Cade per una buca in condominio: l’Amministratore è responsabile?

23 01 2017

Oltre al condominio, anche l’Amministratore risponde (in proprio) nel caso di caduta di una persona nel cortile condominiale dovuta ad un buca non segnalata?
(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)

L’ipotesi è quella della caduta di un inquilino in una buca, non percepibile e non segnalata, fonte di pericolo occulto, situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale. In questo caso il danneggiato può proporre azione risarcitoria anche nei confronti dell’Amministratore del Condominio, oltre che del Condominio stesso?

Quanto a quest’ultimo non vi sono infatti dubbi in ordine alla sua qualità di custode ricadendo il potere di gestione, controllo e vigilanza delle cose comuni in primis sull’insieme dei condòmini che agiscono attraverso l’organo assembleare e le relative delibere. Tuttavia nel caso ipotizzato non può escludersi a priori la concorrente responsabilità dell’Amministratore condominiale che, per mandato ed ai sensi dell’art. 1130 c.c. n. 4, tale controllo doveva parimenti necessariamente esercitare. Invero la giurisprudenza (di legittimità e di merito) è concorde nell’interpretare estensivamente la disposizione del n. 4 dell’art. 1130 nel senso che, oltre gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi per questa o quella parte comune, l’Amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; che spetta al condominio provvedere, tramite i suoi organi di rappresentanza, alla manutenzione ed alla riparazione dei beni di sua proprietà.

In adesione a tale impostazione, la Suprema Corte, in un arresto (Cass. 16 ottobre 2008, n. 25251), ha osservato come la legge preveda che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’Amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’Assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’Amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’Assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’Amministratore del Condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’Amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).

Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’Amministratore di Condominio, i cui compiti vanno incrementandosi, da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso Amministratore dalle leggi speciali.

(Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, in materia di acqua e inquinamento; il D.L. 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica; il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il D.M. 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il D.Lgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986, contenenti le corrispondenti norme tecniche; il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento)

(fonte: http://www.laleggepertutti.it/)

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Rumori in condominio e disturbo della quiete pubblica: facciamo chiarezza …

15 02 2016

Chi, abitando in un condominio, non si è mai lamentato dei rumori del vicino?

Un cane che abbaia, i bambini che urlano, una coppia troppo “focosa” (sesso rumoroso), le cene che si protraggono fino a tarda notte … Esperienze purtroppo comuni.

Cosa si può fare (DI PRATICO) quando i rumori provocati un condòmino disturbano la quiete degli altri? Ne avevamo già parlato in questo post; le indicazioni, in via generale, restano valide.

Clicca qui per leggere il post Cosa fare quando i rumori provocati da alcuni condòmini disturbano la quiete degli altri?

E’ comunque sempre possibile un’azione civile per il risarcimento del danno e la cessazione delle turbative.

Perché possa anche invocarsi il reato di disturbo alla quiete pubblica (Art. 659 c .p. “Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”) non è sufficiente il superamento della soglia della tollerabilità, ma è necessario che il frastuono si propaghi in modo tale da disturbare una più persone e non un singolo condomino.

Questo è quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza (Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza n.49983/15; depositata il 18 dicembre 2015). Ad esempio, se il rumore disturba esclusivamente il vicino, perché percepibile solo da lui, allora non c’è alcun reato. Viceversa, se il rumore si propaga anche agli altri appartamenti confinanti, sino a raggiungere un gruppo indeterminato di persone, allora si può sporgere querela.

Per far scattare il reato non è necessario che a lamentarsi siano tutte le persone molestate – presentando la querela o una “raccolta firme” – ma ben potrebbe essere che a sporgere la denuncia sia una sola: quel che conta, infatti, è la potenzialità del rumore a disturbare una pluralità indeterminata di soggetti. Secondo la Cassazione il reato in questione non si configura se il disturbo del riposo o delle occupazioni si riversa soltanto su una persona, a nulla rilevando l’elevata frequenza e/o l’intollerabilità dei rumori o degli schiamazzi prodotti. Il soggetto passivo del reato in esame deve necessariamente essere individuato in una pluralità di soggetti. Né potrebbe essere altrimenti atteso che il bene giuridico protetto dalla norma è la quiete pubblica e non la tranquillità di un singolo soggetto.

