Cade per una buca in condominio: l’Amministratore è responsabile?

23 01 2017

Oltre al condominio, anche l’Amministratore risponde (in proprio) nel caso di caduta di una persona nel cortile condominiale dovuta ad un buca non segnalata?
(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)

L’ipotesi è quella della caduta di un inquilino in una buca, non percepibile e non segnalata, fonte di pericolo occulto, situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale. In questo caso il danneggiato può proporre azione risarcitoria anche nei confronti dell’Amministratore del Condominio, oltre che del Condominio stesso?

Quanto a quest’ultimo non vi sono infatti dubbi in ordine alla sua qualità di custode ricadendo il potere di gestione, controllo e vigilanza delle cose comuni in primis sull’insieme dei condòmini che agiscono attraverso l’organo assembleare e le relative delibere. Tuttavia nel caso ipotizzato non può escludersi a priori la concorrente responsabilità dell’Amministratore condominiale che, per mandato ed ai sensi dell’art. 1130 c.c. n. 4, tale controllo doveva parimenti necessariamente esercitare. Invero la giurisprudenza (di legittimità e di merito) è concorde nell’interpretare estensivamente la disposizione del n. 4 dell’art. 1130 nel senso che, oltre gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi per questa o quella parte comune, l’Amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; che spetta al condominio provvedere, tramite i suoi organi di rappresentanza, alla manutenzione ed alla riparazione dei beni di sua proprietà.

In adesione a tale impostazione, la Suprema Corte, in un arresto (Cass. 16 ottobre 2008, n. 25251), ha osservato come la legge preveda che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’Amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’Assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’Amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’Assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’Amministratore del Condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’Amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).

Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’Amministratore di Condominio, i cui compiti vanno incrementandosi, da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso Amministratore dalle leggi speciali.

(Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, in materia di acqua e inquinamento; il D.L. 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica; il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il D.M. 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986, contenenti le corrispondenti norme tecniche; il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento)

(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)





Rumori in condominio e disturbo della quiete pubblica: facciamo chiarezza …

15 02 2016

Chi, abitando in un condominio, non si è mai lamentato dei rumori del vicino?

Un cane che abbaia, i bambini che urlano, una coppia troppo “focosa” (sesso rumoroso), le cene che si protraggono fino a tarda notte … Esperienze purtroppo comuni.

Cosa si può fare (DI PRATICO) quando i rumori provocati un condòmino disturbano la quiete degli altri? Ne avevamo già parlato in questo post; le indicazioni, in via generale, restano valide.

Clicca qui per leggere il post Cosa fare quando i rumori provocati da alcuni condòmini disturbano la quiete degli altri?

E’ comunque sempre possibile un’azione civile per il risarcimento del danno e la cessazione delle turbative.

Perché possa anche invocarsi il reato di disturbo alla quiete pubblica (Art. 659 c .p. “Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”) non è sufficiente il superamento della soglia della tollerabilità, ma è necessario che il frastuono si propaghi in modo tale da disturbare una più persone e non un singolo condomino.

Questo è quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza (Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza n.49983/15; depositata il 18 dicembre 2015). Ad esempio, se il rumore disturba esclusivamente il vicino, perché percepibile solo da lui, allora non c’è alcun reato. Viceversa, se il rumore si propaga anche agli altri appartamenti confinanti, sino a raggiungere un gruppo indeterminato di persone, allora si può sporgere querela.

Per far scattare il reato non è necessario che a lamentarsi siano tutte le persone molestate – presentando la querela o una “raccolta firme” – ma ben potrebbe essere che a sporgere la denuncia sia una sola: quel che conta, infatti, è la potenzialità del rumore a disturbare una pluralità indeterminata di soggetti. Secondo la Cassazione il reato in questione non si configura se il disturbo del riposo o delle occupazioni si riversa soltanto su una persona, a nulla rilevando l’elevata frequenza e/o l’intollerabilità dei rumori o degli schiamazzi prodotti. Il soggetto passivo del reato in esame deve necessariamente essere individuato in una pluralità di soggetti. Né potrebbe essere altrimenti atteso che il bene giuridico protetto dalla norma è la quiete pubblica e non la tranquillità di un singolo soggetto.

