Ripartizione delle spese

Il condominio e’ un “ente di gestione” nel senso che provvede attraverso l’amministratore ad erogare le spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni con evidente ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie tra i condomini.
La ripartizione delle spese costituisce uno dei motivi di maggiori conflitti tra amministratore e condomini.

I criteri circa la ripartizione delle spese sono previsti dal codice civile agli articoli 1123, 1124, 1125, 1126.

1123. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

L’articolo 1123 stabilisce addirittura tre diversi criteri di ripartizione :

  1. riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, in base cioè alle rispettive quote millesimali.
  2. riparto in misura proporzionale all’uso potenziale, allorché le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa.
  3. riparto in base alla destinazione esclusiva, quando cioè un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Essendo comproprietari delle parti comuni, i singoli condomini non possono esimersi dal pagare le relative spese rinunziando al diritto di comproprietà sulle parti comuni.

L’articolo 1124, che riguarda la manutenzione delle scale, e l’articolo 1125 per i solai, l’articolo 1126 per i lastrici solari di uso esclusivo prevedono un criterio misto, tenendo conto sia del valore millesimale sia dell’uso.

Le problematiche relative alla ripartizione delle spese aumentano se alcune unita’ immobiliari sono date in locazione. Vige in questo senso l’articolo 9 della legge 392/1978 sull’equo canone, fatti salvi i patti in deroga; nell’uno o nell’altro caso vale il principio che l’inquilino e’ tenuto a provvedere alle spese relative alla manutenzione ordinaria ed agli oneri accessori elencati nella suddetta legge del 78.

Modalità di ripartizione. Due sono i metodi per operare la ripartizione delle spese:

  • Preventivo – L’amministratore provvede a calcolare la quota annua a carico di ciascun condomino, in base appunto al preventivo approvato dall’assemblea, dividendola in rate costanti mensili e provvedendo, alla scadenza, alla relativa riscossione.
  • Consuntivo mensile – L’amministratore effettua la ripartizione mensilmente in base alle spese effettuate nel corso del mese, appunto, procedendo immediatamente alla relativa riscossione delle varie quote, le quali varieranno perciò ogni mese.

I due metodi in effetti si equivalgono, in quanto le quote riscosse sono da considerarsi come acconti versati dal condomino e comunque si deve effettuare a fine esercizio la redazione del rendiconto consuntivo.

Ripartizione spese tra inquilino e proprietario

Allorché una unità immobiliare viene concessa in locazione è possibile che sorgano ulteriori problemi a proposito di ripartizione delle spese, in quanto la normativa prevista dall’art.9 della legge 392/78 obbliga il conduttore a sostenere tutte le spese di ordinaria manutenzione (vedi testo e tabella), fatti salvi i patti in deroga tra conduttore e locatore.

Oneri accessori. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Ma al di là di tutto rimane inconfutabile il fatto che soltanto il proprietario è responsabile nei confronti del condominio per le quote non versate dall’inquilino; ne deriva da ciò che l’amministratore deve proporre il relativo decreto ingiuntivo (art.63 delle disposizioni di attuazione) solo ed unicamente nei confronti del proprietario, che potrà sempre rivalersi nei confronti del conduttore.

12 responses

18 12 2007
francesca barrese

abbiamo deciso per ragioni di riscaldamento di portare i conteggi da settembre a settembre.
Ad oggi 18 dicembre l’amministratore non ha preparato ne consuntivo ne preventivo per la ripartizione delle spese. ha inviato invece nel mese di ottobre e sollecitatomi in data odierna la richiesta del versamento della prima rata per il nuovo esercizio. E’ GIUSTO PAGARE SENZA PREVENTIVO E SENZA ASSEMBLEA PER ACETTARE IL PRECEDENTE CONSUNTIVO?

Drazie per la risposta

28 07 2008
antonio

sono proprietario di un ambulatorio sito in complesso di residenziale in centro cità.L’amministratore ha fatto sapere che le spese provvisorie condominiali per l’anno 2008 ammontantano a € 2874,31.Chiedo di conoscere la ripartizioni in percentuale delle spese condominiali previste tra l’inquilino ed il proprietario.
Grazie.