Un esempio. Il caso in esame, oggetto della sentenza della Cassazione , si presta ad una valutazione esemplificativa. Si pensi all’ipotesi di un condòmino particolarmente maleducato che, con continui schiamazzi ed altri rumori (sbattendo sedie, trascinando mobili, battendo tappeti sulla ringhiera dei balconi, ecc.), disturbi il riposo e le occupazioni delle persone. Ebbene, anche qualora tale circostanza dovesse risultare vera, se dovesse emergere, nel corso del processo, che il disturbo del riposo è stato unidirezionale, nel senso che a doverlo subire è stato solo il vicino del piano di sotto o anche, insieme a questi, altri proprietari confinanti con l’appartamento del condomino in questione (quello del piano di sopra, i dirimpettai, ecc.) non si avrebbe alcun reato. Se, invece, il rumore viene percepito anche per la strada e negli appartamenti dei palazzi limitrofi (si pensi a uno stereo particolarmente alto, al rumore degli amplificatori di una band che suona in un garage), allora il reato è conclamato.

Chi querela non deve temere, in linea di massima, una controquerela per calunnia se non ha la certezza dell’estensione dei rumori: infatti, solo la consapevolezza di incolpare qualcuno di un fatto non vero è fonte di autonoma responsabilità penale.

[Fonte: LaLeggePerTutti.it]





Le vie di accesso al condominio sono sacro, il Comune deve tutelarle anche installando (se necessario) paletti dissuasori

17 09 2015

Se i condòmini di un caseggiato che si affaccia sulla pubblica via, agendo a tutela del proprio diritto al libero accesso al fabbricato, chiedono all’amministrazione comunale l’installazione di paletti dissuasori per impedire la sosta indiscriminata di veicoli privati, il Comune è tenuto ad adottare le misure concretamente richieste. L’amministrazione comunale ha infatti un obbligo di vigilanza sulle strade di cui è proprietaria (oltre che sulle relative pertinenze, come i marciapiedi destinati al transito dei pedoni), delle quali deve garantire la destinazione pubblica ed il pacifico utilizzo da parte degli utenti, nel rispetto delle disposizioni del codice della strada ex D.Lgs. n. 285/1992 e del regolamento esecutivo ed attuativo di cui al D.P.R. n. 495/1992.

È questo il principio affermato dalla sentenza del Tar Napoli 4280/2015, depositata il 2 settembre.

L’antefatto. I condòmini di un caseggiato, al fine di impedire la sosta indiscriminata, diurna e notturna, di autoveicoli privati che ostacolavano le manovre carrabili di accesso e uscita dall’edificio, richiedevano all’amministrazione comunale di installare paletti dissuasori e segnaletica orizzontale con divieto di sosta nel tratto antistante il portone del caseggiato. Anche la polizia municipale constatava il disagio per i residenti e richiedeva al comune la messa in opera di paletti o, in alternativa, l’apposizione di segnaletica verticale di divieto di sosta. L’autorità comunale, però, rimaneva totalmente inerte. Di conseguenza i condomini si vedevano costretti a impugnare il silenzio–rifiuto davanti al Tar Napoli, cui chiedevano la condanna dell’amministrazione comunale ad assumere una decisione, con richiesta di nomina di un commissario ad acta in caso di perdurante inerzia. Il Tar Napoli ha dichiarato l’illegittimità del silenzio serbato dal Comune che, dopo la diffida della collettività condominiale, avrebbe dovuto pronunciarsi in merito al problema. Come hanno notato i giudici amministrativi, infatti, spetta all’amministrazione vigilare sulle strade di cui è proprietaria (oltre che sulle relative pertinenze, come i marciapiedi destinati al transito dei pedoni), dei quali deve garantire la destinazione pubblica ed il corretto utilizzo da parte degli utenti. Di conseguenza, rientra certamente nella competenza del comune proprietario della strada, l’apposizione e la manutenzione della segnaletica stradale e l’installazione di paletti con funzione di dissuasione alla sosta dei veicoli privati (che devono però essere autorizzati dal ministero delle Infrastrutture e dei trasporti e posti in opera previa ordinanza comunale). Alla luce di queste considerazioni, il Tar ha accolto il ricorso e condannato il Comune a pronunciarsi espressamente sull’istanza dei condomini con un provvedimento motivato (entro e non oltre giorni 30 dalla comunicazione o dalla notificazione della sentenza). In ogni caso, nella stessa sentenza è stato nominato un commissario ad acta che, in caso di perdurante inerzia dell’autorità comunale, provvederà entro i successivi 30 giorni a trovare una soluzione (previa presentazione di apposita nuova istanza dei condomini).