Un esempio. Il caso in esame, oggetto della sentenza della Cassazione , si presta ad una valutazione esemplificativa. Si pensi all’ipotesi di un condòmino particolarmente maleducato che, con continui schiamazzi ed altri rumori (sbattendo sedie, trascinando mobili, battendo tappeti sulla ringhiera dei balconi, ecc.), disturbi il riposo e le occupazioni delle persone. Ebbene, anche qualora tale circostanza dovesse risultare vera, se dovesse emergere, nel corso del processo, che il disturbo del riposo è stato unidirezionale, nel senso che a doverlo subire è stato solo il vicino del piano di sotto o anche, insieme a questi, altri proprietari confinanti con l’appartamento del condomino in questione (quello del piano di sopra, i dirimpettai, ecc.) non si avrebbe alcun reato. Se, invece, il rumore viene percepito anche per la strada e negli appartamenti dei palazzi limitrofi (si pensi a uno stereo particolarmente alto, al rumore degli amplificatori di una band che suona in un garage), allora il reato è conclamato.

Chi querela non deve temere, in linea di massima, una controquerela per calunnia se non ha la certezza dell’estensione dei rumori: infatti, solo la consapevolezza di incolpare qualcuno di un fatto non vero è fonte di autonoma responsabilità penale.

[Fonte: LaLeggePerTutti.it]





Le prestazioni lavorative dei condòmini, la buona volontà ed il desiderio di «dare una mano» vanno utilizzati con (molta!) cautela

18 09 2015

Luisa, casalinga, si offre come volontaria per pulire le scale del condominio in cui abita. Giuseppe, idraulico in pensione, si propone per occuparsi della manutenzione dell’autoclave. Claudio, famoso “pollice verde” del quartiere, si taglia l’erba e si occupa della manutenzione con regolarità degli spazi verdi condominiali. I nomi sono di fantasia, le situazioni sono reali: non è raro, infatti, che un condòmino si assuma una responsabilità di questo genere. Sono iniziative prese in buona fede, che consentono di risparmiare sui costi, evitando la necessità, per il condominio, di ricorrere a professionalità esterne. Tali azioni però creano rapporti giuridici con rispettive obbligazioni, espongono chi opera a dei rischi e non possono essere svolte a titolo gratuito. Si tratta, infatti, di vere e proprie prestazioni di lavoro che, come tali, vanno disciplinate e remunerate, pena la possibilità di essere equiparate al “lavoro nero”.

E se Luisa, Giuseppe o Claudio si fanno male mentre puliscono le scale, revisionano l’autoclave, tagliano l’erba? In tale situazione, potrebbe verificarsi l’intervento di un ispettore dell’Inail, che appurerebbe subito il configurarsi di lavoro sommerso, con le rispettive, salate, maxi sanzioni.
Alla sanzione, andrà aggiunta anche la spesa per l’infortunio: l’Inail adotta infatti il principio “dell’ automaticità delle prestazioni”, che consiste nel diritto alle prestazioni economiche da parte dell’Istituto, anche se il lavoratore si trova in una situazione di “illegalità”, come potrebbe palesarsi; l’Istituto, successivamente, si rivarrà sul condominio/datore di lavoro, se quest’ultimo sarà ritenuto penalmente e civilmente responsabile, per il fatto di aver determinato l’infortunio. Si deduce quanto sia rischioso accettare che un condomino si proponga per svolgere gratuitamente un compito nell’abitazione.

Nemmeno la proposta di Simone che, in tempo di crisi, si rende disponibile per eseguire dei lavori di tinteggiatura dei vani scale in cambio dell’esonero (o decurtazione) del pagamento della sua quota di spese condominiali, può essere presa in considerazione. Il legislatore ha più volte ribadito che alla prestazione lavorativa deve corrispondere una contropartita (articolo 36 della Costituzione: «Il lavoratore ha diritto ad una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del suo lavoro e in ogni caso sufficiente ad assicurare a sé e alla famiglia un’esistenza libera e dignitosa»). Lavoro = contropartita. Lo stesso concetto si ritrova nell’articolo 2094 del Codice civile, intitolato al lavoro subordinato: «È prestatore di lavoro subordinato chi si obbliga mediante retribuzione a collaborare nell’impresa». Infine, dalla lettura della legge Biagi in merito a questo concetto, si evince che: «Ogni attività umana che crea ricchezza a favore di un soggetto terzo deve trovare giustificazione, in linea di principio, in una controprestazione. Tale controprestazione è denominata retribuzione per le prestazioni di lavoro dipendente; corrispettivo per le prestazioni di lavoro autonomo. In entrambi i casi, l’obbligo di una controprestazione rappresenta il profilo di onerosità dei rapporti di lavoro».