1 08 2008
Fredducci (M,7)

Risposta per @antonio
I principi generali sono esposti nel post, sopra. Poi dovresti verificare cosa dice, eventualmente, il Regolamento Condominiale. Inoltre, ma non mi sembra essere il tuo caso, ci sono gli accordi proprietario-inquilino (o affittuario). Insomma, bisognerebbe sapere quali sono le singole spese. Hai provato a contattare l’Amministratore? Che ti ha detto?

12 10 2008
antonio

la tabella del SICET cioè quella che ripartisce le spese tra inquilino e porprietario è ufficiale…??? grazie

13 07 2009
eliana

abito in una palazzina di due piani. La proprietaria del piano terra ha un terrazzo a livello di sua proprietà e usa parcheggiare (nonostante non sia adibito a pacheggio) la sua macchina (che emette fumo e rumori proprio nel mio appartamento) in questo spazio anche se ha anche un box auto! con il tempo e il continuo parcheggiare in quell’area ha fatto cedere e rompere un mattone. L’abbiamo sollecitata alla riparazione perchè ha creato infiltrazione ai box sottostanti, ma nulla. Ora dopo diversi anni pretende che alla riparazione contribuiscono tutti i condomi. Ma se il danno è stato cagionato da un uso improprio e diverso dell’area di sua pertinenza, dobbiamo comunque sostenere noi le spese di riparazione e sistemazione guaina? grazie

29 09 2009
daniela

Buonasera vorrei aprire un quesito a chi spettano le spese condominiali inerenti la pitturazione del vano scala ( Aal propreitario dell’appartamento o all’Usufruttuario dello stesso ? con quale art. è disciplinato?

21 10 2009
Pamela

Il mio quesito è questo: il proprietario di un appartamento in un condominio ha deciso di cambiare abitazione……l’appartamento ora è vuoto ma gli altri condomini gli hanno comunicato che deve pagare comunque le spese di fornitura per il riscaldamento………se lui non ci abita più deve comunque contribuire per intero o anche in minima parte a tali spese?

9 06 2011
ilaria

Siamo in 4 famiglie senza amministratore. Abbiamo messo uno specchio nella via privata per facilitare l’uscita dai box. Questa spesa dev’essere divisa in patri uguali oppure in millesimi? grazie

14 09 2011
paola

vorrei un’informazione.
nel caso in cui un condominio abbia n. 3 pozzi neri, come deve essere fatta la ripartizione delle spese? tra tutti i condomini oppure solo tra coloro che sono compresi nella calata?
grazie

19 12 2011
Fuso Giuseppina

sono proprietaria di n. 2 unità abitative con millesimi di proprietà differenti .le due unità fanno parte di un contesto abitativo di n. 5 unità e per tutte le cinque unità esiste un unico scarico fognario collegato ad un pozzo nero .
Purtroppo siamo costretti a chiedere l’intervento della cisterna-spurgo con frequenza quindicinale,ripartendo così la spesa: n. 3 appartamenti da 80 mq. cadauno quota euro 50,00 – n. 2 appartamenti da 40 mq. quota euro 25,00. Da un attento esame della movimentazione dei contatori dell’acqua su base annua è emerso che in un anno un solo appartamento ha svuotato circa 250 mc. di liquame mentre i rimanenti quattro hanno scaricato mediamente circa mc. 50 per appartamento. Dato che tale dato è gravoso chiedo cortesemente il criterio per una diversa imputazione della spesa rimanendo nel rispetto della legge.

30 11 2012
Mario

Salve,sono locatore di un appartamento in Roma, nella ripartizione dell’esercizio 2010/2011 ho pagato le spese di proprieta e spese di scale,quota che doveva pagare il proprietario. L’amministratore informato dell’errore mi ha detto che ormai erano pagate e quindi nulla mi avrebbe restituito. Posso chiedere legalmente la restituzione della somma o quantomeno quello che ho pagato da utilizzare in altro esercizio?

24 06 2014
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