(fonte IlSole24Ore, CasaeClima)





Il citofono che non funziona, il condominio può agire in giudizio per chiedere la garanzia per “gravi vizi”?

8 05 2014

Il caso in esame riguarda dei condòmini che, dopo aver constatato il malfunzionamento del citofono, citano in giudizio la società venditrice e costruttrice delle singole unità immobiliari, chiedendo la condanna di quest’ultima al pagamento delle somme necessarie per il ripristino a regola d’arte dell’impianto elettrico e videocitofonico dei singoli appartamenti. In primo luogo, attraverso l’ accertamento tecnico preventivo, era stato verificato il malfunzionamento dell’impianto; per il suo ripristino bisogna sostenere una spesa considerevole (alcune migliaia di euro). La società venditrice e costruttrice si costituisce in giudizio deducendo l’assenza di qualsiasi responsabilità a suo carico puntualizzando di aver subappaltato i lavori in questione chiedendo, per questo, di essere autorizzata alla chiamata in causa del terzo e cioè della società appaltatrice dei lavori; tale chiamata in causa non è stata autorizzata nell’ambito del giudizio in questione in quanto tardivamente proposta.

Il Tribunale ha evidenziato che il malfunzionamento dei citofoni non può in alcun caso rientrare nel concetto di gravi vizi di conseguenza ciò comporta come effetto il mancato accoglimento della domanda proposta dal condominio sia per quanto concerne la responsabilità per vizi ex art. 1470 e 1490 del codice civile, sia per quanto concerne i presunti gravi difetti strutturali che non sussistono nel caso di malfunzionamento del citofono. A parere del Tribunale, quindi, solo ed esclusivamente quei difetti strutturali che compromettono in toto il normale godimento di un immobile possono essere considerati gravi difetti che legittimano il ricorso all’azione ex art. 1669 del codice civile.

Sentenza del Tribunale, per scaricarla clicca qui.

(Fonte: IlCondominioWeb)





“Caro Amministratore, lei è latitante”; “Latitante io?? La denuncio!”

1 03 2011

Dare del latitante all’Amministratore del Condòminio per lo scarso impegno nella gestione del condominio non è reato. Lo stabilisce la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3372 del 31 gennaio 2011.  Ecco quanto apparso su Condominioweb.

Premessa.  Quando si commenta una sentenza relativa ai così detti delitti d’espressione va sempre detto che per quanto determinate espressioni siano state considerate non lesive, ciò non vuol stare a significare che non esiste più il reato e che ognuno è libero d’insultare senza essere soggetto a punizione.  Al di là dell’auspicabile abrogazione dei reati d’espressione, infatti, essi sono a tutt’oggi vigenti e soprattutto anche se fossero abrogati l’offesa resterebbe comunque punibile a livello civile.

Chiarito ciò, vale la pena comprendere perché il condomino che aveva criticato l’operato l’amministratore di condominio è stato mandato assolto.  Il processo prende spunto da un messaggio sulla bacheca condominiale di questo tenore: “ Abbiamo la facciata del palazzo che sta cadendo a pezzi; gli intonaci del balcone ci cadono dentro mettendo a rischio noi adulti e i bambini di alcuni di voi; le scale sono sporche, i muri sono neri, per la pulizia del giardino dobbiamo provvedere noi stessi a chiamare qualcuno per farlo; paghiamo davvero tanto di condominio; ma noi non abbiamo un capocondominio che dovrebbe occuparsi di tutto ciò?; per chi non se lo ricordasse il suo nome è XY; se non vi ricordate il suo nome, non siete voi che avete problemi di memoria, è lui che è latitante; però i soldi nostri se li prende e come….per quello non è latitante vogliamo continuare cosi a farci prendere in giro, o cerchiamo una persona seria e competente?? personalmente voglio mandarlo via; “e mi sto informando su altri capocondomini; però ci vuole la maggioranza di voi per mandarlo via; quindi se la pensate come me informatevi anche voi su capocondomini di vostra conoscenza che siano persone serie e competenti” (si veda testo sentenza Cass. pen. N. 3372/11).