(Fonte, IlSole24Ore)





Infiltrazioni? E’ sempre colpa del giardino …

20 08 2015

Il condominio, proprietario del giardino, risponde delle infiltrazioni subite dal seminterrato del vicino anche se il muro di confine non è stato sufficientemente impermeabilizzato. Irrilevante il comportamento del danneggiato sia in ordine alle modalità costruttive che per la mancata manutenzione. Anche se l’impermeabilizzazione è carente risponde dei danni chi possiede il terreno irrigato. A stabilirlo è la Corte di cassazione con la sentenza del 27 luglio 2015, n. 15730.

La vicenda nasce dalle lamentele di un confinante che subisce delle infiltrazioni provenienti dal giardino del condominio vicino. Le parti si rimpallano la responsabilità. Secondo il danneggiato, le infiltrazioni sarebbero addebitabili esclusivamente al condominio proprietario del giardino aderente al muro. Il condominio rifiuta ogni addebito in quanto la responsabilità sarebbe dello stesso danneggiato per un duplice motivo: non solo, nel realizzare il muro, non avrebbe provveduto a una sufficiente impermeabilizzazione dello stesso, ma avrebbe omesso le necessarie opere di manutenzione. Non trovando una soluzione bonaria, la questione finisce nelle aule di giustizia.

Secondo il consulente tecnico d’ufficio (Ctu) l’umidità deriverebbe dal giardino realizzato dal condominio, dotato, tra l’altro, di un impianto di irrigazione. Le infiltrazioni sarebbero imputabili alla mancata impermeabilizzazione delle pareti controterra e al decorso del tempo che avrebbe determinato il progressivo cedimento dell’intonaco e l’imbibimento delle murature.

Stabilita la causa del danno, sorge un dilemma: di chi è la responsabilità? Del proprietario del muro che ha mancato nel realizzare l’impermeabilizzazione delle pareti controterra e nell’effettuare le necessarie opere di manutenzione o del condominio proprietario del giardino?

I giudici di merito (confermato dalla Cassazione), richiamando l’articolo 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità delle cose in custodia, sanciscono la responsabilità del possessore del giardino (quindi del condominio) individuato come fonte delle infiltrazioni. Poiché la responsabilità per i danni da cose in custodia ha carattere oggettivo, al danneggiato basta dimostrare il danno subito e il rapporto di causalità con il bene in custodia mentre il proprietario della cosa può evitare la responsabilità solo dimostrando il caso fortuito. Ma dato che il Ctu aveva già dimostrato l’esistenza del danno e la causa (le infiltrazioni provenienti dal giardino condominiale), il condominio non ha avuto scampo in quanto proprietario del terreno.

E, trattandosi di responsabilità oggettiva, anche la circostanza che il condominio fosse all’oscuro delle modalità costruttive del muro confinante, diventa un fatto irrilevante.

E vi è di più. Secondo la Corte d’appello (e la Cassazione conferma) il condominio, nel momento in cui ha piantumato in prossimità del muro preesistente, avrebbe dovuto farsi carico della sua impermeabilizzazione.

[Fonte: IlSole24Ore, martedì 18 agosto 2015, Norme e Tributi]





Passo carraio e cancello nel Condominio per bloccare gli estranei? Si può!

9 03 2015

Con la sentenza n. 3509/15, depositata il 23 febbraio 2015, la Corte di Cassazione sez. II Civile interviene nel regolare una questione sorta all’interno di un Supercondominio, che aveva con delibera assembleare deliberato la chiusura (anche diurna) agli estranei dei cancelli carrai di accesso alle aree comuni dei condomìni facenti parti del complesso immobiliare. Il ricorrente lamentava il grave danno causato da tale delibera alla propria attività commerciale di autofficina.

Il Tribunale di Milano decideva a sfavore del ricorrente ma la Corte d’Appello constatava come la delibera incriminata era da considerare illecita in quanto emessa in violazione del dettato dell’articolo 1.120 del Codice civile, secondo comma, che vieta le innovazioni che (come nel caso esaminato) «rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

La Corte di Cassazione, sez. II Civile, con la sentenza sopra citata ha dato ragione al Supercondominio, in quanto l’apposizione di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare «non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo anzi dirette a disciplinare in senso migliorativo l’uso della cosa comune», non rientrerebbero nelle innovazioni.

