caratterizzano l’efficienza energetica dell’impianto risultano inferiori fino al 15% rispetto a quelli misurati in fase di collaudo o primo avviamento (riportati sul libretto d’impianto), i sistemi vanno riportati alla situazione iniziale, con una tolleranza del 5% (articolo 8, comma 9 Dpr 74/2013). Altrimenti, sostituiti.

Per i controlli, come per gli impianti di riscaldamento, le verifiche sono effettuate a campione. Con relative sanzioni. Ad esempio, da 500 a 3mila euro per proprietari, conduttori, amministratori di condominio o terzi responsabili che non ottemperino ai propri obblighi.

[Fonte: IlSole24Ore]





Il citofono che non funziona, il condominio può agire in giudizio per chiedere la garanzia per “gravi vizi”?

8 05 2014

Il caso in esame riguarda dei condòmini che, dopo aver constatato il malfunzionamento del citofono, citano in giudizio la società venditrice e costruttrice delle singole unità immobiliari, chiedendo la condanna di quest’ultima al pagamento delle somme necessarie per il ripristino a regola d’arte dell’impianto elettrico e videocitofonico dei singoli appartamenti. In primo luogo, attraverso l’ accertamento tecnico preventivo, era stato verificato il malfunzionamento dell’impianto; per il suo ripristino bisogna sostenere una spesa considerevole (alcune migliaia di euro). La società venditrice e costruttrice si costituisce in giudizio deducendo l’assenza di qualsiasi responsabilità a suo carico puntualizzando di aver subappaltato i lavori in questione chiedendo, per questo, di essere autorizzata alla chiamata in causa del terzo e cioè della società appaltatrice dei lavori; tale chiamata in causa non è stata autorizzata nell’ambito del giudizio in questione in quanto tardivamente proposta.

Il Tribunale ha evidenziato che il malfunzionamento dei citofoni non può in alcun caso rientrare nel concetto di gravi vizi di conseguenza ciò comporta come effetto il mancato accoglimento della domanda proposta dal condominio sia per quanto concerne la responsabilità per vizi ex art. 1470 e 1490 del codice civile, sia per quanto concerne i presunti gravi difetti strutturali che non sussistono nel caso di malfunzionamento del citofono. A parere del Tribunale, quindi, solo ed esclusivamente quei difetti strutturali che compromettono in toto il normale godimento di un immobile possono essere considerati gravi difetti che legittimano il ricorso all’azione ex art. 1669 del codice civile.

Sentenza del Tribunale, per scaricarla clicca qui.

(Fonte: IlCondominioWeb)





Assemblea di Condominio, niente più incetta di deleghe!

3 10 2013

Il divieto d’incetta di deleghe è legge e non c’è bisogno d’inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare. La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all’Assemblea.

Ai sensi dell’art. 67, primo e quinto comma, delle disposizione di attuazione del codice civile:

[…] Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. […]

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque Assemblea. Ciò che emerge chiaramente è che l’Amministratore non può più prendere deleghe. Qualora lo facesse la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnata nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.

Ma la legge n. 220/2012 non si è fermata qui. Infatti ai sensi del primo comma succitato se un condominio si compone di 21 partecipanti (o più) nessuno può prendere deleghe per più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi (nel caso di 21 partecipanti ogni condomino potrà rappresentare al massimo 4 persone se i millesimi ad esse riferibili non sono più di 200).

Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i Condomini che hanno questi requisiti (diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto “se previsto dal regolamento, ecc.”). Nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d’accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche Assembleari. Inoltre è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). Il massimo concesso all’Assemblea è quello di rendere la norma ancora più stringente.

E per quei condomini con meno di venti partecipanti? In effetti, in questo caso, a parte l’impossibilità di delegare l’amministratore, la situazione non è cambiata. Ed allora? Si suggerisce all’Assemblea d’inserire una clausola del genere “anche al presente condominio si applica quanto stabilito dall’art. 67 disp. att. c.c. in materia di divieto dì’accaparramento di deleghe.

Per approvare una simile clausola, riguardante l’amministrazione della cosa comune, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (cfr. art. 1138 c.c.).

[Fonte: Condominio Web]





Riforma del Condominio: Come fanno i condòmini a convocare l’assemblea di propria iniziativa?

21 06 2013

È rimasto invariato il dispositivo dell’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, riguardo all’autoconvocazione da parte dei condòmini.

Questi possono procedere se l’Amministratore, ricevuta la richiesta da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, non ottemperi entro dieci giorni.

Inoltre, l’assemblea – tanto ordinaria quanto straordinaria – può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino:

  • quando manchi l’Amministratore (ad esempio perché deceduto o quando i condòmini non sono più di otto);
  • quando l’amministratore cessa dall’incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati nelle lettere a), b), c), d) ed e) dell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione e richiesti per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio (ad esempio, in caso di iscrizione nel registro dei protesti bancari).

[Fonte: IlSole24Ore]





Riforma del Condominio: Cosa cambia per i condòmini che non pagano le spese?

18 06 2013

L’Amministratore deve agire in giudizio contro i condòmini morosi entro sei mesi, a meno di non ottenere dall’Assemblea una dispensa esplicita.

Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi, l’amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi ai morosi: disposizione innovativa, ma di fatto non sempre applicabile per i servizi che non possono essere facilmente frazionati.

Inoltre, dopo la sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 2008, la riforma conferma che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condòmini morosi (e hanno diritto di avere le informazioni dall’amministratore, senza violazioni della privacy). Solo dopo potranno agire in giudizio contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti.

[Fonte: Il Sole 24 Ore]