Da qui la querela sporta dall’amministratore per diffamazione. Il GUP, chiamato a pronunciarsi sul rinvio a giudizio, decideva il non luogo a procedere. Il mandatario, quindi, proponeva ricorso per Cassazione. Gli ermellini hanno mandato assolto il comproprietario criticante. Perché?

La risposta sta appunto nella distinzione tra diritto di cronaca, diritto di critica e maggiore ampiezza del secondo.  Più nello specifico, in sentenza si legge che “ il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l’altro, nella narrazione di fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e di comportamenti. La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l’ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e della correttezza delle espressioni usate (ved. tra altre Cass., 24 maggio 2002, P.G. in proc. Trevisan, CED Cass. n. 2219904). In aderenza a tali principi il giudice di merito ha sottolineato che, nel caso in esame, l’imputata aveva rivolto delle critiche all’operato dell’amministratore dello stabile, per le gravi carenze di manutenzione che l’immobile presentava, invitando gli altri condomini – attraverso l’affissione del volantino – ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore. Con tale condotta l’imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato da (…) , di controllare comportamenti dell’amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità. Le critiche all’operato dell’amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite della rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affisso il volantino” (Cass. 31 gennaio 2011 n. 3372).  La critica all’amministratore, in sostanza, può essere aspra e dura purché s’inserisca in un contesto che non le renda una mera offesa alla persona.





Omissione dei lavori necessari al risanamento delle strutture condominiali

24 02 2009

L’omissione dei lavori necessari al risanamento delle strutture condominiali non comporta la responsabilità del condominio nella produzione di eventuali danni, se l’intervento sulle strutture condominiali non varrebbe ad eliminare completamente l’evento dannoso essendo quest’ultimo il risultato di caratteristiche insite dell’edificio. (Nella specie, è stato accertato che il muro condominiale portante, che delimita anche l’unità immobiliare appartenuta alla G., non è causa delle infiltrazioni, ma le subisce per carenze strutturali dell’edificio e che è del tutto inutile eseguire interventi nell’appartamento. Al cospetto di tanto non può riscontrarsi colpa a carico del Condominio, e quindi neanche ravvisarsi la responsabilità posta dall’art. 2043 c.c. Inoltre, poiché la causa delle infiltrazioni non è insita nel manufatto, non è ravvisabile neanche responsabilità ex art. 2051 c.c.

[Corte di App. Napoli, sentenza del 01 marzo 2006, n. 625]

(Fonte: IlCondominioweb)





Nei contratti “fuori sede”, il Condominio è un “consumatore”

23 02 2009

Il condominio, quale ente di gestione risultante dal raggruppamento di persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla attività imprenditoriale, deve considerarsi “consumatore” agli effetti della applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori sede, di cui al D.Lgs 15 gennaio 1992 n. 50, e della disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469 bis segg. c.p.c., introdotti dalla legge 6 febbraio 1996 n. 52.

Invero il condominio non solo non è munito di personalità giuridica propria, ma neppure è dotato della autonomia patrimoniale propria delle società di persone, con i conseguenti riflessi nei riguardi dei terzi in base al regime di pubblicità stabilito dalla legge.

Esso rappresenta invece un mero ente di gestione, finalizzato alla amministrazione delle parti comuni degli edifici e alla erogazione dei servizi con i contributi forniti dai condomini, e non resta quindi differenziato, rispetto ai terzi, dalle persone fisiche che lo compongono.

Pertanto il contratto posto in essere dall’amministratore per la erogazione dei servizi non vincola né l’amministratore quale persona, né una diversa entità giuridica, ma determina la insorgenza dei relativi diritti ed obblighi in capo agli stessi condomini, in quanto appunto l’amministratore, nello stipulare il contratto, opera quale mandatario con rappresentanza degli stessi.

Deve di conseguenza ritenersi che si applichi nei confronti del condominio, tra le altre, la disposizione dell’art. 12 decreto legislativo n. 50/1992, stabilente, per i contratti stipulati fuori sede, la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o domicilio del consumatore.

[Trib. di Bari, Sez. II, Sentenza del 24 settembre 2008, n. 2158]

(Fonte: IlCondominioweb)