Occorre rilevare come la Corte Suprema abbia di fatto giudicato un caso che vedeva due interessi chiaramente contrapposti: quello del supercondomino a disciplinare meglio gli ingressi nell’area comune, e quello del gestore l’attività commerciale, a non vedere diminuire la propria clientela a causa delle accresciute difficoltà di accesso ai locali.

Resta tuttavia difficile sostenere che la delibera non sia fortemente peggiorativa rispetto all’uso della cosa comune che sino ad allora esercitava il condominio ricorrente.

[Fonte: Il Sole24Ore, Norme&Tributi, martedì 24 febbraio 2015]





Multa per una violazione al regolamento di condominio (o condominiale)? Adesso si può!

27 02 2015

Dopo un lungo oblìo la riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) ha risuscitato la multa per le violazioni al regolamento condominiale che il Codice civile aveva previsto originariamente ma che poi, nel concreto, aveva perso ogni possibilità di effettiva applicazione. Ora invece ci sono sanzioni fino a 200€.

Ma, in concreto, come funzioneranno? E come si possono applicare quando esiste già un vecchio regolamento che prevede una sanzione?

La norma interessata è l’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. Nel Codice (che risale al 1942) veniva stabilito che per le infrazioni al Regolamento di Condominio poteva essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a Lire Cento. Questo importo, non venendo mai aggiornato, di fatto, al momento della riforma, corrispondeva a 5 centesimi di euro e quindi era irrilevante. E le sentenze avevano chiarito che nemmeno all’unanimità (cioè, “contrattualmente”), i condòmini potevano aggiornare l’importo di Lire Cento trattandosi di “nullità” per contrarietà a legge.

Così con la riforma si è posto rimedio a tale situazione, modificando l’articolo 70 delle Disposizioni che, nel nuovo testo, dispone che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad 200€ e, in caso di recidiva, fino ad 800€. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice.

Viene eliminata la legittimazione dell’Amministratore di Condominio rispetto all’irrogazione della “multa”. Con l’intervento della nuova norma, L’Amministratore viene esautorato essendo solo l’Assemblea, con delibera a maggioranza qualificata (la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno 500 millesimi), l’organo competente ad assumere la relativa decisione. Questa modifica rende più complicata l’irrogazione (anche se, in effetti, consente una scelta più meditata), permanendo comunque la necessità che la previsione di una sanzione sia contenuta nel regolamento di condominio (infatti è scritto nella norma che «può essere stabilito»).

Per quanto riguarda gli importi, la norma nulla dice sulla possibilità, o meno, di “personalizzare” gli stessi (se, per esempio, è possibile stabilire una multa oltre l’importo di 200€); questione che, in applicazione dei princìpi ante riforma, dovrebbe significare che è impossibile stabilire (anche contrattualmente) un aumento della sanzione. Del resto il legislatore si è pronunciato in merito alla conservazione (o meno) dell’efficacia dei “vecchi” regolamenti di condominio, già vigenti al 18 giugno 2013 (entrata in vigore della riforma del condominio), contenenti una clausola di semplice richiamo all’articolo 70 delle Disposizioni (cioè priva dell’indicazione al precedente importo di Lire Cento). In questo caso le differenze tra le due versioni dell’articolo 70 (prima e dopo la riforma) consigliano, anche solo per mera cautela, di ritenere automaticamente inefficace la vecchia clausola, considerando anche che l’articolo 155 delle Disposizioni già prevedeva tale automatismo. E quindi occorre stabilire una nuova clausola, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Discorso analogo quando invece il regolamento prevede espressamente un importo sino a Lire Cento, che va comunque cambiato, sempre con la stessa maggioranza.

[Fonte: Il Sole24Ore, Norme&Tributi, martedì 24 febbraio 2015]





Videosorveglianza condominiale: costa caro non rispettare le prescrizioni del Garante della Privacy … :(

30 05 2014

L’assemblea condominale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti partecipanti. La documentazione deve essere poi conservata al riparto da accessi indebiti.

Cosa succede, invece, in caso di mancato rispetto delle prescrizioni inserite nel provvedimento generale del Garante della Privacy in materia di videosorveglianza condominiale?

A seconda dei casi, possono applicarsi diverse misure.

A cominciare dall’inutilizzabilità dei dati personali trattati, come previsto dall’articolo 11, comma 2, del Codice della Privacy.

In altri casi l’adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante, come enunciato all’articolo 143, comma 1.

Ma può scattare anche l’applicazione delle sanzioni amministrative o penali (articoli 161 e seguenti del Codice), oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.

[Fonte: LaNazione]