Multa per una violazione al regolamento di condominio (o condominiale)? Adesso si può!

27 02 2015

Dopo un lungo oblìo la riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) ha risuscitato la multa per le violazioni al regolamento condominiale che il Codice civile aveva previsto originariamente ma che poi, nel concreto, aveva perso ogni possibilità di effettiva applicazione. Ora invece ci sono sanzioni fino a 200€.

Ma, in concreto, come funzioneranno? E come si possono applicare quando esiste già un vecchio regolamento che prevede una sanzione?

La norma interessata è l’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. Nel Codice (che risale al 1942) veniva stabilito che per le infrazioni al Regolamento di Condominio poteva essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a Lire Cento. Questo importo, non venendo mai aggiornato, di fatto, al momento della riforma, corrispondeva a 5 centesimi di euro e quindi era irrilevante. E le sentenze avevano chiarito che nemmeno all’unanimità (cioè, “contrattualmente”), i condòmini potevano aggiornare l’importo di Lire Cento trattandosi di “nullità” per contrarietà a legge.

Così con la riforma si è posto rimedio a tale situazione, modificando l’articolo 70 delle Disposizioni che, nel nuovo testo, dispone che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad 200€ e, in caso di recidiva, fino ad 800€. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice.

Viene eliminata la legittimazione dell’Amministratore di Condominio rispetto all’irrogazione della “multa”. Con l’intervento della nuova norma, L’Amministratore viene esautorato essendo solo l’Assemblea, con delibera a maggioranza qualificata (la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno 500 millesimi), l’organo competente ad assumere la relativa decisione. Questa modifica rende più complicata l’irrogazione (anche se, in effetti, consente una scelta più meditata), permanendo comunque la necessità che la previsione di una sanzione sia contenuta nel regolamento di condominio (infatti è scritto nella norma che «può essere stabilito»).

Per quanto riguarda gli importi, la norma nulla dice sulla possibilità, o meno, di “personalizzare” gli stessi (se, per esempio, è possibile stabilire una multa oltre l’importo di 200€); questione che, in applicazione dei princìpi ante riforma, dovrebbe significare che è impossibile stabilire (anche contrattualmente) un aumento della sanzione. Del resto il legislatore si è pronunciato in merito alla conservazione (o meno) dell’efficacia dei “vecchi” regolamenti di condominio, già vigenti al 18 giugno 2013 (entrata in vigore della riforma del condominio), contenenti una clausola di semplice richiamo all’articolo 70 delle Disposizioni (cioè priva dell’indicazione al precedente importo di Lire Cento). In questo caso le differenze tra le due versioni dell’articolo 70 (prima e dopo la riforma) consigliano, anche solo per mera cautela, di ritenere automaticamente inefficace la vecchia clausola, considerando anche che l’articolo 155 delle Disposizioni già prevedeva tale automatismo. E quindi occorre stabilire una nuova clausola, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Discorso analogo quando invece il regolamento prevede espressamente un importo sino a Lire Cento, che va comunque cambiato, sempre con la stessa maggioranza.

[Fonte: Il Sole24Ore, Norme&Tributi, martedì 24 febbraio 2015]





Assemblea di Condominio, niente più incetta di deleghe!

3 10 2013

Il divieto d’incetta di deleghe è legge e non c’è bisogno d’inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare. La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all’Assemblea.

Ai sensi dell’art. 67, primo e quinto comma, delle disposizione di attuazione del codice civile:

[…] Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. […]

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque Assemblea. Ciò che emerge chiaramente è che l’Amministratore non può più prendere deleghe. Qualora lo facesse la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnata nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.

Ma la legge n. 220/2012 non si è fermata qui. Infatti ai sensi del primo comma succitato se un condominio si compone di 21 partecipanti (o più) nessuno può prendere deleghe per più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi (nel caso di 21 partecipanti ogni condomino potrà rappresentare al massimo 4 persone se i millesimi ad esse riferibili non sono più di 200).

Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i Condomini che hanno questi requisiti (diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto “se previsto dal regolamento, ecc.”). Nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d’accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche Assembleari. Inoltre è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). Il massimo concesso all’Assemblea è quello di rendere la norma ancora più stringente.

E per quei condomini con meno di venti partecipanti? In effetti, in questo caso, a parte l’impossibilità di delegare l’amministratore, la situazione non è cambiata. Ed allora? Si suggerisce all’Assemblea d’inserire una clausola del genere “anche al presente condominio si applica quanto stabilito dall’art. 67 disp. att. c.c. in materia di divieto dì’accaparramento di deleghe.

Per approvare una simile clausola, riguardante l’amministrazione della cosa comune, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (cfr. art. 1138 c.c.).

[Fonte: Condominio Web]





Riforma del Condominio: Come fanno i condòmini a convocare l’assemblea di propria iniziativa?

21 06 2013

È rimasto invariato il dispositivo dell’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, riguardo all’autoconvocazione da parte dei condòmini.

Questi possono procedere se l’Amministratore, ricevuta la richiesta da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, non ottemperi entro dieci giorni.

Inoltre, l’assemblea – tanto ordinaria quanto straordinaria – può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino:

  • quando manchi l’Amministratore (ad esempio perché deceduto o quando i condòmini non sono più di otto);
  • quando l’amministratore cessa dall’incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati nelle lettere a), b), c), d) ed e) dell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione e richiesti per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio (ad esempio, in caso di iscrizione nel registro dei protesti bancari).

[Fonte: IlSole24Ore]





Riforma del Condominio: Qual’è la nuova maggioranza l’uso delle parti comuni?

20 06 2013

La riforma prevede la possibilità di modificare la destinazione d’uso della cosa comune con delibera assunta con i quattro quinti dei partecipanti e del valore.

Le nuove regole si traducono però in un “aggravamento” del quorum richiesto e della procedura di convocazione dell’assemblea.

[Fonte: IlSole24Ore]





Riforma del Condominio: Quando sarà possibile il distacco dal riscaldamento centralizzato?

19 06 2013

In contrasto con le più recenti norme tecniche e comunitarie, le nuove regole recepiscono la giurisprudenza della Cassazione, secondo cui il singolo può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento se dimostra che non ci sarà aggravio dei costi per gli altri e fermo restando l’obbligo di pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma della caldaia comune.

[Fonte: IlSole24Ore]





Riforma del Condominio: Cosa cambia per i condòmini che non pagano le spese?

18 06 2013

L’Amministratore deve agire in giudizio contro i condòmini morosi entro sei mesi, a meno di non ottenere dall’Assemblea una dispensa esplicita.

Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi, l’amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi ai morosi: disposizione innovativa, ma di fatto non sempre applicabile per i servizi che non possono essere facilmente frazionati.

Inoltre, dopo la sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 2008, la riforma conferma che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condòmini morosi (e hanno diritto di avere le informazioni dall’amministratore, senza violazioni della privacy). Solo dopo potranno agire in giudizio contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti.

[Fonte: Il Sole 24 Ore]





Riforma del Condominio: Quando diventa obbligatoria la nomina dell’amministratore?

17 06 2013

La nomina dell’amministratore con la riforma è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (attenzione! Vale il numero dei proprietari, non degli alloggi).

L’incarico va accettato per iscritto dall’amministratore, così come il rinnovo.

Il mandato diventa annuale, rinnovabile per un anno (nota bene: ancora ma non è chiaro se per un anno solo oppure un anno dopo l’altro).

Obbligatorio è l’apertura e l’utilizzo del conto corrente condominiale (per ogni singolo Condominio).

[Fonte: IlSole24Ore]